楼市迎“红五月”？ 一城市10年房价涨500%

　　从5月4日开始，被称为河南史上最强新政的“豫十六条”进入落地期。“豫十六条”指的是，河南省住建厅等7部门于上月底制定发布的《关于促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》。

　　“豫十六条”会让中原楼市迎来一个“红五月”吗？这个问题还是让未来回答吧。我所知道的是，消息一出，河南地产行业犹如打了鸡血，有部分开发商叫嚣要涨价，部分行业人士也觉得中原楼市要“牛”起来了。

　　的确，作为中央房产新政的落实和细化，“豫十六条”和其他省份的政策相比属于“大招”。其核心在于，政府放宽公积金的使用，减轻购房人压力。

　　但是，不容忽视的是，虽然政府说“贷款利率下限为基准利率的0.7倍”，却管不住银行。我先前预计银行对这样的贷款利率难有积极性，事实证明了这一点。据报道，五一假期后，在河南经营的多数银行首套房贷款利率并未打折，个别银行甚至上浮首套房贷款利率。

　　另外，“公积金贷款可实行省内异地放贷”，而且有首付比例的优惠，对买房人是个利好，各地也在陆续落实。不过，收益最大的必然是楼市抗跌性最强的郑州，这或许是郑州最快落地的原因之一。这项政策对其他市地楼市的促进作用会有多大，不容乐观。

　　不论你愿不愿意，拿块地就赚钱的房地产黄金时代已经过去。北、上、广及部分省份的省会城市，正在经历白银时代，一些三、四线城市和县城正在经历青铜时代。

　　官方数据显示，从2003年到2013年，中国房地产的黄金十年中，全国城镇平均房价从每平方米2381元上涨到5791元，10年上涨143%。北京、上海、广州的房价涨幅则分别达到365%、500%和261%。此一时彼一时，这样的疯狂已经难以再现。

　　拿郑州来讲，在这10年间，炒房客每年通过炒房可获取超过20%以上的收益。但是，楼市成也金融，败也金融，伴着新一届政府逐步拧紧金融“水龙头”，这样的高收益成为明日黄花。

　　另外，衡量地产市场是否健康的一个重要指标是区划周期。按照万科的压力测试法：去化周期在六个月以内的城市，房产还有上涨的空间，可以进驻。现在，郑州楼市去化周期已达9个月左右，河南其他市地的去化周期普遍高于郑州。豫西一个市地的去化周期达到18个月，目前正在经历房价暴跌的阵痛。一些小县城甚至出现主干道售楼部多于烟摊的现象。

　　由此，面对炒房客离场、去化周期延长，快出货、去库存已经成为开发商的必然选择。

　　过去开发商是拼“速度与激情”：胆子大的都赚了。现在房产利润被摊薄，要拼颜值与内力：品牌开发商才能活得好。地产业的“慢牛”更符合经济新常态，一个省级地方政府的“大招”难养楼市“大牛”。