金九北京商品房豪宅化 上海开发商酝酿提价

　　传统的楼市旺季“金九银十”过半，北京的“金九”却在平淡中收尾。上海的新房市场依旧延续了此前的良好成交情况，整个9月也是房地产传统的交易旺季，上海市场表现也不错。

　　传统的楼市旺季“金九银十”过半，北京的“金九”却在平淡中收尾。

　　来自两家房地产服务机构的数据显示，北京9月纯商品房成交量环比下跌超过两成，而原因则被认为与股市下挫及通州限购有关。

　　上海的新房市场依旧延续了此前的良好成交情况，整个9月也是房地产传统的交易旺季，上海市场表现也不错。

　　北京：入市项目豪宅化

　　亚豪机构日前提供给《第一财经日报》记者的数据显示，截至27日，9月北京共成交商品住宅(不含保障房与自住房)5612套，成交面积64.31万平方米，环比分别减少27%、22%。与此同时，9月商品住宅成交均价却环比上涨了12%，达到3.1万元/平方米。另据链家网研究院的最新统计数据，9月1日至27日，北京新建纯商品住宅(不含保障房与自住房)成交3824套，环比下滑22%，较去年同期上涨18%。

　　新房市场在7月份达到高点后，连续两月出现下滑，从上述数据看，北京“金九”的成交明显低于预期。关于原因，亚豪机构市场总监郭毅对记者分析，一方面，随着北京纯商品住宅用地持续减少，潜在供应减少，大量房企不得不选择控制供应节奏，因此影响了成交量；另一方面今年股市的快速走低使得楼市购买力也相应下滑，影响了下半年的楼市成交走势；同时在通州版限购令的影响下，9月1日至27日，通州区商品住宅(不含保障房与自住房)仅实现成交836套，环比减少52%，从盘踞3个月的行政区成交首位的宝座上退下，被大兴与房山所超越。链家网研究院李巧玲也认为，“金九”北京楼市的暗淡，与通州限购升级有关，部分潜在需求由于条件不满足难以入市，致使通州成交占比明显下滑。据链家网研究院统计，9月通州成交占比仅为13.2%，较7、8月分别下滑5个与11个百分点。

　　虽然市场压力不小，但很多开发商仍对北京趋之若鹜。以旭辉为例，今年6月份，断顿已久的土地市场放出大兴8幅土地，旭辉率先连拿两幅，近两年旭辉更是在竞争白热化的北京市场摘下十幅地块。

　　“北京应该是全国地价最高的，比上海都高，北京最近推出的地，基本上50%以上都是踩着周边二手房的销售价去构成新房楼板(价格)，对于土地市场来说，大家比拼的不是实力而是想象力。”旭辉集团北京区域事业部总经理孔鹏日前对记者说，“我感觉这不是一个可持续的状态，北京2000万以上的房产一年能卖300~400套，今年到明年的供应，我想不到它会是一个怎么样的结果。”

　　但孔鹏坦言，北京的产品豪宅化的趋势已经无法逆转。机构统计的9月供给数据也说明了这种豪宅化趋势。亚豪机构在报告中称，9月1日至27日，北京住宅市场共有29个项目入市，相比8月同期减少了7个，扣除自住房后新增供应3910套，环比8月同期减少12%。但供给减少的主要是刚需盘，受到频频出现的高价地的影响，北京9月楼市出现高价盘集中入市现象。

　　上海：房企酝酿涨价

　　上海链家市场研究部监控数据显示，截至9月28日，9月上海市商品住宅的供应量为174.6万平方米，环比上涨125.0%，同比上涨33.2%;成交量为125.5万平方米，同比上涨62.6%。值得一提的是，本月上海楼市成交均价为30462元/平方米，同比上涨9.6%。

　　《第一财经日报》记者注意到，上海的商品住宅成交量已经连续6个月超过120万平方米，远超过每个月的供应量。多位业内人士认为，随着供应量的下滑和需求的增加，未来上海的房价上涨压力很大，目前上海的商品住宅销售均价已经超过3万元/平方米。

　　而各大开发商也在加紧推货，表现在上海住宅供应量提高，本月上海供求比达到1.4∶1，扭转了上海长期供小于求的局面，此前8月供求比为0.6∶1。即使这样，上海的去化周期依旧在9个月左右，市场情况还是非常良好。

　　其中松江、嘉定、浦东等区域推出的项目比较多，而这些项目的入市也让二手房市场的购房者开始更多选购一手房。网上房地产数据显示，上海二手住宅挂牌超过10万套，中原地产统计发现，由于新盘推盘量比较大，三至六成买家转投新房市场，导致二手房受冷，新房则交易火爆。

　　虽然9月供应增加，但是上海房价还在暗涨。从今年8月开始上海一批新增项目入市但却迟迟未开盘。业内猜测这些项目正在“待价而沽”，甚至做好了涨价的准备。

　　身为“80后”的王悦郦已经看到了房价的快速上升。今年6月其看上的位于浦东汇南板块的某楼盘当时报价1.9万元/平方米，目前已经飙涨到2.2万元/平方米。旭辉集团总裁林峰此前在接受《第一财经日报》记者采访时也透露，今年下半年其在上海的楼盘准备涨价5%~10%。

　　此外，9月的土地市场疯狂也可以看出开发商对于上海未来市场的看好。《第一财经日报》记者统计发现，上海9月拍出的7幅住宅用地出让金共计148亿，其中多幅土地溢价率均超过100%，更是有金地、保利、滨江等房企强势拿地。业内判断这样的情况会继续拉高上海房价。

　　上海中原地产研究咨询部高级经理卢文曦表示，上海楼市供求两旺格局已经形成。