6375亿元地产大交易之后 万达留下悬念

　　超过八成的重资产万达广场仍在资产池中，如何找到适合的买家，是急于转向轻资产模式的万达面对的难题

　　从7月6日到7月19日，万达融创富力637.5亿元的地产大交易，短短两周便宣告达成，先是万融，又加入富力，临签约富力又差点退出，一波三折，悬念迭出。

　　一位万达高管告诉《财经》记者，他们之前预感最近会有大动作，当时以为万达又要买买买，没想到是卖卖卖。

　　融创相关部门最早得到资产收购的消息是在7月7日，在此之前，孙宏斌已与王健林基本达成收购共识，7月10日这天只是一个形式上的最终签约确认。融创公告从准备到发出也仅两天时间。

　　同为地产公司，交易谈判的速度之快，源自融创对万达的了解之快。“像万达这样的大公司，相对干净，背后没有什么关联交易，很容易看清楚。”上述接近股权交易的人士说。

　　目前，被出售的各项目已经陆续开始成本清算、财务交接。由于认为万达项目与融创各区域布局高度吻合，现在融创已开始将文旅项目按地域拆分，各自归为融创各区域管辖。

　　在万达，这一交易消息最初也只在小范围内流传。《财经》记者了解到，即使是万达CFO等副总裁级别以上高管，都是在7月10日一早才得知。被收购的各万达城项目负责人，此前也毫不知情。

　　交易并非毫无预兆。一位万达高管告诉《财经》记者，通过集团的指令，他们之前预感最近会有大动作。但当时以为万达又要买买买，没想到是卖卖卖。

　　交易之前半年，有万达城了加速销售与回款的节奏。《财经》独家获悉，2017年上半年，在万达商业地产公司内项目销售额及回款额内部排名中，万达文旅城都占据了前五名，超额完成任务，且它们大多都在这次出售名单内。

　　项目合同指标完成排名前五名分别是，西双版纳、无锡、青岛维多利亚湾、桂林与项目，合同指标都是超额完成，其中，西双版纳项目合同指标完成比例高达232.8%。《财经》独家获悉，万达商业项目回款额内部排名中，前五名分别是，西双版纳、桂林万达城、青岛维多利亚湾、青岛东方影都、重庆万达城。其中，回款额分别为221.9%、178.3%、157.8%、154.5%、145.8%。

　　《财经》记者从多个被并购项目方了解到，在出售前，部分万达城项目放大了销售优惠力度，有项目住宅开盘全款优惠6个点。一位万达项目人员说，此前从未有过这么大的优惠力度，最多优惠4个-5个点。更有项目了一些意向较强但需延期数月付款的客户。

　　这一面源自万达城一贯销售力度，以住宅销售现金流带动项目运营。另一方面也不排除万达希望在融创收购前，通过项目回笼更多资金。王健林透露，目前13个文旅城账面现金近300亿元。

　　卖给融创的资产包里并非没有棘手项目。据《财经》记者了解，海口万达城项目进展不顺，由于前期土地等纠纷，项目从今年5月底便逐渐暂停。之前在投放近1亿元广告的计划已取消，在核心地段设置的展厅也已关闭。项目已进入停滞阶段。

　　但总体来看，万达的资产包成色尚可。融创接手，将一举增加建筑面积5897万平方米。其中，可售面积4973万平方米，79%为住宅，5%为可售商业。自持面积927万平方米。

　　在国内与地产同行谈交易，由王健林亲自主导的并不多。融万之前，同样的情形是两年前的“万万合作”。万达、万科(000002.SZ)共同宣布未来要长期性合作，联合拿地，合作开发。

　　当时的畅想是，万达可以甩出项目中的住宅短板，而只专注于商业。让人意外的是，“万万合作”最终夭折了。

　　《财经》记者获悉，这项合作在推行中了各地阻力，万达将许多三四线项目配建的住宅物业交予万科，但万科认为这与其企业战略不符。而万科希望交给万达的商业资产也与万达的商业逻辑不合拍。

　　交易双方的企业风格匹配度尤为重要。“万万合作”，王郁二人都有共识，但郁亮之下，万科对此反对声一直存在，最终以各地推进不利、合作暂停而收场。而万达是一个主义较浓的公司，“王健林董事长是我们心里的神”。上述万达高层人士告诉《财经》记者。万达强调“有命必达”，这一点和万科十分不同，却与如今的融创有相似之处。

