深圳建设用地触顶天花板 城市更新能否效仿香港模式

　　一直以来，对于土地紧缺但发展迅速的深圳而言，城市更新是永远都绕不开的话题，同时也是大家所热衷和关心的焦点。

　　6月24日，一场围绕着城市更新的高峰论坛在深圳市房地产各界人士的见证下举行。

　　据深圳市房地产研究中心主任王锋介绍，去年一线城市中深圳房地产开发投资增速最快，同比增长了24.5%，今年1月份累计房地产开发投资555亿元，在固定资产中在占比有明显提升。

　　而从今年1-5月份累计的销售面积来看，比去年同期增长了15.5%。虽然随着325新政的实施，4、5月份成交环比同比都出现较大幅度下滑，但是总体而言仍然是上升趋势。

　　“深圳新建商品房的市场需求核心动力取决于供应，能供多少房就能卖多少房，供出来就卖”，王锋指出，2010年之后商品住房的有效供应开始持续的增长，到2015年达到接近1000万的供应，其中住宅有700万供应。

　　房价方面，2014年深圳均价还是14000元的水平，但2015年年初2.6万到年末4.2万元，这中间就上涨了47.5%。

　　虽然3月份开始出台楼市新政以后，深圳的房价水平在接近5万元的时候放缓，但由于南山、福田等区域豪宅集中入市，再加上低价楼盘集中入市，5月份的均价水平也是出现了一个小幅的上涨。

　　在王锋看来，住房需求强烈、土地供应紧张以及地王频现不断推高等因素导致深圳楼市上涨。而其中土地供应紧张便是大规模强调城市更新的主要原因。

　　“深圳的新增建设用地已经到天花板”王锋透露，建成区面积接近行政区面积的50%，到2020年全市净增建设用地不足8平方公里，“基础设施、道路、住宅加起来8平方公里，这在内地一年就可以拿10平方公里，差距太大了”，其认为，做城市更新也是没有办法的事情。

　　据深圳规土委城市更新局用地处处长罗会军透露，目前深圳城市更新市场仍处于复制和推广期，同时也是处于恶性竞争初期，或者说局部已经出现了恶性竞争。但相对应的政策也有所调整，松紧有度。

　　比如计划申报的门槛有所降低，重点片区合法权属已经下降了30%，其他地区的权属比例达到了50%或者60%。另外，地价放松，政府试图将地价稳定在2015年12月底的状况。与此同时，保障性住房和其他分配的比例明显增加；为保住深圳先进制造业的发展空间，会严格控制工改居和工改商。

　　城市更新是让老旧土地重新盘活的有效措施，在土地紧张的深圳推进城市更新既必要又重要，既是机遇又是挑战。现在大多数企业在进行旧城改造时面临着诸如谈判和收地困难重重、居民安置问题以及利润并不平衡等问题。

　　为化解这种旧改进程中的尴尬是否有新的路子可走？作为旧改先驱的香港是否会对深圳有所启发？有人就提出，像香港那样实行强制售卖政策是否能达到效果。

　　对此，香港市区重建局规划及设计总监马昭智认为，香港在旧改方面虽说是先行者，但由于市场情况不同，区域不同，并不能一概而论，只能是做参考和经验分享。

　　“重建也不一定是要拆，旧楼重新利用让其盘活，才是一个正确的方向”，马昭智指出，目前很多香港开发商已经买了一些旧的住宅改用酒店，重新装修更改了用途。

　　深圳市城市更新开发企业协会会长耿延良也指出，现在在这个阶段企业做城市更新一定要专业化的水平，对项目研判、对政策学习，尤其是项目操作要有系统研究，这样才能走得更稳更快。