穗二手楼上半年成交均价“升多跌少” 登记量同比增65%

　　昨日，有关数据显示，今年上半年广州原9区(不含增城、从化)二手住宅登记量为4.88万宗，同比增加近65%，这个数值也超过了2014年全年原9区的登记量(4.87万宗)，广州二手市场总体交投活跃度自2013年下半年进入调整后，首次出现回升。

　　本月成交环比升两成

　　广州某研究院把广州全市划分成33个板块，并跟踪2015年、2016年上半年二手住宅成交均价变化情况发现，受成交量放大影响，今年上半年二手住宅成交均价重拾“升多跌少”的局面。均价出现同比上涨的板块有28个，同比涨幅达到双位数的有13个。涨幅最大的是员村板块，同比上升22.4%；其次是黄埔板块，同比上升20.0%。均价出现同比下跌的有5个，跌幅最大的是大石、洛溪板块，同比下跌7.1%。此外，今年上半年二手均价在3万元/平方米以上的板块数量从2015年上半年的两个增加到7个，珠江新城板块的二手成交均价冲上“4字头”，达到41974元/平方米，同比上升15.8%。名校较为集中的东风东、农林板块的二手成交均价为33826元/平方米，同比上升8.5%，位居次席。

　　广州幕研究院高级经理周峰分析，今年上半年广州在限购政策方面没有任何松动，但国家层面的央行降息、首套房契税优惠及“营改增”等举措，仍旧给予本地市场较大的推动力。特别是借助银行给予的持续性优惠利率，潜在客户在看房、与业主磋商价格的频率上较之去年同期明显提高，可接受高总价的客户比例也有所增多。

　　数据显示，总价在400万元/套以上的物业成交比例从2015年上半年的3.8%增加至今年同期的5.7%；通过贷款购房的客户比例，也从2015年上半年的73.3%增加至今年同期的82.3%。

　　种种迹象表明，多数业主、准买家对于今年的楼市持看好态度，今年3月的大行情之后，广州市场经历了近一个季度的盘整，基本达到重新储备有效客户的要求，迎来反弹概率较大。

　　7月，广州二手住宅量价持续攀升。海珠、越秀、天河、荔湾等区域中介昨日在接受羊城晚报记者采访时均表示，7月前半月，二手住宅成交环比6月上升两成左右，价格则上升1%至3%。而广州链家的数据也显示，7月1日至13日，该公司促成的二手住宅买卖宗数比6月同期大幅增加22%，全市成交均价为23177元/平方米，比6月同期上升1.2%。

　　老城区成压价主力对象

　　判断广州二手住宅市场是否活跃，除了参考准客户的看房频率、成交量等指标外，还可以观察客户成功压价幅度的变化。数据显示，2016年上半年全市二手住宅套均成交总价为187.1万元/套，同比增加22.7万元/套，上涨13.8%，而客户成功压价幅度为2.9%，远低于去年同期的4.7%。

　　广州某研究院把2015年上半年和2016年上半年各个行政区域近8000宗买卖交易个案的客户平均压价幅度作对比发现，2015年上半年越秀、荔湾两个老城区的客户压价幅度高于全市平均值，分别为7.2%和5.9%。今年上半年，这两个区域的客户压价幅度分别为4.1%和3.0%，仍旧高于全市平均值。

　　周峰认为，老城区的成熟配套已成为二手物业不可缺少的附加值，这在业主和准客户之间早已形成共识，但客户针对压价的因素更多集中在老城区物业的使用年限上。老城区的房改房(楼梯房)或楼龄较长的电梯房供应比例远高于其他区域，业主看好后市，在定价时相对较“激进”。而潜在客户，特别是非广州籍的客户，对于物业所在楼宇的外立面、使用年限等则相对挑剔，即使看中对应物业，还是会通过经纪人进行大幅压价。只要这种“视觉分歧”继续存在，老城区的物业仍是买家压价的主力对象。