一线城市二手房跳涨 政策落地后的效果仍需观望

　　国务院总理李克强在全国两会记者招待会上表态“房地产要稳定运行”后，3月最后一周，五部委的“稳楼市”政策相继落地。

　　3月30日，央行、住建部、银监会联合下发通知调整二套房贷首付比例，从70%直接降到40%；财政部将二手普通住房交易中满5年免征营业税改为满2年免征。在此3天前，国土部还联合住建部在调整供地节奏与结构方面做出了政策上的重大调整。

　　多位业内人士分析称，在今年的政策环境中，还叠加了不少政策的对冲因素，新政落地后的政策效果仍需观望。

　　受访业界人士称，下一步政策重点可能包括地产政策进一步松动、货币政策继续宽松以及基建投资继续加码等。

　　◆市场

　　一线城市二手房跳涨

　　在利好政策的影响下，多地出现业主坐地起价的现象。深圳的张女士近日对记者说，此前本已和二手房业主谈妥价格98万元，但房主刚刚来电，现在要105万元。

　　年过30岁的薛女士来深圳还不到一年，受限购影响，还没有买房资格，但已经开始看房，准备社保交满一年就出手。在看房过程中，近几个月“稳中有升”的深圳房价，让她感到很忐忑。薛女士表示，此前看中了位于深圳香蜜湖的东方玫瑰花园的一个小户型。3月30日新政一出，该片区的二手房出现集体连夜反价。

　　“您看好的那套房子，业主已经不卖了，说要再考虑考虑。不仅如此，昨天有一套大户型房子已经以710万元的价格签了合同，但是新政一出，业主毁约了，宁肯双倍返回定金20万元，重新挂价750万元。”家家顺房产中介的一位工作人员3月31日跟薛女士说。

　　在深圳后海片区，之前报价565万元的后海雅园一套使用面积120平方米左右的房子，3月31日已调价至620万元。

　　一线城市的房地产中介也再度忙乱起来。北京一家中介机构，在新政出台的第二天就新招募了近40名置业顾问。天津房天下中介机构到访量成倍增长，有的门店甚至工作到午夜。

　　房企也迎来了久违的高成交。据北京万科官方统计显示，截至4月1日零点，万科在京的9个在售楼盘来访共165组客户，认购认筹54套，累计实现1.56亿元的销售总额。

　　多数银行二套房利率尚未调整

　　3月31日，有银行推出二套房房贷新政策：500万元以下普通住宅贷款利率下限为基准利率的0.7倍，500万元以上为0.85倍。

　　按照100万元30年等额本息还款的房贷计算，在利率无折扣的情况下，需要累计还款总额近214万元；如果按7折计算，累计还款额约175万元，少还39万元。

　　但记者走访各家银行网点发现，其他银行暂时未跟风，对于未还清首套房贷款购买二套房的客户，房贷利率依然是基准利率上浮1.1倍。

　　同时，记者从房产中介了解到，目前各家银行二套房利率政策未作出调整。“总行还没发通知，目前各家银行二套房贷利率还没有调整计划。”链家地产市场研究部张旭表示。

　　◆效果

　　网友称新政是为开发商解套

　　据中国青年报舆情监测室抽样统计分析，有25.1%的网民认为楼市新政策是为房地产商解套，只有15.2%的网民认为该政策将会使地价上涨，为出台新政策点赞叫好的网友只有7.3%。

　　传媒老王等网友“拍砖”质疑说，降首付真能救楼市？鼓舞一批低收入群体或者没有买房的群体去接楼市高价格的盘子，以消化房地产市场严重过剩的库存，这个政策，获利最大的是开发商，帮他们清库存与解套。

　　一部分“房奴”则说出了他们的心里话：楼市新政策首付可以少付一成，贷款就得多贷一二十万元，10年至20年贷款期限连本带息又要多还多少钱？该买的早就买了，买不起的降首付刺激也是没有多大用处。

　　对于这种现象，报道称，市场对于楼市新政策接连出大招的某种解读，折射出房地产市场的低迷，可能出现部分市民与网民对政策救市不买账的情况。

　　经济学者马光远表示，一些乐观的房地产从业者在欢呼房地产春天的到来，期待房价再次暴涨。很显然，这是一种非常不切实际的期待，也是对市场和政策的误读。第一，不要低估政策稳定市场的决心；第二，要清醒地看到市场的巨变；第三，也不要高估政策的效力。

　　市场难演2008故事

　　“2008年时的市场形势与当前有类似的地方，同样是房地产市场的低迷，投资下滑和交易量萎缩，同是宏观经济开始下滑，持续被打压的房地产，突然担当了挽救经济下滑的引擎。”经济学家陈剑波分析称。

　　而当年的救市政策与如今的“3·30政策”基本相同，都是对个人购买二套房贷款予以放宽，并对住房转让环节营业税进行大幅减免。在鼓励住房消费及宽松货币政策的刺激下，2009年房地产市场V型反转，房价也节节攀升。

　　这一次，历史会重演吗？

　　“本次新政出台谈不上是救市，只是将过去过严的二套房信贷和税收政策回归到常态化，主基调都是支持改善性住房需求。”住建部政策研究中心主任秦虹分析称，“目前楼市总的供求关系仍然是供大于求，释放改善性需求主要是有利于消化库存，对于库存压力小的一线城市来说可能会出现价格上涨，但一线城市还有限购政策；所以综合看来，难以出现2009年那样的价格全面高涨。”

　　民生证券分析师管清友分析认为，本轮楼市调整是短期因素和中长期因素共振的结果，既有信贷偏紧的政策因素，也有库存偏大、人口结构调整、房地产去投资化属性增强等市场自身因素；因此，房贷新政只解决了信贷偏紧的短期影响因素，只能短期缓解楼市压力，却无法扭转楼市进入下行通道的中长期趋势。

　　多位业内人士分析称，事实上，在今年的政策环境中，还叠加了不少政策的对冲因素，如房地产税的政策预期始终存在，营改增也将给房企带来重大影响；此外，由于银行信贷额度有限，新政落地后的政策效果仍需观望。