通州楼市“封盘”消息不实 部分高端项目年内涨价逾百万元

　　6月份通州共成交1956套商品住宅(不含保障房及自住房)，创下近18个月以来的新高，均价则达到25801元/平方米，半年内涨幅接近20%

　　编者按：近一段时间以来，北京市政府迁往通州的传闻甚嚣尘上，虽然消息至今没有得到有关权威机构的确认，但通州部分楼盘闻声涨价却成为不争的事实。记者前往通州，进行了实地走访，希望为读者提供有益的投资价值参考。

　　今年以来，政府机关东迁、积分落户试点、北京副中心、广渠路二期加速打通等一系列利好消息不断刺激着通州楼市。而关于通州不少项目借机提价，甚至是封盘的消息更是不绝于耳。

　　记者实地调查后发现，通州在售的一些项目确实出现了提价的情况，个别楼盘的涨价幅度高达5000元/平方米，高端项目更是出现单套提价逾百万元的情况，同时大部分楼盘的折扣也基本取消。但此前传闻的封盘现象却并没有出现，记者走访了通州近10个楼盘，除计划7月中下旬首次开盘的万科公园里、富力运河十号，其余项目均处于正常的在售状态。

　　对此，有业内人士对记者表示，“确实有部分的通州项目，把后面一期开盘的时间往后挪了挪，基本都是尾盘或最后一期，毕竟开发商也想多赚点利润，但这都是正常的销售行为，凡是拿到预售证的，该卖还是正常卖的。至于涨价，更多的还是源于近期成交量的放大，应该说政府机关东迁等消息起到的是‘锦上添花’的作用”。

　　“封盘”消息不实

　　今年5月底，有消息称，市政府东迁已经审批通过，位于通州的预留地即将开始动工建设，大约2017年底投入使用，搬迁地址在通州潞城东小营附近。随后，中国香港《文汇报》撰文称，已从权威渠道获悉，北京市四套班子(市委、市政府、市人大、市政协)将在今年国庆节前夕全部由城区迁往通州区，具体搬迁方案不日将正式公布。一则报道也称，在采访一位北京市规划委员会的公务员时，得到了“是有可能搬，因为领导是这么和我们说的”这样的答复。

　　同时，通州潞城东小营附近的17个村镇，近期也确实开展了农转非登记工作。而上述的种种消息，也使得通州不少项目闻风而动，有的楼盘甚至被曝出已经封盘待涨的消息。

　　不过，记者实地走访后发现，部分媒体曝出的封盘消息并不准确，更多的是销售人员的一种营销手段。

　　“还在正常卖，我们这最后还剩几百套房子，99平方米的两居和137平方米的三居都是精装修，售价在35000元/平方米，只要您资格通过审核，马上就可以签约。”在位于通州运河核心区的合生滨江帝景售楼处，其销售人员这样对记者表示。

　　而在合生滨江帝景的售楼处外，华业东方玫瑰的项目人员也极力向记者推荐他们项目。在K2玉兰湾，记者了解到，目前该项目的剩余房源已经不多，以大户型为主，且均属于可售装状态，其中也包括作为项目楼王的7号楼。

　　据悉，上述3个项目，此前都被媒体曝出封盘的消息。

　　此外，在位于台湖新城的万科公园里，其销售人员告诉记者，该项目的住宅产品预计7月中下旬就会开盘，目前处于蓄客阶段，客户全款的话可以享受一定的折扣。

　　而记者在走访同属台湖区域的泰禾·1号街区和泰禾·拾景园后发现，这两个项目目前均在正常销售，其中泰禾·1号街区的70年住宅公寓产品已经售罄，目前在售的全部为商住项目和别墅。其销售人员表示，泰禾在台湖的这2个项目从未封盘，一直都在卖，后期开盘的产品也正在进行排号，并会按之前计划好的时间开盘。

　　不过，上述销售人员表示，通州运河核心区的几个项目已经封盘待涨。

　　随后，记者前往了位于通州运河核心区的富力运河十号，其工作人员表示，该项目并没有封盘，首期项目预计7月底就可以入市。同时，隔河相望的京贸国际城项目也尚有部分尾盘仍在销售。

　　而作为潞河中学分校学区房的京贸国际公馆，目前也有3栋住宅在售。销售人员称二期也将按此前预期的时间入市。

　　对此，有业内人士对记者表示，“通州部分项目传出封盘的消息，实际上是开发商的营销手段，开发商充其量也就是延缓后期项目的开盘时间，但目前该卖的肯定还是会卖的，而封盘待涨的消息显然有利于其加快在售房源的去化速度，因此才会有类似的消息传出”。

