蛇口资产或注入 招商地产有望借整合冲刺千亿

　　看似平静背后，有着别样暗流涌动。

　　4月3日，招商地产和招商银行双双停牌，引发无数产融结合的猜想。半个月后，招商地产的一则地产板块整合公告，间接打破了此前招商系“地产+金融”的整合传闻。4月18日，招商地产公告称，经向大股东招商局集团确认，其正在筹划关于集团地产板块的整合事项。4月26日，招商地产公告称，公司股票将继续停牌。

　　据时代周报记者多方了解，最可能的一种方案，就是招商局将旗下蛇口工业区的地产业务与招商地产进行整合。而在集团优质资源的支撑下，招商地产将加速冲击千亿规模。

　　蛇口地块最可能注入

　　公告甫出，外界大猜想迅速开启：招商局接下来要往招商地产注入的土地，极有可能来自深圳前海、蛇口工业区以及福建漳州开发区。

　　此前最热门的一种方案是，招商局会将名下位于深圳前海深港现代服务业合作区所拥有的3.9平方公里土地，作价3500亿元注入到招商地产。

　　不过，该传言很快被攻破，有媒体援引前海三大地主之一，中集集团的匿名信源称：“这种说法不太靠谱，招商局、中集和深圳国际在内的三大地主和深圳市政府的谈判仍在继续，在这个问题解决前，前海土地注入到招商地产没有任何可能性。”

　　目前，这三大地主在深圳前海涉及大宗土地，均为工业地产，而招商地产主要开发住宅与商用项目。如不能实现这些工业土地变性，那么土地价值将大打折扣。“目前前海地块尚不成熟，暂时没法参与。”招商地产董秘刘宁随即也公开否认这种说法。

　　相较于前海地块，福建漳州的可能性更小。招商地产已进入贺建亚时代后，从城市布局方面来看，招商地产秉持“稳守一线城市，积极拓展二线城市，择机进入三线城市”的拿地策略。漳州远在福建，目前基本不属于招商地产关注的重点。

　　“与前海一样，福建漳州地块用地性质尚未调整，现状主要为工业类用地，不具备商业开发价值，”深圳资深地产人士李宗苗告诉时代周报记者。

　　排除法之下，招商局将蛇口工业区与招商地产进行整合的可能性最高。

　　招商局官网信息显示，蛇口工业区成立30多年来，开发和建设了整个蛇口片区约11平方公里的土地，这当中的开发业务基本上由招商地产包揽。在招商局提出“600亿再造新蛇口”之后，蛇口工业区中很多工业用地转为住宅、商业用地，这就与招商地产的业务有所重叠，整合势在必行。

　　近年来，蛇口工业区也一直持续地将资产注入招商地产，注入方式包括定向增发、现金出售。2008年，招商地产定向增发4.5亿股，其中蛇口工业区和漳州开发区认购2.8亿股，募集资金总额57.77亿元。招商地产拿出其中的20.8亿元购买蛇口工业区拥有的花园城数码大厦项目、花园城五期项目、科技大厦二期项目、领航塔项目、领航园项目和雍景湾项目6宗土地使用权。

　　蛇口工业区于2010年、2012年、2014年先后将1.1亿元、39.8亿元、48.6亿元的优质土地注入到招商地产，这些土地包括海上世界多个商住地块、文化艺术中心等。

　　值得一提的是，2014年的资产注入，原本招商地产计划以定向增发的股份来完成这项交易，但最终因股价倒挂而改为现金支付。

　　截至目前，蛇口工业区还有大量住宅、商业用地仍待注入招商地产。

　　根据“再造新蛇口”的规划，蛇口工业区的重点项目海上世界城市综合体项目、太子湾片区综合开发项目，都有可能交给招商地产来做。按照以往的经验，招商地产或将重启增发及资产注入方案。

