上海今日发布楼市新政 二套房或认贷又认房

　　市场传闻终于得到证实———昨天下午召开的上海市委常委会会议指出，必须认真贯彻落实中央对全国房地产市场“因城施策”的管理要求，按照房地产市场发展的客观规律和特大型城市发展的客观规律，从上海实际出发，加强调控力度。据悉，今日上海市政府将举行新闻发布会，出台调控措施促进房地产平稳健康发展。

　　春节以来楼市新政频频，在去库存大背景下，一、二线城市爆发，深沪两地房价涨幅惊人，而三、四线城市仍深陷泥潭，这与去库存的政策期待完全背离。此前，北京、深圳、上海等地监管部门出手打击首付贷等加杠杆工具，意图给楼市降温。

　　最严新政：

　　上海二套房或“认贷又认房”

　　据昨日财新报道，上海可能出台四大新政进行楼市调控。第一，将可能按照“认房又认贷”的原则界定二套房，但这取决于银行的执行力度，这是新政中最严的一条；第二，非普通二套房的首付比例可能提升至不低于70%；第三，首套房贷款利率可能要求严格执行最低九折优惠；第四，对于非上海市户籍居民，缴纳社保及税务的要求可能将从2年提高到5年。

　　上述消息尚未得到官方确认，南都记者昨天联系多家银行发现，上海当地银行的房贷政策确实较之前略有收紧。

　　根据了解到的情况来看，银行首套房首付仍保持三成。其中汇丰银行利率最低，为8.2折；中信银行的首套房利率最低可达8.3折；浦发银行和中国银行的利率均为8.6折。招商银行位于上海市普陀区某支行的个贷部经理对南都记者表示，首套房贷100万元以下9折，100万元至200万元8.8折，200万元以上8.6折，400万元以上可以达到8.5折。建设银行(4.830, -0.05, -1.02%)的要求则相对比较低，首套商业贷款50万元以下9折，50万- 100万元8.7折，100万-150万元8.6折；150万元以上最低8.5折。

　　此前，上海地区首套房房贷普遍出现8.5折。前述招行个贷部经理称，最近房贷确实有收紧趋势，但目前执行的标准与之前并无太大差别，“目前的标准执行到什么时候还不清楚，但近期肯定要收紧，不过需等总行政策落实下来。”

　　对于市场传闻上海将可能按照“认房又认贷”的原则界定二套房，即不管首套房的贷款是否付清，只要名下已经有一套房，再买一套都算作第二套。某上海本地股份制银行个贷部人士对南都记者表示，目前上海对名下拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，再次申请贷款购买普通商品住房，可执行首套房贷款政策，“在外地有房，如果没有贷款的话，在上海仍按照一套房算。”

　　而对于第二条调控措施，某注册地在南方的股份制银行个贷部人士表示，根据相关规定，非普通二套房的首付比例一直要求是不低于七成，其所在银行严格执行，但不少银行都未执行到位。前述招行个贷部经理就表示，二套房首付比例在五成至六成。

　　广深探营：

　　仍执行“认贷不认房”

　　昨天，南都记者多方采访了解到，目前广州普通住宅房贷政策与此前一致。例如，中国银行梅东路支行、建设银行海珠支行和邮储银行天河支行都执行相同的首套房房贷标准，二套房房贷标准也一致。

　　中国银行广州梅东路支行个贷部门徐经理向南都记者介绍，广州市内首套房首付比例为三成，房贷利率可在基准利率的基础上打8.5折，优惠后的按揭利率为4.17%。

　　关于普通住宅二套房的房贷政策，邮储银行广州天河支行房贷部门梁经理对南都记者表示，有广州户口可以买两套房子，只要还清了第一套房贷款后，购买的二套房将认定为改善性住房，执行与首套房同样的优惠政策，即首付三成、房贷利率8.5折。

　　中国银行深圳宝安支行房贷部门王经理对南都记者表示，目前首套房执行首付三成，房贷利率打九折，如果是二套房则首付至少要七成，房贷利率上浮10%。商业地产方面，首付需要付清六成，按揭利率同样在基准利率上上浮10%。

　　据悉，对于二套房的界定标准，目前广州、深圳两地执行的是“认贷不认房”政策，即2014年9月30日央行和银监会发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》的“对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件在此申请贷款购买商品房，执行首套房的”贷款政策。

　　某股份制银行广州分行个人房贷团队经理向南都记者表示，广州市目前确实执行的是“认贷不认房”的政策，对于二套房的认定，贷款记录上面只要有一套房贷款没有结清，再购房就会被认定为二套，要按照二套房的首付比例贷款，一般是首付七成，利率上浮10%。

　　上述个人房贷团队经理向南都记者表示，今年到目前为止，广州还是执行8.5折的利率，除非总行有新的政策规定来调控贷款利率，或者分行内部价格调整，才会做出相应政策调整。

　　政策预期：

　　有紧无松一线城市仍是热点

　　上海楼市调控的具体政策出台后，广、深两地是否会跟上？

　　“上海将出台调控政策，一线楼市会出现政策预期”，同策咨询研究总监张宏伟告诉南都记者，经过13个月的连续上涨后，上海本轮房价涨幅达到38%。

　　广深多家中介机构有关负责人告诉南都记者，近来一线城市的楼市政策应该有紧无松，尤其是涨幅偏大、涨速较快的深圳。

　　深圳克而瑞机构总经理陈洪海告诉南都记者，深圳楼市的过快上涨由于基数已经很大，不可能一直持续。未来政策方面很可能维持现状或趋紧。该机构分析人士也注意到，二手市场的交易增速开始放缓。这意味着，此时市场任何一点关于政策的“风吹草动”，都可能令市场预期发生微妙调整。

　　从时间点看，春节后，因为系列政策刺激，一、二线城市出现了一波恐慌性上涨，这也是出现政策调控的主要原因之一。

　　克而瑞分析师杨科伟向南都记者分析，一线城市依然最被看好，一、二手的市场前景有刚需和改善性需求的支撑，特别是降息后楼市资金面也明显好转。房价从统计局数据看已经全面上涨。但分化的市场格局下，房地产依然面临巨大的风险，特别是一线城市的地王对房价上涨的要求非常高，未来一年二线城市将成为市场热点。