北京刚需盘占成交主力 涨价楼盘透支政策利好

　　悄然到来的春天，已经改变了人们的穿衣习惯，对于房地产来说，这也同样会是春天吗？继央行再次降息的强刺激后，两会也派出政策大红包。国务院总理李克强表示，今年房地产政策将坚持分类指导，支持居民自住和改善型住房需求，促进房地产市场长期平稳健康发展。

　　由此，坊间认为，包括再次降息在内的新的楼市刺激政策还会陆续出台。各家机构也都以乐观的态度预测楼市走向。

　　这也给了一些开发商涨价的勇气，但从最近的楼市成交来看，卖得好的项目都是以低价的中小户型为主。有业内人士坦言，一旦开发商过于自信贸然涨价，很可能会提前透支政策利好的福利。

　　楼市表现

　　“抢”低价房再现楼市

　　上周日，北五环外的领秀慧谷项目开盘，推出的324套房源，当天去化率超过90%，一上午被认购了8亿元。

　　一直受羊年春节假期影响的北京楼市，已经许久没有出现数百套房源被抢购的情况了，定价难，蓄客慢是各大新盘绕不开的难题。

　　而这次开盘热卖的领秀慧谷项目，其实是昌平区的老项目了，最早在2011年就首期入市销售，此次开盘前也经过了近半年的摸索与蓄客。3月15日开盘当天，项目共推出70平方米、90平方米两居室以及140平方米的三居室，起价为28500元/平方米，吸引了超过500名购房者排队买房。

　　“70平方米的户型最受欢迎，已经全部售完，90平方米的户型也仅剩几套。”领秀慧谷销售人员告诉北京青年报记者。

　　虽然受到大型会议影响，多数项目没有拿到预售证，只能推迟入市时间，但北京新房的成交仍然连续三周突破了1000套。这主要是由于许多老项目后期，迫于新房低开的压力，选择了进一步扩大优惠，吸引买房人。

　　今年春节热销的国韵村，推出了一些特惠房源，均价在3万元/平方米左右，仅春节长假期间就成交了近30套，成交金额过亿。

　　接连的降息和高层稳定楼市的表态，让一些还没有拿到销售许可证的项目也信心十足。同样打算在近期开盘的昌平区项目首开国风美唐对于后市就并不担心。

　　“只要拿到预售证我们就开盘，这次准备推出的是92平方米纯南两居、90平方米三居及少量127平方米大户型。”首开国风美唐的销售人员告诉记者，项目根本不担心销售问题，因为降息后来售楼处的人明显增多，而且政策已经利好楼市。

　　不难看出，当前市场状态下热卖的项目均具有一些共同特点：在区域内定价相对较低、产品以中小户型为主，户型格局特点鲜明，区域发展前景广受看好，这也成为时下买房人决定出手与否的最重要因素。

　　“市场购买力一定程度上被唤醒，也让部分开发商坚定了取证入市的信心，尽管市场形势整体仍然比较低迷，但是我们也乐于看到正在出现的转好迹象。”行业人士表示。

　　房价走向

　　喊涨不敢涨购房人对价格仍旧敏感

　　市场稍有好转，就总有一些开发商急不可待地提出涨价，为自己的楼盘造势。

　　就在新年前，通州积分落户等刺激政策的提出，曾一度让通州、亦庄区域的开发商大喊年后涨价，但在当前楼市下，要兑现涨价诺言却并不容易。

　　在北京青年报记者的调查了解中，大部分通州和亦庄区域新推的楼座，基本与2月份的价格相差无几。

　　像通州一个“纯新盘”，受当初土地价格的约束以及自身的定位，该盘在开盘之前就声称单价破3万，不过后来该盘定价却跟外界打起了太极，最终也只是以2万多元的价格入市。

　　另外，北青报记者在亦庄区域的热销项目金茂悦现场了解到，该项目在春节前销售并不太好，但过了春节，就有买房人第一次看房就交了定金，买房热情明显出现了回温。对此，亦庄金茂悦的工作人员向记者表示，春节期间项目曾经推出了一天一套的特价房源，收获了不错的效果，春节后即便政策进一步利好买房，但项目在定价上仍然十分谨慎。

　　上述工作人员透露，从近来买房人的反馈看，购房人的热情主要集中在130平方米的户型上，而不是此前热卖的160平方米大户型。说明当前买房人的资金情况并不充裕，对于价格敏感度非常高，开发商稍有提价就可能错失很多购房人。

