中国化解房地产库存需时五年 楼价会降吗?

　　房地产投资增速下降，已严重拖累中国经济增长，中央近期喊话要‘去库存’，提出要化解房地产库存，促进房地产业持续发展；接着在12月的中央经济工作会议上更明确提出，2016年中国经济社会发展五大任务之一，就是要化解房地产库存。中国指数研究院发布的数据显示，全中国房地产整体库存约为63亿平方米，按照过去三年的平均销售速度计算，这一库存需要五年的时间来消化。

　　经过多年的高速增长，中国房地产市场已从“增量时代”步入“存量时代”，“去库存”当仁不让成为今年楼市的关键词。如何消化高库存，不仅是开发商面临的一大难题，也是地方政府头疼的问题。

　　房地产投资的增速下降，已严重拖累中国经济增长，乃至中央近期密集喊话要“去库存”。去年11月召开的中共中央财经领导小组第十一次会议，提出要化解房地产库存，促进房地产业持续发展；12月的中央经济工作会议上更明确提出，2016年中国经济社会发展五大任务之一，就是要化解房地产库存。

　　中国楼市到底有多少库存？中国指数研究院发布数据显示，截至去年11月，全国已竣工待售的面积约为6.96亿平方米，在建未售面积约为48亿平方米，待开工面积为8.5亿平方米，全国整体库存约为63亿平方米，按照过去三年的平均销售速度来计算，这一库存需要五年的时间来消化。

　　城市楼市分化明显

　　回顾去年中国的房地产市场，冷暖不均是一大特征，包括“北上广深”在内的一线城市楼价继续上扬，其中深圳楼价更是同比上涨47%，而三四线城市则长期土地供应过剩，库存基数大，去库存的担子非常重。

　　中国社会科学院财经战略研究院、中国社会科学院城市与竞争力研究中心共同发布的《中国住房发展报告2015-2016》指出，当前中国住房市场一个突出问题是，住房市场发展严重失衡，结构性过剩与结构性短缺并存；一线城市住房供求矛盾突出，房价畸高；三四线城市及部分二线城市住房市场呈现阶段性过剩，库存高企，房价下跌。

　　广州左右地产顾问有限公司总经理周帆接受本报采访时指出，中国三四线城市的购买力有限，市场吸纳量有限，而一直以来，地方政府为了财政收入，不断加大土地供应，直接导致了供需结构的失衡。

　　周帆以有“广州卫星城”之称的清远市为例，指出该市商品房去年的空置一度达到近10万套，去库存压力非常巨大。

　　中等城市规模的清远市人口集聚效应尚不够强，楼市库存一直在高位徘徊。清远市住房和城乡建设管理局在2014年度工作总结会议时便已表示，清远市商品房库存超900万平方米，2015年是“去库存”关键的一年。而为消化库存，该市在去年推出降低首付比例、降低贷款利息等举措，开发商并主动“以价换量”。《清远日报》去年5月的报道称，与2013年相比，清远市区的整体均价每平方米下跌了1700元(人民币，371新元)。

　　这些举措下，清远商品住宅的库存量有所减少，但仍处于高位。《南方日报》称，该市商品房库存量去年底预计减少至3万6000套以内，而即便如此，这一库存量也需要再用一年多的时间来消化。

　　化解高库存政策蓄势待发？

　　如何化解高库存，中央经济工作会议上提出了一些办法，包括让农民工市民化，增加有效需求、扶持租赁企业购买库存商品，以及促进房地产业兼并重组，提高产业集中度等。

　　会议结束不久，有地方政府即出台刺激房地产市场发展的措施。其中，广西北海按所购房屋房款总额的1%给予财政补贴；安徽芜湖在契税上给予50%的补助；河南则鼓励农民进城购房，在契税补贴、房款补贴以及降低交易手续费等方面，给予购房的农民切实优惠。

　　外界并纷纷猜测中央接下来可能出台的一系列措施，认为可能包括降低首付比例、继续降准降息、调整税费政策等。

　　不过，中国银河证券首席经济学家左小蕾接受本报采访时说，包括降低利率、首付比例下降、改革住房公积金制等政策，只在一线城市能起到实际效应，对于三四线城市购房者来说并无实际意义。这些措施不仅对“去库存”没帮助，反而会继续推高一线城市的房价。

　　她指出，高库存是长期累积的结果，去库存不会在短期内奏效，要真正达到清库存的目的，必须在三四线城市创造就业与发展的机会，增加当地常住人口，在配套、休闲、度假、养老等方面下功夫，这才能吸引人们到当地购房居住，解决高库存。

　　至于依靠农民工买房、加大城镇棚户区改造力度等措施，左小蕾认为，这也无法起到期待效果，一是农民根本拿不出如此高的首付，二是农民工大多集中在一二线城市，倘若要进城买房，也并非是在三四线城市。

　　楼价会降吗？

　　中国这些年来一直面对房价居高不下的现象，在涉及房地产问题时，上月的中央经济工作会议首提房价，公报中“鼓励开发商适当降低商品住房价格”的说法，令人耳目一新。官媒随后纷纷跟进，称开发商适当降价是化解库存“最明智的选择”。

　　中共中央机关报《人民日报》发表评论说，“房价这事，开发商没点儿让利的诚意，谁会掏真金白银救你呢？”。新华社也表示，“必须挤压房价中的水分，让房价虚火降下来，释放更多消费潜力”。

　　楼市真的会“应声而降”吗？大多舆论不以为然，认为开发商降价的动力不足。

　　周帆受访时也断言，大多开发商不会降价，期待以此来去库存并不现实。他认为“楼市和股市一样买涨不买跌”，降价不但不会换来销量，反而令消费者不敢出手，担心今天买了，明天又再下跌。

　　周帆说，开发商应通过积极的营销来加速去库存，而中央政府如果不出台可操作的具体措施，“去库存”的目标就难以实现，这些措施应包括要求地方政府压缩土地供应与新开工面积，因为“供应量不压缩，去库存就是一句空话”。