　　“2015年春节前后，蛇口工业区和招商地产的人事关系已冻结，目的就是为整合做准备，”有匿名信源向媒体透露，今年4月14日，招商地产公告披露，由于工作调动原因，公司副总经理刘伟将辞任，并赴招商局集团任职，不再担任本公司其他职位。刘伟的职务变动就是整合体征之一。

　　兴业证券认为，2014年年末，蛇口被列入蛇口自贸区范畴，招商地产或将是蛇口自贸区落地的最受益个股。

　　事到如今，招商系“地产+金融”大合作的猜想暂时已被浇灭。不过，从长期来看，两者结合还是具有一定必然性。易居中国执行总裁丁祖昱认为，金融与房地产的结合是房地产发展到一定阶段的必然产物，在海外发达国家的房地产领域当中，房地产早就被纳入了金融产业。从招商地产这次的案例中能发现，当前实际上企业要突破瓶颈，跨上台阶，唯有采用超常规的并购重组的发展模式，离不开金融助力。

　　图谋千亿规模

　　一向以稳健著称的招商地产，在近几年风格大变，最大动因或就是其对回归一线阵营的殷殷期盼。

　　2014年，招商地产以510亿元销售额排名房企第14名，与已过2000亿元的万科、绿地等相差几个数量级。如果把时间回拨至2004年，彼时招商地产的销售额是万科的45%，保利的77%，金地的1.1倍，稳居一线阵营。但记者翻看2009年至今的全国销售排名榜，招商地产一直在第14-18位之间徘徊。

　　2011年，招商局走到了新十年征程元年。地产业务是慢还是快，这个问题抛给了彼时的管理层。当年2月16日，招商地产原董事长孙承铭晋升招商局副总裁，招商地产原总经理林少斌替代其职位。

　　上任后的林少斌就提出了新构想，2020年，招商地产的销售目标是1000亿元，重回行业一线阵营。而今年以来，招商地产上下全面推行“狼性”文化。狼其性也：野、残、贪、暴。所谓的“狼性文化”，指的是对工作、对事业要有“贪性”，要拼搏。

　　这几年，招商地产一直试图缩小其与一线开发商之间的距离，且试图加速突破千亿规模，在同行谨慎的时候，招商地产依旧在土地市场叱咤。2010年、2011年、2012年、2013年和2014年，招商地产新增土地储备分别为87万、232万、390万、666万和610万平方米。招商地产2014年报，其土地储备达1600万平方米。

　　转型顺利与否，关键就是资金周转。随着规模的报复性增长，企业内控、资金链等也成为招商地产面临的压力和考验。

　　招商地产的存货规模在近几年一直处于高企位置，2011年、2012年和2013年，其存货货值分别为514亿元、730亿元和784亿元。而截至2014年底，该数据则超过千亿规模，占到总资产的67%。

　　而不断下滑的利润率也成为外界关心重点，在确立规模化扩张之后，2011-2014年，招商地产毛利率分别为52.4%、48.8%、41.5%和37.33%，呈逐年下降趋势。受此影响，公司2014年全年销售均价同比上年下降了11.12%，公司利润空间整体收窄。

　　首创证券研究员王剑辉认为，除了大环境因素外，招商地产在加速全国战略布局的过程中，逐步增加二、三、四线城市项目的比重，也在一定程度上削弱了整体盈利能力。

　　现金流数据同样不太好看，2014年，招商地产因经营活动产生的现金流量净额相比2013年则减少了近70亿元，按年下降了14倍之多。

　　步入2015年，招商的经营情况并不乐观，让外界为其能否实现全年600亿元销售目标打上问号。2015年1-3月，公司累计实现签约销售面积58.96万平方米，同比减少14.59%；签约销售金额70.49亿元，同比减少26.57%。

　　王剑辉指出，招商地产可能中短期内处于业绩困难时期。中国银河证券研究员赵强提醒，下半年，招商地产业绩或面临政策风险，公司销售不达预期。而在李宗苗看来，一旦规模上去了，千亿目标不是问题，关键对于利润率逐年下降的招商来讲，实现百亿利润目标，将会是个考验。