新兴高端住宅区改变北京楼市格局

　　临近年关，北京土地市场异常火热。与往年不同的是，今年土地市场上高价地频现，且多集中在五环附近，乃至五环外。

　　“面粉贵过面包”似乎已经成为目前土地市场的常态。而在这种形势下，北京楼市格局也在被逐步改写。一大批高价地成交，意味着诸多新兴的高端住宅区正在兴起。伴随着这些地块的逐步入市，北京楼市新格局已经初露端倪。

　　五环周边成为房企争夺焦点

　　两三年前，北京五环周边还被视作刚需、刚改的集中区域。

　　而现在，随着北京五环周边以及五六环之间高价地频出，这些所谓的边缘地带或将转身成为市场关注的焦点，逐步飙涨的房价使得这里或将成为北京新的高端聚集区。

　　今年以来，北京市高价地频出。石榴庄、南苑、常营、门头沟、台湖等地块楼面价频创新高。而这些高价地块也由三环、四环遍布到五环、六环外，多个地块楼面价都已超出区域在售房价。

　　记者查阅北京市国土局网站得知，截至11月23日，2015年北京已成交45宗住宅用地，楼面价超5万元/平方米的达9宗。从位置上看，五环外占37宗，占到了整个北京土地出让宗数的82%。值得一提的是，五环外楼面价超5万元/平方米的地块达5宗。供地的直接影响便是入市量，未来五环周边及五六环之间或将成为北京楼市主场。

　　据统计，2015年成交地块中，楼面价超3万元/平方米的合计高达25宗。其中，位于五环外的住宅项目达10宗，这些地块未来售价都将达6万+、8万+，甚至10万+。

　　楼市新格局，房价迈向10万+

　　伴随着成交的火热，一波波的高端住宅供应正在赶来的路上。

　　从近期供应方面看，临近年底，顶豪项目呈现出加速入市趋势。据北京市住建委网站消息，11月以来，有6个单价在8万元以上的项目取得预售证，其中5个项目位于五环外。可见未来顶豪项目将逐渐向五环周边及五六环之间蔓延。

　　据记者不完全统计，五环外5万元/平方米以上的高端楼盘在18个左右。随着高价地的入市，未来北京售价预期10万+的项目将多达50个，而其中有近一半位于五环外。

　　同时，据机构数据显示，五环内可售新房从过去的2万套以上下降至现在的1万套左右，剔除其中的部分无效库存，实际上五环内的可售数量十分稀少。随着未来高价地的逐步入市，北京的豪宅区将逐步向五环外蔓延。

　　而在目前北京楼市的成交中，高端项目的成交占比也在逐步上升。据亚豪机构统计数据显示，今年前11月，成交价格超过6万元/平方米的高端住宅和别墅，其成交金额占比分别为15%和11%，比去年同期分别上升了6%和3%。

　　可以预见，伴随着高端产品的持续入市，高端住宅已经接棒刚需项目，或将成为北京楼市未来的主力股。

　　新型高端住宅区初露端倪

　　以往，提到高端住宅集中区，在大家的概念里，近则朝阳公园，远则中央别墅区、奥北别墅区。而随着土地成交格局生变，新兴的高端住宅区正快速地在五环周边布局。

　　从近期土地成交的聚集地看，目前围绕着五环，北京已经形成了东坝、常营、丰台等多个潜在高端住宅聚集区。尤其在常年供应稀缺的北京西部地区，近期门头沟成交的地块楼面价超过3万元/平方米，这也意味着这一区域的项目未来售价或将达到6万-8万元/平方米，更意味着未来包括海淀等在内的京西区域房价或将持续上升。

　　二环内、10万+、“大隐隐于市”……这些似乎都应该是“土豪”居住的标准。然而，面对北京内城土地供应越来越稀缺，土地供应逐步转向五环外边缘地带，五环内楼市或将处于“买一套少一套”的局面。相比之下，即将开盘的新项目金隅嘉业出品的金玉府(楼盘资料)，135平方米3居，总价不过千万，在五环楼面价疯长、四环有市无价的现实下显得尤为珍贵。