　　不难看出，新盘定价“就低不就高”换取市场认可的效果不错，老盘后期在新盘价格打压下也纷纷选择大幅度折扣优惠“争抢”客户，“白刃相加”的价格战正在更多的区域内打响。但也要指出的是，也有部分项目选择了提价看好后市。

　　据了解，在春节前喊涨的楼盘中只有合生·滨江帝景上调了特价房价格，项目销售人员介绍，新推出的C7号楼，折后均价为25000元/平方米起，相比此前同一楼座推出的24000元/平方米的特价房，价格上调1000元。

　　不过，上调价格后，楼盘将面临周边楼盘更加激烈的竞争，同时，也将面临着购房人是否接受的考验。

　　行业观点

　　四月开始楼市将升温

　　虽然个别项目销售不错，但楼市整体成交年后一直不温不火。不过，业内专家普遍认为这种情况将在3月底4月初有所改善。

　　中原地产首席分析师张大伟就认为，在春节后一个月，市场已经基本恢复到春节前一周的正常水平。从不同城市区域看，一二线城市的表现明显强于三四线城市。两会后，针对房地产市场的宽松政策可能会陆续推出，预计整体市场的走势将会继续向好，后续改善型需求的入市量将会有所增加。

　　而北京房协秘书长陈志也认为，在两会结束后，地方政府将可能根据自身情况，进行政策调整，包括北京，不排除放松限购年限，以及局部放开限购的可能。

　　陈志表示，此前购房者担心的利空因素之一房地产税并未在今年两会提到，预计2017年才可能提交全国人大，到真正落实可能得到2020年以后。

　　张大伟还预计，“大概在今年4月份以后，北京楼市成交会出现一个井喷，届时库存一旦消化完之后，4月份的房价将会有明显的变化。所以我们对今年4月份北京的房地产市场是看好的，至于新建住宅价格的变化，到今年5月份应该会有3%左右的上涨。”

　　另外，亚豪机构市场总监郭毅也表示，今年北京房价的上涨更多是结构性的上涨，比如高端产品的价格太高、涨得太猛。但不能忽视的是大量自住房入市给中低端项目带来的销售压力，自住房今年仍将供应4万套到5万套。因此，预计北京今年房价整体涨幅应该不会像2009年那样高涨，应该与2013年接近。

　　动态

　　华远西山雅园结束摇号

　　近日，由华远地产(华远九都汇)打造的华远西山雅园自住房项目已完成摇号，申购家庭可在建委网或华远官方网站查看选房顺序号、选房时间和地点以及所需材料，开始进入选房筹备阶段。华远西山雅园自住房项目位于门头沟核心商圈，周边医疗、商超、餐饮、娱乐休闲配套齐全，同时坐拥“三横、三纵、一轨道”立体交通网。据悉，参与此次摇号的优先家庭和非优先家庭共计7027户，参与该项目的摇号房源共计178套，此次摇号家庭数量与供应房源的比例约为40:1。

　　合生新品悦上城发售

　　近日，在合生创展(合生·麒麟社合生·世界村)举办的“亦庄全品生活服务区新闻发布会上”，合生创展推出的新品合生悦上城上市发售，该产品位于大亦庄生活圈内，均价在2万元/平方米左右，为5.5米的LOFT产品。据合生创展集团华北片区营销中心总监刘芸岐介绍，此次发售的122套5.5米的产品是整个区域内唯一的精装修现房。据了解，悦上城周边生活配套成熟，2017年将开工的S21号线已经确定附近站点。

　　河北华夏幸福亮相新赛季

　　近日，河北华夏幸福俱乐部在京召开了2015赛季媒体见面会。会上，球队主教练、塞尔维亚名帅安蒂奇率领全体队员亮相。作为球队的投资方，华夏幸福基业股份有限公司是一家以产业新城投资运营为主业的上市企业，目前资产规模已超过1000亿元，业务版图辐射北京、河北、天津、辽宁、江苏、浙江等地的20余个区域，已经成为中国领先的产业新城运营商。河北华夏幸福足球俱乐部总经理叶珺表示，华夏幸福将对足球持续、长期地进行投入和发展，足球将成为华夏幸福事业版图的重要组成部分。