房地产行业迎资金红利时代：下滑周期竞争将更惨烈

　　资本红利的时代特征，成为影响房地产行业的一把“双刃剑”。如何借助其优势进行自救和转型，而非被裹挟其中，已成为行业未来一段时间的主要课题。

　　“目前是最好的，也是最后的政策机遇期，这次政策机遇期最大的来源是货币政策。”7月22日，新城控股集团高级副总裁欧阳捷在博鳌·21世纪房地产论坛第16届年会上如是说。

　　随着低利率环境的来临，房地产业迎来新一轮资金红利时代。但与以往不同的是，此时的房地产市场，虽然刚刚经历了一轮上涨，但正处在供大于求的局面下，内生动力不足，兼并整合加剧。因此，正如欧阳捷的观点，这种大环境，给了房地产企业自救与转型的机会。

　　但另一方面，在经济增速放缓，可投资资产短缺的背景下，房地产业又容易成为各路资本觊觎的对象。即使规模大如万科，也难以抵抗外部资本侵入。

　　资本红利的时代特征，成为影响房地产行业的一把“双刃剑”。如何借助其优势进行自救和转型，而非被裹挟其中，已成为行业未来一段时间的主要课题。

　　“双刃剑”

　　从某种意义上说，本轮房地产市场的升温，很大程度上是拜货币政策的红利所赐。

　　根据国家统计局数据，今年上半年商品房销售面积64302万平方米，同比增长27.9%；商品房销售额48682亿元，增长42.1%。虽然增速比4月份的高点有所回落，但仍然高于过去两年的平均水平。按照住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌的观点，今年全年，房地产销售面积和增速都可能创历史新高。

　　影响这种走势的因素，从货币数据中可以找到端倪。根据央行数据，2016年上半年，全国新增人民币贷款7.53万亿元，同比增加14.96%。分部门看，住户部门贷款增加2.95万亿元，占比达4成。其中，短期贷款增加3260亿元，中长期贷款增加2.62万亿元。

　　也即，上半年全国新增的人民币贷款中，有3成多以购房的形式直接进入房地产领域。其他资金也在寻求渠道，变相进入房地产。

　　造成这种局面的原因，在于实体经济不振带来的资产荒。按照顾云昌的观点，过去多年来，房地产业作为国民经济支柱的地位并未改变。尤其在经济增速放缓的局面下，房地产往往成为拉动经济增长的重要动力。

　　资金汇聚的直接结果，是造成房地产价格上涨。体现在房价上，今年6月，北京、上海、广州、深圳的新建商品住宅价格，分别同比上涨22.3%、33.7%、19.4%和47.4%。二线城市中的南京、厦门，涨幅也均超过30%。

　　体现在土地市场上，则是“地王”频现。中原地产的数据显示，上半年全国土地价格超过10亿的地块有219宗，其中溢价率超过100%的地块达到109宗，溢价率超过50%的地块则多达167宗。很多城市的土地交易均价，创下该区域历史新高。

　　全联房地产商会创会会长聂梅生表示，全国“地王四起”的根源在于土地是硬通货，开发商只有买了地攥在手里才不慌。

　　但在这种常规逻辑之外，还有两个“副作用”正在显现。

　　其一是土地市场上央企国企表现活跃。经济学家、北京师范大学金融研究中心主任钟伟向21世纪经济报道记者表示，这一过程从2014年房地产市场低迷就开始出现，如今正在加速。

　　据中原地产统计，在上半年的上述高价地中，有半数以上为国资背景的企业获得。聂梅生对此解读为：第一，央企的钱很便宜，第二，央企囤得住地。最重要的是，央企对利润的追求没有那么敏感，只要把规模做大就好了，但民企却对利润很敏感。

　　其二是房企面临的“股权危机”。以“万宝之争”为代表，近年来，金地、远洋、金融街等大型房企都曾遭遇过以险资为代表的外界资本举牌。主流观点认为，未来房企股权层面的变更将更加频繁，且险资仍有继续配置不动产的空间和余力。

　　因此，对于刚刚借助市场回暖获得喘息之机的房地产企业来说，新一轮的挑战已经开始。

　　信心与荆棘

　　事实上，即便没有资本助力，房地产业内部的兼并整合也不可避免。按照顾云昌的观点，从2014年开始，房地产市场的基本面从“供不应求”过渡到“供大于求”，同时意味着市场从“黄金时代”进入“白银时代”。

　　他表示，房地产的“白银时代”有三个特点：竞争加剧、洗牌加快、利润减薄。产品不好、效率低、资金缺乏的企业，很容易成为被并购对象。他还表示，与以往M2(广义货币发行量)增速超过M1(狭义货币发行量)增速不同，当前的M1增速远远高过M2。这说明企业中的现金、短期存款很多，也就为并购创造了条件。

　　房地产调整周期与经济调整周期叠加，加之宽松的货币环境，正是当前房地产业面临的局面。

　　大部分房企更愿意将其视作机会。欧阳捷就认为，房地产是支持GDP增量的最大因素，在当前经济增长乏力的情况下，房地产业可能会获得政策上的一些支持。

　　他认为，这种支持可能不会对行业产生重大影响，但“未来2-3年，房企还是要加速跑，一定要抓住机遇期，如果错过了这个机遇期，未来想奔跑是没有机会了。”

　　这一观点得到了阳光100集团常务副总裁范小冲的赞同，他表示，中国的房地产市场不仅仅取决于行业本身，更多取决于国家的政策和金融环境。他表示，房地产业至少还有3-5年，甚至是更长的发展时间。这期间虽有一定泡沫，但这是资本管制下的政策红利，房地产企业有机会完成转型和发展。

　　与大型房企对转型的迫切需要不同，中小型企业看到了其中的赶超机会。泰禾集团副总裁沈力男就表示，虽然业内一直在谈转型，但房地产市场的空间还是很大。

　　沈力男认为，从行业集中度来看，还有继续提高的空间。从产品结构上来看，改善型需求未来也有广阔的市场。

　　欧阳捷也表示，“规模意味着江湖地位，江湖地位意味着话语权。”这几乎道出了大量中小房企的心声。他认为，“人背后带来的是资本”，从人口流动、人均收入增长、人均消费能力提升的角度看，房地产市场还有广阔发展空间。

　　今年上半年，房地产企业通过发债的方式，纷纷获得大量低成本资金。这同样被认为是资本宽松环境带来的“红利”。

　　中小房企的赶超，并非只是妄想。钟伟就认为，“万科现象属于过去”，万科正在被过去的成功所牵绊。相比之下，大型房企中，万达的进化尚未停滞，值得关注。而专注存量房市场的链家，同样值得研究。

　　尽管信心十足，但前路并非一片光明。上海菩悦资产创始人、原阳光城集团联席董事长陈凯表示，从战略层面看，当前大部分公司的战略趋同，难以找到差异化路径。从资源的把握上看，规模扩张往往意味着管理成本增加，这也将在很大程度上对冲资金成本的下降。“如果只有规模，没有可增长的利润，规模也就没有意义。”陈凯说。

　　东原地产集团董事长罗韶颖也向21世纪经济报道记者表示，房地产市场的运行具有周期性特征，这波周期到了高点后，一定会下滑。且在未来的下滑周期中，竞争要比上一轮周期更加惨烈。