　　高端项目提价逾百万元

　　虽然“封盘”消息不实，但在成交量回升以及诸多利好消息的刺激下，通州在售的大部分楼盘均出现了售价上涨的情况。

　　以泰禾·拾景园为例，其销售人员告诉记者，项目近300平方米的叠拼产品，年初最便宜的一套售价为610万元，当期已经售罄，而下一期开盘的同类型产品，最低的售价已经升至750万元。大幅涨价的原因则是该产品下一期只有6套，但排号的客户已经有20多个。

　　相关统计数据也显示，2015年第二季度，通州大约有50个在售房地产项目，其中，在第二季度3个月时间内均有成交、并且成交价格持续上涨的有10个项目；同时，在持续上涨的10个项目中，有7个项目的涨幅在10%以内，另外3个项目的涨幅超过10%；涨幅最高的两个项目是位于台湖的泰禾·1号街区和泰禾·拾景园，分别达到25%、38%，2015年6月份成交均价分别达到41244元/平方米、40420元/平方米。

　　除了台湖区域外，通州运河核心区项目的售价涨幅也是不小。

　　记者在富力运河十号的售楼处看到，虽然当天阵雨连连，且雨势不小，但看房的客户络绎不绝，不少客户均是携家带口前来看盘，样板间里也是挤满了人。据该项目的工作人员介绍，富力运河十号的住宅为商住产品，主力户型是130平方米和150平方米的三居，售价在38000元/平方米—42000元/平方米之间。而此前，该项目预计的起售价格还在30000元/平方米。上述工作人员称，由于项目紧邻大运河，距离传闻中政府东迁的办公区域距离较近，所以给了公司提价的信心。年底公司计划将该项目的二期售价提升至40000万元/平方米。

　　而上面提及目前售价在35000元/平方米的合生滨江帝景项目，年初的单价还只有30000万元/平方米。据知情人士向记者透露，该项目距离东小营等地不远，此前有不少公务员前来该项目购房，随后项目便开始大幅提价。并且合生滨江帝景项目所剩房源不多，区域内在售的项目也只有寥寥几个，因此合生创展(合生·麒麟社合生·世界村)也并不着急将该项目迅速清盘。

　　对此，中原地产首席分析师张大伟表示，“因为多年发展，通州的发展层次明显呈现三级：曾经的八通线沿线、台湖区域、未来的运河CBD。从发展利好、企业入驻情况看，未来的运河CBD将是明星区域。今天的运河CBD就是十年前的国贸，运河核心区将是未来通州发展的龙头”。

　　亚豪机构市场部总监郭毅则称，随着成交量的提升，通州运河板块住宅处于相对稀缺状态，在售项目大多都是三年之前拿地，目前基本处于尾盘出售状态，开发商一般都会提升尾盘的品质，价格也会随之上调，因此，预计通州房价下半年将继续迎来上涨行情，但并非“跳涨”。

　　据记者了解，在富力运河十号旁边，K2、合景泰富、复地集团的项目也都在动工建设。

　　而在八通线沿线的K2玉兰湾售楼现场，虽然有部分业主因房产证的问题来到售楼处拉横幅，但来该项目看房的客户仍坐满了售楼大厅。其工作人员告诉记者，来此拉横幅的确实是玉兰湾的业主，但他们拿不到房产证的原因主要是自身购房资质有问题，和项目本身无关。目前玉兰湾的均价为31500元/平方米，也没有任何折扣，而该项目年初的售价为28000元/平方米。

　　此外，位于广渠路二期沿线的京贸国际公寓，算上赠送的面积，售价也从25000元/平方米上调至27000元/平方米，涨幅近10%。

　　“通州项目纷纷提价，一方面是政策利好不断，另一方面也是成交量回暖使然。”有业内人士称。

　　根据亚豪机构的统计数据显示，6月份通州共成交1956套商品住宅(不含保障房及自住房)，创下近18个月以来的新高，均价则达到25801元/平方米，半年内涨幅接近20%。

　　“截至6月底，剔除别墅类物业，通州普通住宅目前可售的套数为6103套，成交均价也持续上升。政府机构是否迁至通州，并无定论，即使搬迁，实际也只是锦上添花，对于通州市场来说，未来作为次中心的发展趋势已经明确，这种情况下，房地产市场有所升温也是受一系列利好的影响。通州在2012年—2013年，因为之前暴涨后的市场恐慌情绪，近2年北京房价大涨的时候通州房价却一直不温不火，因此在一系列利好落地的情况下，2015年通州楼市价格补涨的趋势明显。”张大伟表示。