一线城市首季土地成交创新低 3月北京将零成交

　　一线城市首季土地成交创新低

　　3月份，土地市场进入淡季，而整个一季度，一线城市的土地供应量都创了历史新低。

　　整个一线城市一季度住宅土地供应量均出现大幅下降，创下历史最低纪录。某地产研究部统计数据显示，今年一季度一线城市仅成交20宗住宅用地，环比下降78.5%，同比2015年一季度下滑52%。

　　北京也不例外，自2月26日门头沟土地成交以来，市国土局经营性用地土地出让公告栏一直是空白。事实上，从近年土地供应和成交情况来看，3月份一直是淡季。2013年3月，北京土地市场也出现过零供应、零成交。不过，与去年同期相比，今年前3个月北京宅地成交数量减少73%。截止到昨日，国土局经营性用地土地出让公告栏仍无供应，一般从公告挂出到实际成交会有半个月左右的成交周期，这就意味着，直至4月上旬，北京土地市场依旧不会有土地成交。

　　针对一线城市土地供应的问题，国土资源部部长姜大明在今年全国“两会”期间表示，为防止异常交易推高房价，会全力支持一线城市地方政府调控措施。对土地供应将采取有保有压、优化结构、分类调控的政策措施，合理增加一线城市的土地供应面积。

　　某地产首席分析师认为，从目前市场看，一二线城市库存明显锐减，城市的库存去化周期基本都在10到12个月以内。在分化的市场格局下，未来一年二线城市将成为市场热点。

　　一线城市楼市调控的“新逻辑”

　　在货币大周期宽松叠加鼓励老百姓加杠杆的情况下，楼市景气向上是必然的。

　　近日，一线城市楼市调控政策终于“落地”了。作为2015年楼市“标杆”和2016年楼市“标杆”的深圳和上海，相继发布了紧缩性的楼市政策，收紧了限购政策，降低了贷款的杠杆水平。当大家都在猜测北京是否要“接力”沪深时，笔者认为，我们更需要考虑的是，政策对楼市的态度是否扭转？楼市未来会如何走？

　　沪深楼市政策“落地”，可以用“难产”来比喻。深圳楼市暴涨了一年有余，今年2月份的房价同比上涨了57.8%；上海楼市在2015年紧随深圳，春节前后的暴涨势头一点也不亚于深圳。“沪深楼市要调控”，这一消息在春节前后就口口相传，“两会”上管理层和沪深城市的主政者也明确表态。但是，“只听楼梯响，不见人下来”，这在过去楼市“10年9调”时期是很罕见的。

　　正当大家以为调控将沦为“空调”时，调控不期而至。那么，此次调控的逻辑是什么呢？笔者认为，在国家去库存战略、投资发挥稳增长关键作用的大环境下，一线城市楼市要发挥领头羊的作用。因此，即便2015年深圳楼市火爆，但由于北上广楼市不温不火，二线城市楼市没有全面回暖，三四线城市依旧挣扎在去库存泥潭中，此时管理层不可能收紧深圳楼市政策。

　　但今年春节后，特别是3月以来，二线城市全面回暖，重点城市(如南京、杭州、合肥等)相当火爆；70个大中城市房价数据显示，2月份代表性三四线城市房价也开始上涨。也就是说，在一线城市带动下，二三四线城市楼市全面回升，这集中体现在去年一直处于“冰冻”状态的开发投资触底回升。1-2月，房地产开发投资同比增长3.0%，增速比去年全年提高了2个百分点，也是2013年2月以来首次回升，单月也告别了2015年8月份以来连续5个月负增长。

　　此时，若沪深等一线城市楼市继续火爆，一方面会恶化已经明显抬头的楼市投机炒作行为，据悉深圳二手住房投资客占比达到30%，不利于国家对这些城市寄予厚望的经济转型进程；另一方面，一线城市楼市火爆，会产生明显的资金“虹吸效应”，不利于二线城市回暖和三四线城市去库存良好势头的保持。因此，对于上涨明显的沪深楼市，适时采取抑制政策降温是必须的。

　　但是，集中了全国新开工、库存近70%的三四线城市，去库存依旧步履艰难。不仅库存在继续攀升，销售回升也基本拜政策刺激所致；全国楼市开发投资触底回升还没有形成趋势，一线城市的带动作用还不能立马卸下来。同时，2015年以来沪深楼市快速回升，借助于金融杠杆的投资性购房比例很高，如果采取急刹车式的降温，会产生类似于股市的降价与去杠杆的循环。

　　更重要的是，2016年经济工作的重点是去产能、去杠杆和稳步推进地方政府债务置换。由此，稳定房价的战略意义很重要。房价稳定了，开发投资就稳定了，去产能就不会造成经济台阶式下滑；房价稳定了，地价就稳定了，制造业和地方政府去杠杆就不会形成“资产价格下跌——去杠杆”的恶性循环；房价稳定了，地方财源稳定了，推进与银行谈判的债务置换就顺利多了。

　　因此，我们看到，沪深本轮调控政策特别“温和”，在控制占购房比例65%-80%的户籍居民购房需求上，降低购房杠杆率上，显得特别谨慎。

　　特别是深圳，由于担心政策太猛使得处于高位的量价出现明显下跌，政策更加温和。笔者认为，前期房价上涨太快，需求明显跟不上，短期调整是毫无疑问的。

　　但是，在货币大周期宽松叠加鼓励老百姓加杠杆的情况下，楼市景气向上是必然的。在经济结束“过渡期”、“阵痛期”之前，楼市托底功能不变，货币政策收紧概率不大，楼市景气周期也就不会结束。在这一过程中，需求端的抑制，仅仅是一个短期脉冲。

　　社科院报告：预计二季度一线城市房价涨幅趋缓

　　在3月28日举行的“NAES宏观经济形势季度分析会(2016年1季度)”上，社科院财经战略研究院课题组预计，一线城市房价第二季度将惯性上涨，但涨速可能趋缓。

　　报告分析，在宏观利好政策不断加码的大背景下，房地产交易回升，一线城市率先完成去库存过程，房价出现快速上涨。三四线城市由于前期库存过高，房价稳中有升。随着销量的增长，房地产开发投资触底回升。在一线城市和部分热点城市，投资投机者也开始大量进场。

　　报告指出目前房地产市场主要问题有：区域住房市场发展出现严重结构失衡，高库存与住房短缺同时并存。一二线城市住房供求矛盾突出房价畸高，三四线及以下城市住房阶段性过剩库存高企。

　　报告预计，第二季度一线城市房价会惯性上涨，但涨幅可能趋缓。二线城市继续分化，三四线及以下城市房价稳中有升。开发投资缓慢回升，带动宏观经济增速触底回升。