自住房交房调查：出租现象普遍 是否自住受位置影响

　　距离北京市住建委发布《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》已过去近三年。按照意见，自住房的初衷是支持刚需，平抑房价，但在首批自住房交房后“自住”的属性却出现了分化。

　　据乐居不完全统计，目前已经交房的自住房共有5个，分别是金隅汇星苑、金隅汇景苑、当代满庭春苑、华远和墅雅园以及中国铁建环保嘉苑。

　　乐居记者实地走访这几个项目发现，不同地段的项目表现出来的居住属性并不一样，其中地段好、位置好的自住房出现大范围出租以及翻倍售卖的现象，而在偏远位置的自住房业主基本是以“自住”为主。

　　“自住房的分化趋势，一方面是市场选择的结果；一方面也说明在政策管理方面还存在瑕疵，这么高的出租率说明自住房没有真正的落到实处，以满足真正的自住需求。”一位大型国企开发商负责人告诉记者。

　　位置好——“自住”改“出租”

　　6月21日，位于东坝板块的自住房金隅汇景苑交房。

　　除了人来人往的收房人，还有一个明显的现象是，该小区门口聚集了一排中介公司，上面均写着“高价收房，代理出租”。据记者统计，仅小区门口的中介公司就有7、8家，中介人员约30余人，见着过来收房的客户就会不停的追问要不要出租。

　　“这个小区不是自住房吗，怎么还来收房出租啊？”记者问其中的一个中介。

　　“自住房跟商品房并没有什么区别，都是差不多的小区，而且租金也都一样，不比其他小区便宜，一般这种房喜欢出租的人还多呢。”一位中介人员说道。

　　“尤其是新小区，更受租户的欢迎，所以必须在第一时间拿到房源，尤其是这个项目地段又不错，大部分人都会想出租。”

　　据记者不完全统计，截止到6月29日，金隅汇景苑已有近百户与中介签订了出租协议，未来这一数字还将继续增加。

　　“地段好的自住房出租率高”这点在朝阳区青年路附近的金隅汇星苑项目表现的则更为明显。

　　3月21日，金隅汇星苑收房，3个月后的今天，房源装修基本收尾，不少人已经入住。

　　目前，金隅汇星苑共进驻有近10家中介公司，每家代理的房源为30-50套，其中链家网上代理房源最多，共134套。据记者不完全统计，该小区的出租房源不低于300套，占到房源数的20%。

　　值得注意的是，这只是记者在明面上统计的房源，据中介公司表示，小区实际的出租率已经达到60%。

　　提及客户选择出租的原因，中介人员表示，归根结底还是租金收益高。

　　“这个小区地理位置好，旁边就是朝阳路和朝阳北路，距离地铁青年路站也就1公里，周边配套丰富，不仅房子容易出租，而且租金收益也很高，一般来说每个月的租金收入正好可以抵消房贷。”上述中介人员如是说。

　　据记者了解，一套58平米的一居室，整套租金在5000-5500元/月左右，而二-三居室的单间的租金在2000-2500元/月。

　　“自住房入市的房价虽然低于市场价30%，但出租的租金却跟市场价一样，尤其是地段好的自住房租金高、收益大，选择出租的人越来越多，在巨大的利益输出下，自住型人群也可能会选择出租。”上述国企负责人表示。

　　位置偏远——自住只是“自住”

　　有意思的是，目前已交房的自住房项目中，并不是所有自住房的出租率都这么高。

　　据记者调查了解，同为自住房的当代满庭春苑与华远和墅雅园确实为“自住”型商品房，而“自住”的原因主要是位置偏僻、租不出去以及租金达不到预期。

　　位于东南六环大兴采育镇的当代满庭春苑是北京最为偏远、最为便宜的自住房，该项目与2015年12月交房，自交房之日计算已经过去半年时间，现在入住的大部分家庭已经装修完毕。

