是时候抛售燕郊房产了

　　上周末，长期在京工作、极少去燕郊的刘一(化名)回燕郊打探了一下燕郊楼市现状，一方面是核实近日传闻的燕郊二手房即将限购的消息，二是了解一下自己两年前在燕郊投资的房产现在到底涨了多少，该不该出售套现。

　　7月6日，有传闻称三河市促进房地产业平稳健康发展工作领导小组办公室(以下简称“三河房地产工作小组”)继4月11日之后，再次发文，将从7月7日起对三河二手房市场进行限购，此次限购试运行一周。

　　在此之前，已经有消息称燕郊二手房从6月30日起，暂停网签，这则消息被很多中介机构证实，包括燕郊最大的两家二手房中介兴越以及兴达(二者实际上是一家，想听故事的后台留言)，其后有中介表示网签放开，但是否与出台二手房限购政策有关、是否真出政策真执行，尚待观察。

　　二次限购?

　　今年4月11日，三河市人民政府官网曾以三河房地产工作小组的名义发布了三河版的廊九条限购执行细则，规定“非本地户籍居民家庭限购1套住房且购房首付款比例不低于30%”，上述“7.7二手房限购”的主要限购内容也是这一项。

　　乍看之下，似乎与之前的规定并无二致，但实际上，三河版廊九条在发布一周之后尤其是进入4月之后，在二手房市场上实际并未严格执行，有中介表示，“变化的只是贷款利率上浮10%”。

　　在一手房断顿的情况下，二手房的放开是有市场基础的，而且6月份燕郊二手房成交火热的消息也不绝于耳。

　　数据显示，由于二手房成交火热，6月下半月燕郊二手房价格平均涨幅达到2000元/平米，因此三河市政府出台加码二手房限购的政策也是有市场因素在内的。

　　刘一也发现了涨价幅度明显，他两年前在燕顺路购买的星河皓月(资料、团购、论坛)二手房，在今年春节前后的询价是15000元/平米左右，而这次中介表示实际成交价格已经达到17000元/平米左右，建议他报价20000元/平米，留出谈判空间。

　　刘一手上有一份燕郊二手房价地图，其中燕顺路东西两侧的二手房源均价几乎都在20000元/平米以上，低于20000元/平米的只有上上城(资料、团购、论坛)三季和夏威夷北岸(资料、团购、论坛)，而东方夏威夷(资料、团购、论坛)和达观别墅(资料、团购、论坛)二手房价则分别高达28000元/平米和29000元/平米。

　　易居智库研究总监严跃进也表示，这个区域是燕郊意向购房者向他咨询最多的区域。

　　有业内人士分析认为，燕郊房价涨的太快，政府连续出台政策也是为了平抑区域楼市过热的势头，但实际效果仍需执行力度来保证。

　　出货时机来了

　　事实上，从4月10日三河楼市开始执行廊九条之后，在一个多月的时间里，暂停预售证发放、核查可售在售房源、虚假广告、清理路面分销渠道等督查措施，让燕郊楼市在一个多月的时间里陷入了短暂的冷淡期。

　　但是从6月下半旬开始，市场好像憋不住了，很多购房者开始入场，由于新房市场停发预售证，货源不足，导致很多人进入的是二手房市场。

　　“其中原因，主要是6月17日公布了一份文件，叫做《关于全面深化改革提升城市规划建设管理水平的意见》，在这个文件里，北京副中心与北三县的规划蓝图被提上日程。”张亮表示。

　　事实上，上述文件被很多购房者认为是燕郊房产投资价值的盖棺定论之作，乐观的人认为“从此燕郊的投资价值做实，并且长远发展前景不可限量”。

　　此外，从6月1日开始到7月5日，北京社科院副院长赵弘、前北京市政府研究室副主任陈剑、京津冀协同发展联合创新中心副主任李国平不时对北三县是否与北京合并、是并入通州还是北京发表正反观点，也刺激了购房者对燕郊楼市价值的再度考量。

　　应当注意到，在上述这份意见中，对北三县与北京副中心的说法，应该是协调发展，此前北京市规划委副主任王飞介绍，未来通州和“北三县”将实现“三统一”，即统一规划、统一政策和统一管控。

　　“三统一”、“协调发展”，与“合并”相差甚远，但乐观主义者仍然认为，这是对燕郊楼市价值的巨大肯定。

　　张亮的观点是，“现在很多购房人考虑的重点已经不是价格，而是能不能在更严格的限购政策、或者利好政策之前，抢到一套房子。

　　而依据张亮的感受，现在似乎是燕郊楼市最后一次蹦价的时候，如果出台更严格的限购政策，燕郊楼市理论上能保持高位但也有风险，即便能保持高位，也会因为限购导致的客流减少而限制上涨幅度。

　　从这个角度说，刘一认为，现在应该是出货的好时机，市场热度高、价格预期高、政策变动期，都显示这是自己手中房产最有谈判优势的时候。

　　而且，刘一身边也有一些朋友告诉他，其他几个此前拿了好几套房子的朋友最近都在出货，实际上，在3、4月份的时候出货是最好的，基本上只要有房子就会卖掉。

　　但另一条消息则让刘一纠结，他的一个燕郊开发商朋友告诉他，去年下半年，他们几个大开发商一起讨论楼市，当时有几个开发商表示，如果2016年再出来招拍挂的土地，以一亩地1500万元，容积率2.5计算，楼面价在9000元/平米左右，他们是一定要拿的;但前几天这其中的几个开发商表示，按现在的形势，即使2000万元一亩地，容积率2.0了，也就是说楼面价15000元/平米，也一定要拿，这就是未来燕郊房价的一个走向。

　　这位开发商口中的消息并不虚假，据和讯房产查阅发现，港中旅于去年2月9日签约拿下的两块燕郊住宅用地，楼面价分别达到9294元/平米和9561元/平米，此外三河市胜川房地产开发有限公司于去年2月6日签约的燕郊思菩兰西路东侧地块其楼面价也高达8620元/平米。

　　某燕郊开发商营销负责人4月份曾对和讯房产表示，如果是他的话，会选择继续留在手上，过一段时间再看。

　　于是，你选择卖，还是不卖?