北京楼市商住翻身成交翻倍

　　曾几何时，北京的楼市刚需盘大行其道，改善型楼盘占据半壁江山，高端豪宅凤毛麟角，商住公寓则被视为“鸡肋”。今年以来，商住公寓华丽转身变为了楼市中的“香饽饽”。一年多的时间，北京楼市发生了什么，让商住公寓得以“上位”？记者通过调查发现，一方面是市场的因素，豪宅大规模入市，刚需购房者转作买商住。另一方面，商住公寓产品自身的产品创新，以及品质的提升，让产品有了更高的舒适度，吸引了更多购房者。

　　现状

　　成交翻倍购房人早晨5点排大队买房

　　“开盘当天，客户早晨5点就来售楼处排队。”于11月初开盘的某商住项目负责人表示，这种场景已多年未见。

　　今年以来，商住公寓市场的整体表现引人瞩目。亚豪机构的数据显示，2015年1-10月，北京商住公寓的成交总金额为290.17亿元，与去年同期相比大涨94%，几近翻倍。然而，同期住宅成交金额的同比涨幅为34%，别墅也不过69%。在成交量上涨的拉动之下，商住公寓的成交均价也出现大幅上涨。2015年1-10月，北京商住公寓的成交均价为29667元/平方米，而同期住宅均价涨幅为11%，别墅甚至小幅下滑了2%。

　　北京商住公寓成交热度较高的区域包括通州区、大兴区、顺义区等。其中，通州区2015年1-10月共成交商住公寓2912套，在北京16个行政区中拔得头筹，占到整体商住公寓市场21%的比重。

　　今年，通州新城的运河核心区包括富华、绿地、保利、光大等开发的多个商住公寓均已在上半年开始蓄客，正在酝酿开盘或已经开盘，形成多盘齐发之势。整个区域吸引了大量客户，已开盘项目还取得了相当不错的销售业绩。11月8日，通州运河核心区的保利大都汇项目首期开盘，单日认购高达12亿元，这与今年北京商住公寓排行前五位的项目在前10个月的签约额基本相当。通州运河核心区的另一商住公寓项目富力运河十号也已于11月13日取得预售证。

　　在大兴，商住公寓项目也异常活跃。仅在地铁大兴线义和庄站一地，就聚集了三个商住公寓项目，包括泰禾中央广场、恒大未来城以及首开万科中心。其中，恒大未来城于11月1日首次开盘, 2小时取得了5.5亿元的销售业绩。

　　从整个市场来看，商住公寓的成交行情似乎全线飘红。亚豪机构分析认为，北京执行了5年时间的严格限购之后，2015年北京楼市成交量出现全面反弹，但是，购买住宅、别墅类产品必须要具备北京购房资格，“房票”难求，商住公寓不限购的优势被充分发挥。特别是当前北京楼市正在进入新一轮的高地价向高房价的传导过程中时，住宅价格的走高，不仅超出了部分刚需客群的购买力，还促使一些投资客看好楼市后市，无论是对于刚需客群、还是投资客，北京商住公寓市场的单价尚在低位，面积偏小也令总价可控，购房需求的集中涌入，商住公寓市场成交因此大涨。

　　大市

　　刚需缺位商住盘乘机而上成首选

　　实际上，与普通商品住宅相比，商住公寓项目一直被视为楼市产品中的“鸡肋”。

　　一方面，商住公寓的购买者要缴纳较高比例的首付款，以及较高的税费。另一方面，在生活成本上，不少商住公寓是商水、商电的收费标准，加大了购买者的日常支出。在配套方面，政府对商住公寓并不强制规划有学校等相关配套，而且，商住房产也不被划进学区范围内，商住房不能作为就近入学的资格。因此，对于不少商住公寓的开发商来说，“商住不限购”的提法，在营销中也有点“忌讳莫深”。

