新政促楼市健康发展 房地产政策向常态回归

　　3月30日下午，央行和财政部联合其他部委分别出台了新的房地产政策。当天，地产股全面上涨。显然，投资者认为房地产新政是利好，可能带动楼市量价齐涨。但是，在3月31日，大多数地产股下跌。看来，经过一夜的反思之后，投资者变得更加理性了，从“狂热”中“清醒”过来，重新评估了房地产新政的意义。

　　对于3月30日出台的房地产新政的意图，市场上流行很多猜测。我们认为，在目前形势下，新政其客观效果将是促进房地产市场健康发展。

　　央行等三部门的房贷新政，使部分购房者的首付比例下降，能够减轻他们在购房时的支付压力。但是，首付比例下降也意味着月供压力增加，由于住宅价格已经很高，多数自住需求者和改善需求者难以承受增加的月供压力，在一线城市这种情况尤其明显，因此，首付比例下降难以刺激大量购房者入市。财政部、税务总局的营业税新政，对购买2年以上(含)的普通住房免征营业税，可以降低交易成本，促进二手房的交易。受此影响，一部分卖家会趁机加价，但总体效果是购买二手房的总成本下降，这会对新房价格形成抑制。长远来看，二手房交易更加活跃，能够增加房地产市场的供给。

　　从历史经验看，我们能发现，提高首付比例、增加交易税收基本上并不具有抑制房价上涨的作用。那么，降低首付比例、减少交易税收也不太可能刺激房价上涨。最近的一个例子是9月30日央行、银监会出台政策放松限贷，只是短期推动了北京、深圳等城市房价的小幅上涨。营业税免征时限多次从2年调整为5年，基本上都未能改变房价上涨的趋势；而2013年初开始的对个人出售住房征收个税的做法，更是伴随着房价的一波“疯涨”。

　　过去十来年，提高首付比例、增加交易税收是作为抑制房价上涨的调控措施出台的，但效果并不好，没能抑制投资投机需求，反而增加了自住需求者和改善需求者的购房成本和困难。增加交易税收的措施尤其如此，直接增加了购房成本，而且对二手房交易具有抑制作用，限制了二手房与新建房的市场竞争，抬升了新建房的价格，起到了相反的效果。

　　这些效果不好的调控措施逐渐退出，房地产政策向常态回归，是非常合理而且应当的。所谓房地产政策的常态，是指有利于供给和需求向均衡水平调整，并有利于自住需求以及改善需求的满足。对于税收政策来说，常态是指反映公共服务的成本，过高的税收是不合理的。对于房贷政策来说，常态是指风险与收益相匹配，自住与改善需求房贷的风险较低，其房贷成本也应该较低；而投资投机需求的房贷应该受到更多限制。常态的房地产政策应该比较稳定。

　　上述是理想的情况，未必能够完全实现。但我们可以看到，此次出台的房地产新政，客观效果毫无疑问是促进向常态的回归。