武汉楼市的“冰与火”：拆不动的棚改与高增长的市场

　　在武汉市主城区内，随处可见的是拆到一半的旧城改造和城中村改造项目，这个在积极推进产业扩容的中部城市，2014年房地产市场的平稳与增长，被认为是城市产业升级所带来的“副产品”。

　　根据武汉市官方通报的数据，2014年武汉市房地产开发投资增长了23.5%，同期全国房地产开发投资同比名义增长仅为10.5%；去年武汉商品房销售额超过1800亿元，同比增长17.4%，而全国商品房销售额同比则下降了6.3%。武汉全市房屋施工面积增幅相比全国同样领跑。

　　仅从数据上来判断，在去年全国房地产行业相对低迷的形势下，武汉房地产开发企业协会首席研究员肖汉昌将去年武汉楼市概括为“一枝独秀”。

　　“去年武汉楼市走势，无论是投资、销售、施工，还是新开工面积，都保持了两位数的增长。”肖汉昌分析说，这主要是因为武汉房地产市场起步相对较晚，相比北京等一线城市的房地产市场发展有着10-15年差距，虽然近年来武汉在城建方面每年投资都是上千亿，但是武汉的城市面貌与一线城市相比的差距仍然较大，“武汉旧城改造、危旧房屋改造和棚户区改造的量都非常大。”

　　肖汉昌也进一步认为，武汉之所以能够在全国房地产市场都步入到市场调整的背景下，仍然维持较高的增幅，同样也因为武汉的经济总量一直趋于不断上升的过程。

　　“武汉城市规模比较大，而且也保持了较高的人口净流入水平，比如去年武汉净流入人口为11.8万人，而武汉本地购房者大概只占到市场的一半。”肖汉昌说，“武汉城市规模、经济发展水平、人口导入，还包括这些年武汉城市功能不断地改善，几个因素促成武汉房地产市场的增长。”

　　克尔瑞武汉研究中心研究总监成孝良则认为，武汉房地产市场之所以能够保持高速增长，是与武汉现在所进行的产业发展和城市建设相关。

　　“这两年武汉的支柱产业都在扩容，比如光谷现在的规划比原规划的容量扩大了3倍，因为武汉城市面貌、经济产业规模要想上一个档次和台阶，要想取得质的飞跃，这些基础设施建设和城市建设是必须要做的。”成孝良说，“所以武汉房地产市场的增长和发展，其实只是武汉城市建设的结果，武汉的产业和城建取得较快发展，由此武汉才形成了楼市的向上发展。”

　　难“啃”的城市改造

　　虽然武汉房地产市场在去年领跑全国，但仍然让多数武汉业内人士担忧的是，武汉积极推进的棚户区改造、旧城改造和城中村改造等城市更新项目，已经逐渐步入改造中后期，而改造难度也随之累积。

　　“武汉仅在城中村改造方面，就有很多城中村项目拆不动，包括城区二环、三环都有很多城中村。”肖汉昌说，武汉很多城中村项目可供土地，现在都完成出让了，但是开发企业根本拆不动，“这样的城中村改造例子在武汉很多，虽然土地都已经卖出去了，但是根本动不了，拆迁太难了。”

　　“过去几年中，武汉城中村改造规模在武汉房地产市场的占比高位能够达到70%，现在占比可能在30%到40%。”成孝良分析说，“现在武汉很多的城中村改造项目都面临着拆不动的局面，但这种现象比较正常，因为城中改造都是从最容易和最简单的部分开始，只有这样才能滚动起来，现在武汉城中村改造已经进入到中后期，难度都累积了，这也会拖慢城市改造的进程。”

　　对于后期武汉城市改造项目的推进，成孝良也向人民网记者指出，这些城市改造项目中后期推进的难度是资金的平衡。以棚户区改造为例，之前或许可以通过拆迁地块的出让来平衡一部分资金，但是由于市场对后期拆迁土地价值的认知度不一样，出让难度也较大，所以依靠土地出让来平衡资金的难度较大。

　　“一般城市改造项目政府直接参与的比较少，比如武汉地产集团负责的是青山区的棚户区改造，青山棚改已经进入到后期，棚改资金也比较紧张。但是，武汉地产集团来做棚改的话，其名下也不止一个房地产项目，还有其他项目的资金回流可以对棚改项目资金作补充。”成孝良说，虽然现在武汉地产开发企业做城市改造的难度较大，但是也不会因为遇阻就不再继续，可能需要尝试其他方式资金的平衡，“后期推动起来比较慢而已。”

　　据记者了解，武汉当地一家在去年宣布转型旧城改造业务的本土开发企业，在去年上半年，就以数十亿的价格转让了名下一个旧改项目的多宗地块。

　　土地出让高幅增长难持续

　　另外，在武汉去年房地产市场多项增长的指标中，其中出现明显下滑的是土地成交。2014年武汉土地成交金额599亿元，同比减少11.6%。

　　“武汉土地成交虽然有所回落，但并不意味着武汉房地产市场出现问题。因为土地出让回落的原因比较多，比如开发企业拿地更加审慎。”肖汉昌向记者分析，“但是政府不会让土地出让持续处在一个低的水平，所以今年土地出让预计也会作一些调整。武汉财政对土地出让的依赖程度还是比较高的。”

　　武汉市城建系统一位要求匿名的人士则向记者透露，在去年，武汉市土地出让再加上与房地产相关的税费收入，叠加在一起的话估计会占到武汉市级财政比重的一半左右。

　　而在研究机构对2013年当时全国主要限购城市所作的土地财政依赖度排名中，武汉土地财政依赖度排进前20名，土地财政依赖度达到75.6%(土地财政计算公式：城市土地出让金/城市一般性财政收入×100%)。

　　而成孝良认为武汉土地出让出现下滑主要是因为土地供应减少。“武汉市的城中村改造已经进入到后期，后期已经很难出现更多的增量，接下来可能进行的旧城改造周期也会比较漫长。”成孝良说。

　　“我认为包括城中村改造这样的土地出让放慢一点并不是坏事情。这些年武汉土地出让其实应该‘悠着点’，武汉现在可供企业开发的土地已经不是很多了。”武汉当地一位行业人士向记者指出，“武汉每年土地出让大幅度增长也没有可持续性。”

　　另外，武汉房地产市场在全国楼市中“领跑”，也吸引到诸多全国性的房地产企业进入到武汉市场，比如在去年，有着央企背景的华润置地就以数十亿的价格从武汉一家当地企业接手了城中村改造项目，而包括万科、绿地等大型开发商也都在武汉谋求更大的布局。

　　“全国性的开发企业也是这两年扎堆来到武汉，因为武汉的楼市行情相对比较好。”成孝良告诉记者，“但是这些新进入的企业已经很难拿到优质地块和项目，但是它们手中有充裕的现金，而本地企业有资源和土地，资金却比较紧张，我认为之后外来企业与武汉本地企业合作进行项目开发会成为新的常态。”