商住要限购？销售猛忽悠

　　上周门头沟区商住产品暂停网签，“北京商住将全面限购”的传言四起。端午节期间，在销售员的“猛忽悠”下，北京新建商品房住宅签约量创造了历年端午小长假的新高，其中商住类产品所占比重达九成。不过，业内专家分析认为，商住限购的传言不太靠谱，如果限购，房价跌幅起码达到30%。

　　销售借着传闻“猛忽悠”

　　“北京商住马上就要限购，您要买房得抓紧时间。”端午节放假前一天，亦庄某商住楼盘的销售人员给市民刘女士打来电话，以门头沟商住产品暂停网签为由，称北京商住项目即将全面限购。“现在不买就买不上了，听说我们的项目过几天还要涨价。”

　　由于此前咨询过几个楼盘，刘女士在端午节期间不断接到销售人员的推销电话。“一天好几个，电话都快被打爆了。基本上每个销售都在说限购的事情，倒有些动摇了，万一是真的呢?”刘女士称，她来北京工作两年多，暂时还没有购买住宅的资格，商住产品不限购，近期一直在关注，“还真是有点儿担心，如果商住也限购，那我还得等两年多。”

　　限购的传闻越传越多，未买房的人纠结该不该出手，买过房的人则担心房价会不会因此下跌。市民许女士5月初买了一套商住公寓，在得知限购传言后有些不安，“限购之后肯定会影响成交，进而会影响到房价，以后要卖也不好出手了。”

　　今年商住成交量首超住宅

　　虽然限购传闻尚未被证实，但市场已经有所反映。亚豪君岳会统计数据显示，端午小长假期间，北京商品房住宅(不含保障房与自住房)成交2503套，成交面积35.65万平方米，相比“五一”小长假分别增加210%、301%。这一成交量还创出了历年端午小长假的销售新高，三天卖出的房子相当于5月成交的三成。值得注意的是，商住类产品成交2286套，占全部成交比重高达91%。

　　从成交排行来看，端午小长假期间成交套数排名前十的项目均为商住产品，其中排首位的项目尚峰壹号三天实现签约941套，林肯公园签约636套。“尚峰壹号截至日前签约达到了57.25亿，但其中接近54亿是最近几天签约。从2015年8月开盘签约开始，之前9个月卖的销售额还不如最近几天的。”中原地产首席分析师张大伟表示。

　　中原地产研究部统计数据显示，截至6月11日，今年北京新房中，住宅签约20742套，商住公寓类物业签约达到26336套，在合计签约的4.7万套中，商住公寓占比高达55.9%，商住产品签约量首次超过了住宅。这一比例也是历史最高点，2015年该比例为28.5%，而此前每年比例基本保持在30%以内。

　　“可能有开发商自行签约”

　　商住项目签约量迅速暴增，全都是真实交易吗?有业内人士向北京晨报记者透露，限购传闻在一定程度上会刺激购房者加紧进入，但如此大批量的签约，也可能存在一种可能性，“直白地说，就是开发商签下自己卖的房。”

　　根据通州上个月出台的商住项目限购政策，商业、办公项目销售对象限定为企事业单位和社会组织，不再对居民销售，但政策出台前，由居民家庭或个人购买的通州区商务型公寓和商业、办公项目，再次出售时可按此前的相关规定执行。“如果一旦限购只能由企事业单位和社会组织购买，那么项目出售的难度可想而知。倘若开发商现在自行签约给个人，限购后仍然可以卖给具有购房资格的个人，销售难度会大大减小。虽然增加了交易契税的成本，但可以避免未来可能出现的政策风险。”该业内人士进一步表示，“这只是一种猜测和可能性，并不是说端午节的商住项目的签约都是如此。”

　　-专家观点

　　如果限购，成交价格起码下跌30%以上

　　北京商住全面限购的可能性有多大?中原地产研究部统计数据显示，根据最近5年北京土地市场的供应情况，商住公寓类土地剩余1450万平方米。如果以平均单套面积在68平方米计算，商住公寓类产品潜在供应为21万套左右。按照2015年之前平均每年2万套的成交量计算，潜在供应期将长达10年，“虽然当下公寓类库存在3万套左右，但潜在供应非常惊人，如果这个时候市场限购，成交量将下跌80%至90%，成交价格起码下滑30%以上。从公寓类物业目前的市场成交数据看，不应该限购。”张大伟分析道。