买家回流 广州二手楼价或稳中略升

　　随着楼市回暖，部分买家正从一手楼市回流，广州二手市场成交中，90-120平方米、300万元总价以下的首改购房需求增多。合富置业统计显示，一季度广州一手住宅供应仍较充裕，但六成以上货量集中南沙、萝岗、花都等外围区域，中心区供应持续稀缺。据合富辉煌市场研究部数据，一季度，中心区总价300万以下的供应约为四成左右，较以往的六成以上明显减少。受此影响，部分预算在300万元以内的买家逐渐转投二手楼市。受此影响，150万-300万的改善型二手需求明显增加。据合富标准指数监测，购房总价在150万-300万的改善型二手买家占比由原来的不足四成，上升至2015年一季度的五成以上。据悉，这部分改善需求大多为首次改善型买家，不少“卖一买一”，需求户型大多集中90-120㎡的三房单位。据合富标准指数监测，购房面积在90-120㎡的改善型二手买家由原来的两成左右，上升至2015年一季度的三成五。

　　业主反价现象不多，叫价平稳，但议价空间缩小。2014年楼市交投低迷，造成不少盘源积压，二手供应相对充裕，业主提价因此受阻。另一方面，由于市区及外围的一手楼价基本维稳，也令二手价格上涨的动力明显不足。此外，高楼价下，相应的有效客源也较2012年、2013年收窄；而二手盘“有得简”，也是业主反价不多，买家心态理性、追价动力不强的重要原因。不过，受政策利好以及市场回暖影响，业主的议价空间却有所缩小，一季度的平均让价空间为8.6%。较2014年四季度的8.9%有所缩小。

　　“330新政”降首付、降税费，切实地降低了买家的入市门槛，其中改善换房需求更受惠，市场信心明显恢复。龙斌透露，新政出台后首周，二手客的上门量、看楼量增加了三成左右，其中不少为换房需求。由近期市场情况，政策效应立竿见影，二手楼市人气和交投均增加了三成左右。

　　龙斌由此预计，4月份以及“五一”期间，二手楼市持续向好将会是大概率事件，换房需求的活跃度也会继续提升，总价300万以下、90-120㎡的三房单位将会受到市场热捧。

　　不过，二手市场也不宜盲目乐观。由目前的情况看，入市的买家多为看楼超过三个月的旧客；新收客源虽然也相应的明显增加，但新客对市场的认知相对较浅，大部分仍在一手楼盘和二手物业间摇摆游离。4月份以及“5.1”期间，新货的推售力度将会明显加大，客户的选择也较为多样，预计买家一、二手物业对比、决策时间将会拉长。

　　价格方面，随着“笋盘”的快速消化，楼市供求关系或会有所趋紧，二手业主的心态也会随之转强，不排除部分市区优质单位小幅提价，总体价格或会稳中温和回升。据合富标准指数监测数据显示，2014年广州二手住宅的盘源供应量高位平整，而网签量相对起伏不大，供求关系相对平缓；2015年3月份以来，随着网签量的快速攀升，盘源总量也下降了一个台阶，并呈微幅回落的态势，显示供求关系略有趋紧。