　　《财经》记者获悉，“万万合作”失败后，王健林大发了一通火，称以后再也不会和万科合作了。

　　孙宏斌曾对《盒饭财经》记者说，王健林是要找一个好沟通、不矫情、不扯淡、特别简单、特别痛快、能拍板、说话算数的人，他是要找一个能把活干好的，不是要找一个和他纯谈生意，谈起来没完没了的人，这是最根本的。

　　一位万达城中层人士认为，“万万合作”不成功，是因为当时万科的项目溢价能力和万达没有区别。“万科是一个没有特色的企业，没有缺点，但也没有明显的优点。”但是与融创合作则不同，融创善做豪宅，可以提高项目溢价。

　　与“万万合作”不同，这一次，王健林走得更远，他不仅甩开了部分住宅，而是连同文旅、商业、酒店一起交了出去，彻底转了个身。

　　在出售的资产包里，万达打包进各地文化旅游项目及酒店。包括：西双版纳、南昌、合肥、、无锡、青岛、广州、成都、重庆、桂林、济南、昆明、海口等13个文旅项目股权，及万达嘉华、武汉万达瑞华等77个酒店。

　　万达文化旅游城(下称万达城)是万达首创的特大型文化、旅游、体育、商业综合项目，包括万达茂、主题乐园等。

　　一位万达中层人士认为，万达文旅业务经过此前长时间的投入，品牌逐渐建立，目前已几乎走到价值兑现期。“投入这么多精力，眼看要出了，忽然卖了，实在很郁闷。”

　　融万大交易震动业界，质疑与不解多集中在万达视为招牌的文旅项目，缘何突然出售。多位接受《财经》记者采访的相关人士认为，这一行用商业逻辑无法完全解释。

　　据《财经》记者了解，万达最初确非想要出售文旅城项目，此举可视为万达必要的。上述万达高管告诉《财经》记者。“就像毛当年连延安都放弃了，万达这点()算什么。”上述万达相关人士则表示，万达未来仍将在文旅及酒店领域继续深耕，“只是换个姿势玩”。

　　闪电出售背后，风向的变化不可忽视。银监会于6月中旬要求各家银行排查万达等数家在海外频繁并购的企业风险。这一消息随后在市场发酵，万达商业多只债券一度价格跳水。

　　一份广为流传的《关于银监会口头转达国务院对大连万达集团六个境外项目处理措施的情况汇报》文件显示，万达集团6个境外投资项目是近期我国对外投资严格管控的领域，高层拟对其严肃处理。处理措施为：

　　对于万达四个海外已完成并购交割的项目，一是不得从国有银行金融机构融资，万达也不得以项目做抵押从相关金融机构融资。二是海外项目不得注入万达控股的境内上市公司。三是收购项目发生经营困难，万达不得从境内对其注资，也不得将其与万达境内资产重组。四是万达如拟向其他中国企业出售该资产，有关部门不得备案、批准。而对于另两个尚未开工的海外并购项目，在项目报备、外汇、贷款等方面不予以支持。

　　国内许多企业均受政策变化影响。万达需要提前避险，这需要通过缓解现金流压力，降低负债率来实现。文旅城及酒店是万达资金占压较大的业务类型。王健林曾表示，与融创交易，可通过资产转让，降低万达商业负债率。目前，万达商业贷款加债券总额近2000亿元。

　　交易中，万达也把项目包含的债务打包给了融创。孙宏斌曾表示，资产包的负债规模为450亿元。

　　这次交易在万达内部也被视为万达商业A股上市必要的。“万达商业几次站到了上市的门口，都无功而返，这次必须确保成功。”上述万达高层人士说。如今，一举卖掉文旅及酒店项目，剥离重资产有助于万达商业进一步向轻资产转型，最终为A股上市增加砝码。

　　一份对赌协议一定程度加重了上市紧迫感。退市时，万达与投资人签订了一份对赌协议。万达私有化项目书显示，如果万达商业在2018年8月31日之前未能在内地主板市场上市，万达集团将回购全部股份，并向海外及境内投资者分别支付12%和10%的利息。

　　王健林曾要求万达商业加速转型，在2018年成为商业服务型企业。通过万达商业品牌，凭借设计、运营、管理等，提高租金收益，去取代地产开发利润。强调以后每年重资产的万达项目要逐年减少，到2020年原则上不搞重资产，而多做轻资产项目。

　　一位万达中层人士告诉《财经》记者，万达商业地产重资产板块在上市前会缩量，今年底前，万达重资产板块还会保持相对稳定，毕竟万达商业是万达起家团队。但过了2018年春节，预估会有大批重资产领域的人因没有岗位而离开。“高歌猛进的时代已经过去了，现在是国内猎头向万达商业挖人的最好时机。”