　　记者驱车在小区周围几条街道没有看到任何中介的踪影，只是部分小卖部和小饭馆会询问是否需要租小区内的房源。

　　记者在1个小时的时间里，随机采访了10余户家庭，他们无一例外都是小区的业主，其中一位李先生介绍小区大部分是大兴本地居民，外来租房子的是极少数。

　　“一套80平米的两居室租金只有1700元/月，租金太低，业主都没人想要出租。尤其我们小区距离市区有30度公里，交通也不便利，一般租客也不会来着租房。”上述业主如是说。

　　同样位于大兴的华远和墅雅园自住率也超过90%，该自住房位于几个成熟社区周边，即使配套相对完善，周边也鲜有中介门店。

　　一位小区业主介绍该项目在去年12月交钥匙，很多家庭便第一时间进行了装修，从装修的细心程度能看出是自住。

　　“小区人员流动不大，很多人都面熟，几乎没见到中介进小区，尤其周围比该项目有更便宜的老小区，所以小区内出租房源的业主并不多。”小区保安告诉记者。

　　政府有望加强管理

　　同样为自住房，却出现了“同宗不同命”的现状，如此鲜明的对比，折射出地段对于房屋价值的重要性。

　　“位置好的自住房，吸引了众多人抢购，高收益低成本的房子无法阻止投资者的目光，在利益面前，人们可以放弃自己的居住需求，自住房的初衷很容易被改变。在偏远的地方，人们当时购买之初便是为自住考虑，轻易不会选择出租。”上述国企开发商如是说。

　　“这可以说是市场自主的选择，对于购房者来说，买房的目的是什么，政府没办法甄别，只能从购房资格来限制，至于未来管理会不会加强限制，需要政府在制度上面进行重新的考量。”亚豪机构总监郭毅如是说。

　　北京房地产业协会秘书长陈志接受记者采访时表示，关于自住房交房后表现的种种市场反应，我们正在跟政府在反应沟通，等调研意见统计出来后，预计自住房会有更加规范的管理。

　　据了解，北京市住建委近期将进一步开展房地产经纪机构专项整治工作，将查处违规代理保障性住房的出租(转租)、出售业务，作为整治重点之一，不断完善交易监管体系，净化市场环境。

　　虽然自住房出现分化趋势，不可否认的是，自住房的推出确实起到了平抑房价的作用。

　　亚豪机构统计数据显示，2014年，自住房对整体市场价格的下拉幅度为7%，2015年则上升到了9%。

　　“自住房以后还会发展，‘十三五’定的基调就是继续发展自住房，发展是必须的，关键是如何健康有效的发展还有待研究。”陈志如是说。

　　“自住房是必须做的，政府需要保证低收入人群的居住，而且市场也是需要此种类型的房屋。但我认为自住房应该政府需要划定一块地方去建设，以便于政府的监控与管理，而不应该分散在各个地块。”上述国企开发商表示。

　　自住房的初衷

　　2013年，北京市住建委在《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》中提出了“自住型商品房”这一概念。意见中指出，推出自住房的目的是重点解决自住型、改善型购房需求。

　　其中，此类住房价格比周边商品住房低30%左右，面向全市符合限购条件的家庭；购买此类住房后五年内不得上市，五年后上市收益的30%上交财政。

　　数据显示，2013年-2015年，北京市共推出自住房10.3万套，从已入市和待入市项目来看，最高售价已达到每平方米2.9万元，最低售价仅为每平方米9500元。其中，朝阳、大兴、顺义分布项目最多。

　　从销售上说，基本每个地段好的自住房项目都引起大规模抢购，中签率都出现了的100:1，甚至288:1的超高比例。而位置不好的自住房销售极慢，甚至有的自住房最后转为商品房进行销售，不再对购房人群进行限制。

　　2016年北京还有十余个项目即将在今年交房，这些项目能否达到自住性质，我们拭目以待。