二套房贷降首付催生“租一买一”

　　近日，广州市某银行传出二套房贷首付降至三成的消息，其实细究之下原来这是银行针对已结清首次房屋贷款的第二次置业人士的条件。按央行“9·30”新政，已结清贷款的二次置业者等同首次置业，莫说首付三成，或许迟一些首付两成也可以，起码结清首次贷款第二套贷款首付两成在公积金贷款已实现了。不过，正如一些智者所言，首付降到三四成，每月支付的贷款利息必然增加，两套房贷叠加，你以为不用供楼吗？

　　对于二套房贷的业主，首套未供完，又新增购房需求，在以往的高首付政策之下，第一套房唯有出售才能凑得起二套房的首付款。不过如今二套房贷首付降至四成，二套房业主不一定需出售第一套房，他们可出租第一套房屋，贷款按揭买二套房贷，第一套房的贷款月供可通过出租第一套房来补足，租一买一的话，业主只需承担第二套房贷的月供款即可。一位中介人士告诉记者，她在广园新村就接触到这样一个业主。业主三四年前通过这位中介人士购入一个60多平方米的7楼楼梯楼两房，当时楼价不高，低于万元之下，且当时房贷利率还有折扣优惠，业主每月还贷两千多。最近“3·30”新政出台，二套房贷首付降至四成，这位业主就找到中介人士希望在广园新村买第二套房。原来业主购入第一套房后就结婚生子，父母打算从北方来照顾孙子，60多平方米的两房住不下，且7楼楼层太高，他希望买个80多平方米的小三房，楼层最好在三四楼。中介人士帮他测算，广园新村楼龄在16年左右的房屋外立面较新净，楼价大约在1.8万~2万元/m2，80多平方米的小三房约150万元左右，他需给出60万元的首付，月供款四五千元。这位业主打算出租60多平方米的两房，月租金与月供款差不多，新房月供款四五千元，对处于职业上升期的人士来说不是问题。

　　从广园新村业主的例子可见，如果在低楼价区域换房买个200万元以内的改善型物业，业主的确不需要通过“卖一买一”来换房，如果所在区域的租赁行情不错，“租一买一”足以实现换房的目标。记者身边也有一位朋友，首套房当时享受7折利率优惠，去年底购房他宁愿支付七成首付都要贷款购买二套房，买一个180多万元的房屋，贷款不过是50多万元。最近股市火热，能够把手头的钱腾出来拿到股市去投资，所获的利润远比支付银行贷款利息为高。看来，二套房贷虽然有叠加的供楼压力，如果处理得当，或许可以获得更高的回报。