农村土地住房可抵押贷款 盘活农村土地资本价值

　　农民带着财产进城，可操作性又多了一个选项。近日，国务院发布《关于开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点的指导意见》(以下简称《意见》)，农村“两权”的抵押试点将就此展开，农民土地用益物权的财产属性将得到盘活。

　　农村土地承包经营权、宅基地使用权虽然在农村是一笔财产，但无法带到城里。“国务院对于农村‘两权’的抵押试点，打开了制度的突破口。”中国土地勘测规划院副总工、研究员邹晓云在接受中国房地产报记者采访时表示。“农村土地承包的经营权抵押贷款和农民住房财产权抵押权限的试点放开，对于农民来说，有了财产变现的途径。不在农村务农和生活的人，可以将农村承包土地经营权和住房抵押取得现金后，做什么都可以，农民多了选择的权利。”

　　“两权”抵押试点融资空间巨大

　　《意见》指出，农村承包土地的经营权抵押贷款试点主要在农村改革试验区、现代农业示范区等农村土地经营权流转较好的地区开展；农民住房财产权抵押贷款试点原则上选择国土资源部牵头确定的宅基地制度改革试点地区开展。

　　“两权”抵押贷款试点地区应满足以下条件：一是农村土地承包经营权、宅基地使用权和农民住房所有权确权登记颁证率高，农村产权流转交易市场健全，交易行为公开规范，具备较好基础和支撑条件；二是农户土地流转意愿较强，农业适度规模经营势头良好，具备规模经济效益；三是农村信用环境较好，配套政策较为健全。

　　申万宏源研究报告认为，“两权”抵押融资将成为打开土地流转后千亿元市场的金钥匙。据有关机构测算，农村土地经营权确权市场空间可达280亿元，加上农村宅基地和农地使用权的确权，市场空间有望达到千亿元。如果再考虑到农村土地确权之后的农村金融、农资服务等，土地流转后市场规模更将高达数千亿元。

　　据统计，近年来，包括北京、四川、湖南等地陆续有金融机构启动两权抵押贷款业务。目前包括四川、江西、山东、河南等全国已有超过20个省份的相关地区正在开展试点。截至2015年6月，赣南已发放农房抵押贷款177笔，共3165万元。该县还明确了“贷款户数3000户，贷款金额1亿元”的放贷目标。

　　全国人大代表、中国人民银行南京分行行长周学东曾在两会中指出，“三农”融资难问题究其原因，源于农民贷款缺少抵押物。众所周知，农民最主要的财产权利就是农村土地使用权和房屋财产权，而这两项权利在抵押贷款上都受到了法律的严格限制。“两权”抵押融资就是农村金融产品创新的一个突破口。

　　银行处置机制是关键

　　邹晓云强调，对于银行来说，最大的问题是抵押物的处置权。“农村土地承包权属于农民，农村宅基地及住房也不能随便买卖，银行不能强制拍卖。所以尽管允许农村‘两权’抵押，但是不能强制银行执行。银行对于抵押物的处置权是其发放贷款的关键，因此执行起来有一定困难。”

　　《意见》的出台，对于银行来说，多一个抵押物的选项，但银行能否接受，取决于风险和利润空间。

　　“以农民住房财产权来说，农村宅基地是不允许买卖的，虽然在宅基地改革试验区允许村集体内部流转，但对于银行来说，可处置的市场范围很小，也影响抵押物价值。如果处置机制建立不起来，银行是不会接受这类抵押物的。”邹晓云认为，能否实现农村金融创新，“两权”抵押的象征意义更大一些。

　　对于“两权”抵押的市场空间，“农村土地‘两权’抵押实行起来肯定有其价值，农业产业化企业比较多，农村土地承包经营权的抵押，有利于这些企业使用农村土地，开展规模化经营。农村土地承包权只要没有到期，银行可以对经营权进行处置，只要承包权不到期，对于经营权的转让就会实现收益。”中央财经大学中国银行业研究中心郭田勇教授在接受中国房地产报记者采访时表示。

　　而对于农民住房财产权抵押，“银行会根据抵押物的限制情况和转让范围来确实抵押物的价值，可处置范围越小，抵押物的价值折扣越低。”郭田勇还指出，今年央行几次针对三农的定向降准，释放了农业贷款的资金流动性，加之两权抵押的试点开展，会进一步促进农业贷款比重。相关法律需配合修改

　　《意见》中还指出，试点涉及突破《中华人民共和国物权法》第一百八十四条、《中华人民共和国担保法》第三十七条等相关法律条款，由国务院按程序提请全国人大常委会授权，允许试点地区在试点期间暂停执行相关法律条款。

　　这意味着，试点成功后，如果试点经验在全国推广，《物权法》和《担保法》将需要修改。《物权法》明确规定农村宅基地使用权不得抵押，因此根据“房地一体、地随房走”的建筑物抵押基本原则，农村住房无法实现抵押。

　　《担保法》明确禁止以耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权抵押。最高人民法院相关司法解释也明确规定，家庭承包的土地承包经营权抵押无效。因此，以法律明令禁止抵押的农村土地使用权进行抵押，在现行农村土地管理法律体系下无疑是不合法的。

　　周学东以江苏省的实践经验指出，银行业机构普遍对农村土地抵押融资持有疑虑。比如商业银行尽管很支持改革创新，但是它们也是有顾虑的，认为试点虽然符合党的十八大精神和三中全会决定，但是在法律没有修改的情况下，具体合同的签订和纠纷的处置只能适用原有法律法规的规定，党和政府的文件不能替代法律条款的规定，两者的效力是完全不同的。当出现纠纷诉诸司法时，法院依据现有法律规定进行审判，则抵押合同无效，银行的抵押权无法得到保护，权利难以主张，抵押合同关系难以得到法律的支持和保护。