一线暴涨、三四线艰难 去库存还要多久?

　　房地产政策愈渐密集，去库存成效初显。最新公布的数据显示，截至1月底，四大一线城市库存全部降至10个月以下，上海库存房源只够卖3.7个月。

　　与此同时，进入新常态的中国经济也正在顶着下行的压力，淘汰过剩产能，在十三五这个转型的时间窗口内，完成经济结构调整。房地产去库存在稳增长、调结构中会是一个什么样的角色?接下来还会迎来什么样的房地产政策?经济观察报采访了申万宏源证券固定收益总部首席分析师范为，他认为，“影响房价的长期因素是人口流动以及资金充裕程度，短期因素是相关政策和流动性;去库存因地而已，有些地方库存还需要3-5年。”

　　经济观察报：四大一线城市库存全部降至10个月以下，其中上海库存房源只够卖3.7个月。房价低迷已经持续了两年左右，一线城市库存为什么会快速下降?

　　范为：一线城市库存较快下降是确实存在的，这背后有一定的客观原因。第一，从投资角度来说，今年的投资和资产配置的供给偏弱，股市波动较大，债市的牛市已经走完了五分之四，只剩下一个尾巴，在这种情况下房地产投资相对来说风险较小。第二，虽然近期人民币汇率有所反弹，但是在全球货币“超发”的背景下，为了避免因为货币对内和对外贬值造成的财富损失，投资实物资产相对来说更容易实现资产的保值、增值。第三，一线城市还是处于人口净流入状态，这也是一线房地产去库存快于中小城市的原因。

　　经济观察报：一线城市房价的上涨幅度会很大?上涨会持续很长时间吗?

　　范为：一线城市去库存会慢慢向二线城市扩散。一线房价也会有分化，北京、上海还有上涨空间，但像深圳这样涨幅过大的，房价还有回调的风险。上涨的持续时间现在还不好判断，这与政策调整密切相关。从目前公布的政策来看，这些政策主要是支撑房价的，但如果上涨过快也不排除出现临时的政策调整。

　　经济观察报：三四线的房价会继续下跌吗?2016年的整体房价走势如何?

　　范为：房价上涨从一线城市传递到二线城市是大概率事件，但是要传递到三四线城市还比较困难。有两个条件会成为催化剂，一个是政策利好，比如政府的大幅购买用作保障房，另一个是货币政策的效果逐步显现。如果没有这两个因素，三四线城市的房价还是会负增长的状态，目前尚未看到三四线城市房价大幅上涨的可能性。

　　总体房价走势是趋稳趋好，会比过去两年要好。

　　经济观察报：房地产政策的宽松速度，从今年开始似乎明显加快，同时整体经济的去产能力度也在加大，这一轮房地产政策调整的逻辑是什么呢?是否跟以前有不同?

　　范为：房地产政策的转向有很大程度受到了宏观经济形势的影响。就投资来说主要有三大块，工业投资、基础设施建设投资，还有就是房地产投资。从去年的投资实际效果来看，无论是工业投资还是基础设施投资，对经济的拉动作用仍然有限，要保证经济转型所必要的增速和空间，扩大房地产投资增速也是相机抉择。

　　经济观察报：最近跟房地产相关的股票表现明显，上下游行业也随之有所带动。但目前钢铁、水泥等行业正处于去产能阶段，房地产在整体去产能中，会是个什么角色?房地产行业、房价的“新常态”是个什么样子?房地产去库存完成，还需要多久?

　　范为：房地产政策带来的上下游行业的向好趋势，有助于供求平衡，在销售好转的情况下，会促进房地产投资增速回升，会加速房地产去库存。当然，这也是短期的，房地产去库存不能完全消化上游行业的过剩产能，淘汰过剩产能的根本还是整合、关闭。

　　房地产行业的“新常态”是，行业的集中度提升，行业专业性提高。房价的“新常态”是，在资产投资荒的环境下逐步趋于稳定。目前已经看到，房地产去库存也在分化，有些城市库存压力已经释放，有些地方库存则还需要3-5年。