8月房企融资规模下滑 隐现扩张缺口

　　与房企近期买地近乎“裸奔”相比，房企的融资规模却正在下滑。今年8月，同策咨询研究部监测的40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计446.43亿元。与上月485.57亿元相比，减少8.06%。

　　而国家统计局信息显示，1-7月，房企利用外资93亿元，下降49.8%。人民币融资增长的同时，下半年房企融资缺口也有较明显的特征。比如一个值得关注的现象是，银行贷款规模继续下滑，而委托贷款、信托贷款、中期票据等融资方式则成为上市房企融资的热点。

　　同策咨询研究部研究员张吉辉认为，多元化、市场化融资方式有利于企业拓宽融资渠道，改善公司债务结构，降低融资成本。诚然，下半年以来，房企融资与其扩张速度相匹配，扩张规模有所放缓之下，融资速度也随之下滑，并主要以债权融资为主。

　　上海链家市场研究部高级分析师钱宁罗指出，一方面因为海外融资成本上升导致房企利用外资规模持续下降；另一方面，全球经济的持续低迷，也使得部分外资来源国在维持国内资产债务平衡时无暇他顾，与此同时，近年来国内尤其是一线城市房价的大幅飙升，也使得部分外资开始对国内房地产市场整体风险看高。

　　公司债依然是主流

　　8月房企人民币融资占据了97.74%；而在8月上市房企融资方式中，公司债占据56.67%。相比7月份，公司债融资增加了14亿元。债权融资额度仍然占房企融资总量的绝对比重，其中境内公司债仍为融资的主要渠道，银行贷款规模大幅缩减，中期票据融资额度略有缩减，信托贷款、委托贷款额度显著增长。

　　其中公司债发行占比56.67%、委托贷款占比13.20%、境内银行贷款占比9.52%、信托贷款占比9.05%、中期票据占比6.27%、资产支持计划占比3.02%、海外银行贷款占比2.24%和股权再融资占比0.02%等。

　　数据显示，8月份房企成功发行5年期公司债券的平均成本低于4%。唯一一笔5年期中期票据的发行成本低至3.49%，两者均低于同期银行贷款基准利率14.75%。同策咨询研究部研究员张吉辉认为，虽然大部分的信用债品种(公司债、中期票据等)都受到发债额度不超过净资产40%的限制，但是由于发行成本较低，目前依然是房企公司融资的首要选择。

　　8月，40家监测房企完成发行公司债总额253.00亿元，环比增长5.86%，另外在上市房企公告的预案中，华夏幸福(600340,股吧)、阳光城(000671,股吧)、越秀地产和首创置业四家公司，共有近300.00亿的公司债正在计划发行；对7月债权融资贡献率次之的融资方式是委托贷款，全部来自于阳光城为其子公司项目开发贷款，规模58.92亿元，环比增长435.64%；境内银行贷款主要以子公司项目开发贷款为主，规模42.50亿元，与6月的149.90亿元相比巨幅下滑；中期票据8月融资额为28.00亿，相比7月的37.50亿额度稍减，但在8月公司预案中，有世茂股份(600823,股吧)、九龙仓和花样年控股三家公司共计223.00亿中期票据正在计划发行中。

　　成本降低缺口隐现

　　“资金集中度会提升。”业内资深人士、前招商地产(000024,股吧)副总裁王晞分析认为，人民币贬值的背景之下，目前房企销售额过千亿，销售规模与700亿规模差别已不大。因此，融资也成为大房企优化资金结构的方式之一，资金流向大房企的集中度更为明显。

　　根据同策咨询研究部监测，房企融资成本有所降低。以成功发行5年期公司债为例，平均成本为3.96%，比起七月的4.30%有所缩减。从具体案例来看，越秀地产8月完成的30亿元第一期公开发行公司债券，5年期的利率低至3.00%，融创中国完成发行的第一期和第三期公司债5年期利率分别为3.44%和4.60%。而3年期公司债成本个体差异较大，越秀地产三年期公司债利率仅为2.95%，而中天城投(000540,股吧)2+1年期公司债利率则高达7.50%。除此之外，8月另有一笔10年期，融资规模达60亿的公司债券(中国海外发展)完成发行，成本低至3.10%。

　　中期票据的融资成本略低于8月发行的公司债券融资成本的平均水平，金地集团(600383,股吧)8月发行28.00亿元的中期票据5年期的利率为3.49%。以上数据显示，房企逐渐倾向于采用多元化的方式融资。

　　同策咨询研究部数据显示，8月房企美元融资总额为1.50亿美元，占比2.24%，环比减少73.54%；港元融资总额0.08亿港元，占比0.02%，环比缩减96.18%。海外融资中的两笔来自华润置地和旭辉控股集团的两笔海外银行贷款，共计1.50亿美元，折合人民币约10.02亿元。在境内资本市场融资成为热点的同时，海外融资占比依然较低，海外融资成本的逐渐提高使得房企海外融资热情减退。

　　值得注意的是，房企的资金缺口隐现，一个现象便是能使用的融资方式几乎都用上了。比如房企通过资产支持计划融资规模共计13.50亿元，环比7月下滑74.24%。在上市房企公告的融资预案中，涉及资产支持计划融资预案的公司包括华夏幸福、荣盛发展(002146,股吧)、泰和集团和阳光城，其规模达到114.00亿元。此外，信托贷款和海外银行贷款作为8月新出现的融资方式融资额度共计50.44亿元人民币，其中信托贷款融资额度40.42亿元，主要来自于华夏幸福和荣盛发展的子公司项目；海外银行贷款融资额度达到10.02亿元人民币(1.50亿美元)，来自于华润置地和旭辉控股集团。