去库存仍是稳楼市主题

　　4月30日，中共中央政治局召开会议讨论了当前的经济形势，同时对房地产市场发出了明确的信号。

　　会议提到，“要完善市场环境，盘活存量资产，建立房地产健康发展的长效机制”。这被业界认为接下来可能继续出台鼓励购房的税收和信贷政策，以起到消化住房库存，进而刺激房地产开发投资的作用。

　　中原地产首席市场分析师张大伟对分析，经济稳增长的关键就是稳投资，而在固定资产投资中，房地产开发投资占比超过20%，加上上下游产业链上的投资占比超过了40%。因此房地产市场的平稳健康发展对经济稳增长仍十分关键。“一季度经济下行压力比较大的一大原因就是楼市表现疲软。”

　　去库存仍是稳楼市主题

　　国家统计局的数据显示，一季度，全国商品房销售面积18254万平方米，同比下降9.2%，降幅比1~2月份收窄7.1个百分点。其中，住宅销售面积下降9.8%。房地产开发企业土地购置面积4051万平方米，同比下降32.4%。

　　在部分省份，楼市下行令当地经济下行压力加大。例如，一季度海南省经济增长仅为4.7%。海南省政府秘书长胡光辉说，受房地产市场下行的影响，海南房地产开发投资增速较大回落，新开工项目不足，加之今年棚户区改造尚未启动，在一定程度上影响了固定资产投资增速。

　　湖北省统计局的数据显示，一季度全省房地产开发投资完成656.95亿元，增长5.7%，比上年同期增幅回落15.4个百分点，创近十年来增幅新低。

　　在销售不振的情况下，楼市库存也屡创新高。数据显示，3月末，全国商品房待售面积64998万平方米，比2月末增加1076万平方米。

　　张大伟说，目前楼市库存仍在不断增长，这表明房地产市场还没有全面企稳，因此去库存仍将是目前和未来一段时间内楼市政策的主要着力点。因为只有库存去掉了，房企拿地和投资的意愿才会增加，稳投资才有希望。

　　上海易居房地产研究院研究员严跃进对分析，为了去库存，一方面，政府鼓励房企转售为租，收购商品房作保障性住房，减少建设商品房。另一方面，通过对需求端包括刚性和改善型需求的盘活，积极消化库存。

　　例如，吉林省住建厅提出，要加大回购普通商品房用于棚户区改造安置住房和公共租赁住房的工作力度，通过棚户区改造促进存量商品房的销售，力争货币化安置达到20%以上，消化2.6万套60平方米以下存量商品房。

　　严跃进认为，在刺激需求端方面，现在地方政府在做的仍是出台一些响应“3·30新政”的地方版本，包括二套房首付的降低、公积金贷款的政策等。未来中央是否还会进一步出台一些政策，关键在于成交量是否会上去，“如果成交量上得慢，后续可能还有一些比较大的政策。”

　　去库存仍是稳楼市主题

　　不过，在严跃进看来，短期内的去库存只是一个方面，盘活存量资产还包括其他方面，比如对楼市存量资产进行摸底，存量资产太多的地方，未来供地要严格控制。在土地方面，相应的存量资产也要盘活，比如重点城市的更新改造中，工业用地转为住宅用地等。

　　例如，5月1日开始实施的《上海市城市更新实施办法》提出，在符合区域发展导向和国家规划土地法规要求的前提下，允许用地性质的兼容与转换，鼓励公共性设施合理复合集约设置;在地区整体空间对建筑高度不敏感的地区，允许高度适度提高，紧凑建设，以高度换开放空间等。

　　当前，房地产市场出现变局，投资增速放缓，市场分化明显，正面临改革的“机遇窗口”。严跃进说，除了供应端的调整，盘活存量资产、建立楼市健康发展的长效机制，还意味着楼市调控要从过去的重视供需关系的调节，转变为对分配端的调节，比如通过央行的货币政策、财政补贴等方式形成一个组合拳，对市场的需求进行引导。

　　住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹表示，建立房地产健康发展长效机制的关键，是解决全社会对住房政策稳定预期的问题，核心是构建一个覆盖全体居民居住需求的供应体系，并辅以配套政策。