楼市成交量半年跌三成 深圳依然让人高攀不起

　　在2016年4月之前，深圳房价已持续了长达18个月的上涨。3月25日出台的强化限购政策，让深圳楼市一夜寒风吹彻。

　　3个月时间过去，深圳楼市在消化期中有了新的模样。而在此期间，新鲜出炉的地王、创新低的房贷利率一再试图为楼市点一把火。从成交数据看来，它们并没有成功。尽管大涨已不可能，但在经历3个月的调整期之后，深圳楼市确实正在逐渐复苏。

　　深圳市规土委最新出台的成交数据显示，6月深圳新房成交4566套，同比下降41.57%、环比上涨41.9%，而房价环比上涨10.6%至61756元/平米。数字坚硬冰冷，这座城市依然让购房者敬而远之，难以高攀。

　　深圳房价涨跌路径

　　2014年9月30日，认贷不认房的“930新政”出台，打开了深圳楼市的上升通道。其后，深圳房价一路狂奔18个月，从均价约22000元/平米上涨至2016年4月约49800元/平米。购房者苦不堪言。

　　3月25日深圳非深户购房社保“1年改3年”的强化限购政策(下称“325新政”)出台、4月1日二手房评估价正式上调，组合拳政策亲手终结了这波深圳楼市非理性上涨潮。

　　回顾年初，一季度延续了去年的成交热度。结合深圳市规土委和深圳中原的监测数据，可知新政前除2月为传统淡季、小幅上涨2.2%之外，1月及3月深圳房价都保持了单月涨幅6.5%以上的水平，并在3月到达56149元/平米的最高点。成交量方面，新政前全市二手房月均成交套数为14120套，受新政及4月1日评估价上调影响，3月成交更是爆仓，达到历史最高值18706套。

　　“325新政”将上半年的楼市鲜明的一分为二，购房门槛提高、需求端收窄、市场预期转向，于是成交进入下行通道。冰火两重天。

　　新政后首月调控见效。据深圳市规土委成交数据，2016年4月，深圳新房成交套数环比下滑48%至2340套，成交面积下滑46%至25.3万平。新房均价49876元/平米，环比下降0.23%，基本持平;二手房方面，成交8516套二手住宅，环比减少54%，成交腰斩。二手房价比新房反应更快，环比下跌2.39%至54807元/平米，出现了连涨18个月后的首次回落。

　　不过在下跌仅一个月之后，深圳房价又迅速反弹。5月，深圳新房成交2259套，成交面积为24.57万平米，环比下降3%。新房均价上涨至55871元/平米，创下历史新高。二手方面，继4月全市二手成交量“速冻”后，5月全市二手成交量再次大幅下降56%,仅成交3728套。深圳中原领先指数显示，5月全市二手房成交均价为55333元/平米，较4月回涨0.96%。

　　值得注意的是，由于新房去化缓慢，深圳全市库存量上升至427万平米，去化周期升至9.1个月，已逼近去化警戒线。

　　6月，根据深圳市规划国土委数据统计，全市新房成交4566套，环比上涨41.9%，同比下降41.57%。受南山、宝安区豪宅入市拉升，6月新房住宅均价为61756元/平米，环比上涨10.6%。普宅豪宅化，房价已达到深圳历史上的最高水平;二手房成交5417套，环比小幅增长0.6%，同比大幅下降67.7%。6月全市二手住宅均价为51312元/平米，环比小幅上涨2.9%，同比上涨41.3%。

　　无论是房价抑或是成交量均表明，深圳楼市正在缓慢复苏。截止至6月，深圳全市可售套数为38161套，库存量为420.05万平米，相比5月略微下降。

　　楼市走出低迷

　　深圳楼市依然处于变动期，地产商与购房者之间、二手业主与购房者之间，处处可见博弈。尽管成交量有所下滑，但房价坚挺。

　　综合统计上半年数据，第一财经记者发现深圳住宅市场主要表现为量跌价升、前高后低。其中，一手住宅共成交23170套，同比下跌27%;成交均价约为510060/平米，同比上涨82%。二手住宅共备案59337套，同比微跌2%。成交均价约为51294元/平米，同比上涨45%。

　　在此半年间，全国楼市去库存、信贷放松的大背景并无改变。具体到深圳，两宗地王诞生——中国电建及中国金茂以82.9亿竞得龙华新区地块，折合楼面价位56781元/平米;龙光以140.6亿元购入光明新区的综合用地，折合楼板价27620元/平米，溢价率达160%。可证，发展商仍看好深圳后市。

　　此外，银行利率折扣力度加大，平安银行和汇丰银行甚至祭出82折的房贷利率优惠。8.8折～9折成深圳区域内的房贷利率主流折扣。

　　深圳链家研究院出具的研究报告称，深圳楼市已走出低迷。地王的刺激和信贷的放松将刺激购房者入市。预计下半年，深圳的热点片区、优质物业价格会在楼市信心得到提振的基础上稳中有升。

　　“325新政”的降温效应已接近尾声。此次调整之短暂，与全国范围内去库存政策托底的背景、信贷仍保持在历史最宽松的水平等因素不无关系。加之，深圳地王引发预期发生改变，市场各方对未来长期看涨。

　　回顾往年，货币环境宽松的年份往往是楼市疯狂上涨的年份。现阶段，货币已经是处在最宽松的状态，银行利率甚至出现了8.2折，但下半年的货币政策是否收紧仍将取决于国家的调控。

　　深圳中原研究中心总监王飞认为，银行在下半年仍有较大的放贷压力，且深圳的房地产属于优质资产，预计银行放贷仍将宽松。“至于下半年的深圳楼市能否回暖，还是取决于新盘在价格上是否有所调整，若定价合理，有购买力的客户仍会选择入市，市场长期看涨的心态居多。”

　　她认为，新房风向标的作用仍然非常重要，新房成交热度持续性决定二手房市场的回暖速度，但总体来说下半年也很难再现2015年的大涨，涨幅一定会放缓。

　　不过，美联物业深惠区域总经理江少杰有不同的看法，他认为市场已来到向来是淡季的三季度，新房供应将趋于平缓，影响需求入市热情。后市成交上行压力仍较高，市场或在四季度更为明朗。