上半年高新区住宅楼盘热销 土地流拍率超过三成

　　成都房地产市场上半场落幕：

　　当成都楼市上半场结束，除房企成绩单与销冠之争备受关注外，“面包”与“面粉”作为两个关键词，其上半年的表现也不容忽视。

　　事实上，如果说作为“面包”的住宅等产品的销售情况代表了楼市当前的“冷热”，那么，作为“面粉”的土地拍卖，更多则预示了楼市未来的“晴雨”。9日，多家机构纷纷发布成都楼市半年报。据统计，今年上半年，成都住宅市场供应大幅下跌29%，但市场回暖，成交环比微涨8.4%，但价格方面，依然延续跌势，下跌7.8%。与此同时，土地市场分化渐显，且流拍率高达32%。在业内人士看来，这也代表了在上半年楼市短期回暖背景下，房企拿地依然谨慎。

　　住宅市场：新增供应量同比降三成

　　央行连续降准降息、金融环境宽松、各地纷纷出台政策托市。尽管2014年的诸多遗留问题令2015年的楼市依然面临窘境，但在连番政策利好的刺激下，开发商一度塌陷的信心也迎来了新的回归。

　　据中成房业数据，成都房地产投资总额为946亿元，占固定资产投资总额的35.9%，虽然整体投资增幅明显减缓，但房地产投资占比仍有所提升。同时，施工面积同比增长15.5%，竣工面积则同比下降32.7%。

　　竣工面积的骤然降低，与以去化存量房为主线的市场环境不无关联。事实上，从供应来看，上半年大成都商品住宅供应面积901万平方米，供应套数9.5万套，同比降幅分别为29.11%与29.6%。从各行政区域供应面积同比来看，高新区以119.7万平方米供应量居大成都之首。而主城区及近郊供应波幅较大，仅锦江区、成华区、金牛区同比上涨，其它区域均呈下降，供应增长最大的锦江区同比涨幅为33.4%，同比降幅最大的温江则高达62.4%。

　　据锐理数据统计，上半年大成都新增供应面积仅为去年全年的约32%，其中，主城区、天府新区、近郊、远郊实际新增供应面积分别为约为去年全年的43%、33%、26%、30%，近郊、远郊新增供应显著萎缩。

　　尽管供应减少，但始于去年四季度的实质性的回暖却推动了成交的上行。上半年以来，在经历了前两个月的季节性回落后，“3·30”新政及新一轮降息降准的到来，推动市场需求加速入市，并在4月份达到成交峰值。5、6月份虽然成交有所下跌，但是成交量仍保持在高位。最终上半年大成都商品住宅成交12.9万套，共计1231万平方米，成交面积同、环比增幅分别为2.2%与8.4%。高新区主城区及近郊范围金牛区、高新区、双流和龙泉成交面积同比有所上升，其中，高新区再度摘得桂冠，以127.2万平方米成交量居大成都首位，占总成交量的10.3%。

　　值得注意的是，在整体市场显著的以价换量背景下，房价亦未能够独善其身。中成房业数据显示，上半年，大成都商品住宅整体均价为6736元平方米，同比跌幅为7%。其中主城区跌幅最大，均价环比下跌5.9%，为9578元平方米。近郊市场亦面临房价的持续下跌，均价为5554元平方米，同比降幅达7.6%。

　　土地市场：市场整体出现明显分化

　　尽管趋于稳定的销售令上半年“去库存”取得了显著的效果。截止6月底，大成都商品住宅存量面积同比减少13.7%，且成都各区域存量最高都只达去年八成左右，但在整体供大于求格局未变的情况下，房企对于拿地依然谨慎。

　　从1月的低开，到2月、3月的持续反弹，成交面积达到上半年最高值，再到4月跌入谷底，5、6月逐渐回暖，上半年成都土地市场在跌宕起伏中，也画出了一个完整的“W”。据锐理数据统计，2015年上半年大成都范围内共出让土地151宗，其中成交103宗，成交面积5884.23亩，同比上涨9.83%；但不容忽视的是，上半年土地吸金的234.38亿元，相较于2014年上半年的255.88亿元却下跌8.4%，流拍率更是高达31.79%。

　　事实上，中成房业发布的数据显示，上半年成都楼市回暖趋势也传导到土地市场，大成都楼面均价小幅上涨14.4%。但市场整体却出现了明显的分化，主城区成为房企作战主战场，楼面地价有所上升，同比上涨11.2%；近郊及远郊楼面地价却持续下跌，降幅分别为6.6%、20.9%。

　　虽然总成绩并不抢眼，但上半年重量级房企的频频出现，也为不温不火的土地市场带来了更多的亮色。继万家湾地块和曹家巷地块后，恒大第三次在主城区“圈”地，将流拍过两次的川棉厂地块收入囊中的同时，也成功问鼎上半年总价地王；而蓝润则继续以近乎疯狂的价格从众多房企手中抢下武侯区人民南路地块、一医院地块以及武侯区簇桥街道地块，这三宗土地也顺利挺进上半年成都楼面地价“四强”；就在6月末尾，“华南五虎”之一广东碧桂园也首秀蓉城，与保利携手布局天回镇。

　　业内人士分析认为，虽然上半年成都楼市成交回暖，但环比涨幅未超过10%，目前去库存依然是成都市场的重中之重。在具体存量面前，虽然房企不断补充优质“面粉”以获得“筹码”，但下半年成都楼市必然进入“跑得快”的节奏，这也决定了未来成都房价上涨空间有限，价格仍将保持平稳。