开发商的卖房游戏：传言商住房暂停网签促销售

　　自端午节前门头沟传出商住房暂停网签后，昨日该传言越发凶悍，包括大兴、朝阳、昌平等区域楼盘纷纷给准购房者发出“限购前最后的24小时”的消息，更有甚者称，今日凌晨起，北京将全面限制购买商住房，对此，北京市住建委相关负责人昨晚回应表示，暂停网签的消息不属实。业内人士也表示，北京市商住房市场较为平稳且潜在供应较大，仍面临去库存压力，此时不可能出台商住房限购等调控措施，上述传言是库存压力下的开发商卖房促销手段而已。

　　“最后的24小时”

　　“今晚24时北京商住全面暂停网签，预计最早7月1日全面限购。”昨日，这条消息被多个区域项目的销售人员在朋友圈转载，并声称这将是大多数人在北京购买商住房的最后机会。

　　北京商报记者昨日走访也发现，在大兴、昌平、顺义等区域的多个项目中，直接推出了与之相关的促销，借势限购传闻催促购房者抓紧时间签约。其中顺义区空港国际推出“24小时不打烊”活动，声称实现热销7.5亿元，共计428套房源;鸿坤·新都荟也推出此类活动;万科旗下商住楼盘长阳天地、万科天地更是推出“72小时不打烊”抢购活动，堪比当年新世界(11.610, 0.02, 0.17%)店庆。

　　限购传闻下的市场表现也近于疯狂，中原地产监测数据显示，6月6日-12日一周时间内，北京商住公寓签约金额高达120亿元，6月13日单日签约额达13亿元。

　　谣言四起

　　“在很多人真金白银的赌注下，原本是传言的传言，越发像真事儿。”中原地产首席分析师张大伟在接受北京商报记者采访时表示，随着成交量的急剧攀升和开发商的昏招频出，市场变得越发混乱。

　　张大伟所提到的开发商的“昏招儿”便是为了规避全面限购的措施。除了一面利用传言加速卖房去库存，另一面，已经陷入传言的部分企业，为规避受到全面限购政策的影响，选择自行签约。“就是花费几亿元契税以个人名义签下后再行出售，真金白银比空口白牙更有说服力。”

　　然而，一家在北京拥有多个商住项目的开发商直言，“坊间传言我们被通知到市住建委开关于商住房限购的会议，实际上并没有这个会议，还有人说14日下午3点大兴区商住房将停止网签，事实上并未发生，连大兴区住建委都不知道这种消息是如何传出的”。

　　市场严重饱和

　　“尽管北京商住房全面限购传闻愈演愈烈，但从供需关系来看，这个市场根本不需要限购。”业内人士评论，目前北京商住房市场较为平稳且未来供应量巨大，去库存仍是商住市场不得不面临的压力。机构数据显示，2012-2015年，北京出让纯住宅和纯商办用地218宗，规划建筑面积3083万平方米，出让商住及含商住类土地156宗，规划建筑面积2399万平方米。

　　但仅有877万平方米形成市场供应，仅占全部2399万平方米出让面积的36.56%。商住房的潜在供应量十分庞大，甚至超过商品住宅的供应量。

　　值得注意的是，由于项目常常涉及开发商合作拿地和股权交叉现象，这些数据并不完全准确，但也足以说明商住市场潜在供应量之多。

　　依据张大伟的计算，根据最近五年北京土地市场的供应情况，商住公寓类土地剩余1450万平方米。以平均单套面积在68平方米计算，北京未来公寓类潜在供应为21万套左右，按照年均2万套的成交量计算，至少还可以卖十年，如果市场限购，成交量将下跌80%-90%，成交价格起码下滑30%以上。