一线城市可带来5%左右购买需求 楼市“限外取消”红利

　　在经历了数月的政策“空窗期”后，8月27日傍晚一条“六部委联合发文取消限外政策”的消息搅动了整个房地产市场。

　　根据住建部、商务部等六部委联合出台的《关于调整房地产市场外资准入和管理的意见》(以下简称《意见》)，全国将取消外商投资房企办理境内贷款、境外贷款、外汇借款结汇必须全部缴付注册资本金的要求。有资格的境外机构和个人可购买符合实际需要的自用、自住商品房。

　　不过，对于限外取消的实际影响，业内人士则表示，仅凭借限外政策放松并不一定能带动整个楼市投资，但对于北上广深等一线城市及二三线热点城市而言，将起到释放购买力的作用。

　　政策着眼点

　　“当前中央对于楼市的调整，基本是侧重于对整体经济的调整，而非只是调整楼市本身。”国务院发展研究中心一位负责人对记者表示，逐步取消对外资购房的限制，直观意义上来说，就是在释放外资购房需求，这不仅利好楼市成交，同时也是以拉动房地产市场投资、带动资金流入为主要目的。

　　住建部等六部委此次出台的《意见》共四条，其中有三条政策调整的内容都是围绕“外商投资房地产企业”，涉及注册资本与投资总额比例、境内外贷款及外汇借款要求以及优化外商投资管理程序等。

　　“实际上，本次取消限外的政策着眼点在于支持外商投资，这与今年中央对待外资的态度一致。”上述国务院发展研究中心负责人如是说。

　　今年3月，国家发改委与商务部公布了最新《外商投资产业指导目录(2015年修订)》。在“限制外商投资产业目录”中，已经删除了此前针对外商投资房地产的全部限制类条款。

　　这些限制类条款包括，土地成片开发(限于合资、合作)，高档宾馆、高档写字楼和国际会展中心的建设、经营，房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司等，都曾被列在2007年和2011年版的限制外商投资产业目录中。

　　“尤其是最近一个月以来，央行正引导受到严格控制的人民币贬值，同时不久前央行再次降准降息，而在这一时间节点上取消限外政策，这一系列的动作都不是孤立的，而是中央层面希望刺激外资、带动海外热钱流入的系列举措。”一位不愿具名的独立经济学家指出。

　　住建部联合外汇管理局曾在2006年和2010年两次出台过“限外”政策。按照规定，境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房；在境内设立分支、代表机构的境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。

　　“2006年出台限外令时，人民币持续升值，国内物业价值处于低谷期。而2010年，中国楼市也处于过热时期，因此政府相关部门将外资购房者这部分需求排除在外，以期给市场降温。”接近住建部的一位知情人士指出，目前国内房地产市场已经企稳，取消限外政策已经具备了市场基础。

　　“救市”效果有限

　　“实际上，早在今年6月份住建部就考虑取消限外政策，但由于这一政策主要针对的是一二线城市，而目前这部分区域楼市正处于逐步回暖的市场行情下，一旦放开可能会带来部分市场过热。”接近住建部的一位知情人士指出。