　　一年来，北京市场上豪宅频出，土地价格不断攀高。豪宅的均价门槛从两年前的4万元/平方米到6万元/平方米，再到现在的10万元/平方米，上涨幅度令人咋舌。在一有新项目就是豪宅的市场中，刚需盘的数量和空间被挤压。在豪宅扎堆入市的新格局下，高企的价格令刚需购房者望而却步。于是，小面积、低总价的商住公寓，就扛起了承接一部分刚需购房者需求的大旗。

　　的确，在低总价楼盘稀缺的情况下，商住产品的价格优势非常明显。今年前十个月，北京商住公寓的成交均价为29667元/平方米。不到30000元/平方米的价格对于普通商品住宅来说，房源恐怕多集中在房山，其他区域均价30000元/平方米纯新住宅楼盘并不多。

　　在限购尚未松绑的北京楼市，有的区域如通州，还进行了限购升级，这就为商住产品的热销提供了良机。不限购、低总价的商住产品成功补位住宅市场。

　　创新

　　颠覆性设计大受欢迎

　　商住公寓自身的产品创新以及品质的提升，也令其在市场中的竞争力增强。一些在售商住公寓不但在户型设计上尝试突破与创新，也呈现出高端精品化的路线。

　　比如，位于大兴区义和庄的恒大未来城推出“空中墅”产品。据悉，这是全国首个8.4米层高的空中别墅产品。空中墅不但让LOFT的传统层高翻了倍，还将LOFT的两层格局改成三层。以185平方米的户型为例，实际使用面积达到220多平方米，客厅能够达到5.7米的挑空，并配有大面宽观景窗。恒大未来城空中墅的空间设计以家庭为核心，一层的功能为居家、社交，二层、三层为独立出入的私属生活区。与众不同的是，空中墅还打造了双独立入户门，即在一楼和二楼各有一个入户门，以达到各家庭成员之间既共处一室，又互不干扰的理想生活模式。

　　一直以来，小面积、低总价、多功能成了商住公寓的标签。但最近则出现了瞄准改善型客群、大面积户型，甚至是别墅的商住产品。

　　位于怀柔的东亚尚院就是不限购的独栋别墅产品，总价750万元/套起，户型面积为530-1700平方米，层高3.6-4.5米，地下二层，地上三层结构。每户可赠送200-300平方米独立围合式大院。

　　位于大兴庞各庄的龙熙旭辉六号院则为不限购的叠拼别墅，在售上叠产权面积120平方米，实得280平方米，中叠产权面积130平方米，实得280平方米，下叠产权面积170平方米，实得380平方米，总价290-550万元/套起。10月31日，龙熙旭辉6号院开盘仅3小时，首批152套房源便被抢购一空。

　　这些项目的出现，丰富了商住的产品类型，也令“小而精”的商住开始走向高端化。

　　提醒

　　买商住要兼顾使用和投资需求

　　北理工管理与经济学院教授、房地产研究所所长周毕文接受记者采访时表示，最近商住的热销与楼市整体走势、土地市场等因素有关。

　　周毕文认为，对于开发商来说，在位于新城区域拿到商业用地，考虑到区域发展状况、周边人群、消费水平等因素，不适合大面积地打造商场、酒店、写字楼产品，商住公寓成为优选。这是商住公寓在市场中层出不穷的原因。

　　“商住公寓类产品的火爆一方面是由北京市场的特殊性决定的。作为一线城市，北京具有极强的人口聚集效应，在限购不解除的情况下，购买商住公寓成为购房者“破解”限购的途径。而且，现在社会上又迎来创业潮，购买商住用作办公场所的需求增加，这样助推了商住销量上涨。”周毕文说。

　　另一方面，商住公寓的炙手可热，还来源于购房者对北京楼市的预期。周毕文认为，随着近期北京土地市场“面粉价格高于面包”这一现象的频繁出现，购房者对于未来北京楼市整体看涨，总价并不太高的商住公寓产品因此热销。

　　不过，周毕文也提醒购房者，对于跟风买商住进行投资的行为，也存在一定风险。购买者最好有居住或办公的实际需要，同时兼顾投资价值。