深圳澄清“房价没有大涨”？大规模供应即将到来

　　近期，深圳房价上涨引起各界关注。有机构称，截至目前深圳房价已经上涨了30%至40%。但是，深圳房地产研究中心主任王锋认为，深圳房价并没有大涨。

　　这一说法是为平息市场恐慌情绪，还是深圳楼市成交价格被平均以后的真实面目？面对房价强劲反弹，深圳官方的真实心态是怎样的？又有哪些应对措施？

　　6月第一周供应增长200%

　　根据王锋提供的数据，2013年，中国房地产增加值占GDP的比重为6.1%，同期，深圳房地产增加值占GDP比重高出全国3个百分点，达到9.2%。在此背景下，当地政府自然不愿看到房价过快下跌。

　　不过，“3·30新政”之后的暴涨显然也不是深圳市政府所希望的。5月以来，从加快企业推货，到稳定市场恐慌情绪，背后都有当地政府的身影。

　　当宝安区一栋自称“豪宅”的产品标出每平方米37.6万元天价时，深圳市规土委迅速约谈开发商，随后这一炒作价格被腰斩，“秒变”为每平方米17万元。除此之外，深圳市政府还加大了监督开发商故意制造“日光盘”的行为。

　　有机构称，深圳房价上涨了30%~40%。但王锋称，深圳楼市没有出现大涨，5月二手房价格环比仅上涨3.9%，市场供应充足，不存在短缺，此前一系列的“上涨”系开发商或者机构炒作所致。他以6月第一周数据为例指出，房地产市场需求同比增长16%，而供应量同比增长200%，6月初的深圳房价出现小幅回落。

　　面对成交量猛增、去化周期缩短，深圳市规土委通过加快商品住房预售审批、加大供应量等措施，目前库存量已有所回升。据报道，目前深圳新开工面积远大于竣工面积，正处于大规模供应前夜。

　　部分利好政策迟迟未落地

　　在这一轮房价大涨中，二套房杠杆加大被认为是主要推手。“3·30新政”后，坚持多年的二套房首付七成比例降至四成，购房者一次性支出的现金总额大幅减少。

　　但事实上，由于二套房四成首付政策，迟迟没有在深圳实质性落地，在此前两个月的疯狂抢房中，不论是改善性需求人群还是投资客，其购房杠杆并没有增加。近日市场传出的购买5万元理财产品即可拿到东亚银行二套房四成首付的消息也不了了之。

　　随着深圳楼市火爆，银行贷款利率也开始上调。中国银行已将首套房贷款利率优惠从9.3折提高至9.5折，建设银行也从9.3折提到9.5折、9.6折。

　　而关于深圳取消“限外”的传闻，多位深圳官方人士表示，取消“限外”不包括住宅类。有观点称，取消“限外”的范围应该是商业地产，目的是吸引外资进入。

　　美联物业研究中心主任何倩茹曾指出，相较全国，深圳市场的买卖双方有一些特质，比如对与购房有关的融资成本很敏感，往往只要政策给出一个信号，哪怕没有实质落地，房价也会上涨。

　　深圳楼市相关利好政策迟迟不落地，已打破市场预期，对反应灵敏的深圳市场而言，一旦短期供需得到改善，也许会真如业内所预料的那样—6月开始，房价将进入一段平稳期。

　　A股走牛或推动楼市需求

　　某种意义上，深圳对房价暴涨的态度，可以看作全国房地产市场对未来房价态度的一个风向标。

　　原因之一在于，深圳的经济刚从产业升级中走出不久，2014年第三产业占GDP的比重达56.5%，包括互联网产业在内的不少产业呈现两位数以上增长，正逐渐代替房地产投资来拉动经济的模式，而这些发展暗合国家层面“转变经济发展方式”、“调整经济结构”的方向。

　　深圳市政府对楼市的态度也可从一个小案例中窥见一斑。一名英国海归博士向记者表示，他回国创业后，深圳市政府为他支付了100万元的房补。

　　另以珠海横琴特区和深圳前海自贸区为例，不少开发商在横琴有大量土地储备，虽然该片区尚显荒凉，但一名房企高管表示，其公司在该片区的住宅预期房价是每平方米4万多。深圳前海自贸区成立后，出让的十多宗土地中，没有一宗是纯住宅用地，目前市场所热炒的前海概念类新盘，并不位于前海管理局辖区内。

　　此前有报道称，有相当数量的深圳股民在股市获利后开始减仓，将资金投入到楼市。于是，有投资担心房价过快上涨会从股市中“抽水”，从而影响A股牛市。

　　这一担心恐怕是多余的。

　　中原地产研究总监刘渊撰文指出，2014年5月到9月，上证指数开始上涨，而房价短暂下跌了5个月。随后，从2014年10月至今，A股和房价又进入同步上涨周期。过去10年中，有超过6年时间房价和股价是同步变化的，每次股市上涨，都会带动房价上涨，当房价下跌时，股市也经常出现下跌。但反过来则不成立，房价上涨时，股市不一定涨；而股市下跌时，房价也不一定下跌。

　　上述文章指出，股市毕竟不是影响房价的决定因素，市场基本供求关系和房地产政策对楼市的影响更直接。

　　随着房地产黄金十年的结束，人均居住条件已有很大改善，未来成交量和价格大幅增长的空间比8年前小了很多。而一线以外的众多二三四线城市，供应压力依然较大，需求也远不如一线城市稳定，楼市的回升很难一蹴而就。而政策方面，虽然二套房首付比例、房贷利率不断松动，“3·30新政”后二手房营业税下调更是对一线城市利好，但同时限购仍在，只要确保执行不放松，仍将对一线城市房价的涨幅有所限制。