【重磅】转向三四线城市！浙江嘉善重拳限购全县限购含二手房！
为进一步贯彻落实国家“房子是用来住的，不是用来炒的”房地产市场调控，环、环上海等成交渐热的强三四线卫星城市相继出台调控加码措施。
今日（3月14日），位于浙江省东北部的嘉善县从即日起执行限购升级措施，已有一套房的外地人被限购住宅。据悉，嘉善县东邻上海市青浦、金山两区，从上海乘坐高铁20多分钟即达嘉善。
限购新政策，自2017年3月14日（今日）起在全县范围内暂停向在嘉善县拥有一套及以上住房的非本县户籍居民家庭出售新建商品住房；自2017年3月15日起在全县范围内暂停向在嘉善县拥有一套及以上住房的非本县户籍居民家庭出售二手住房。
此外，3月12日，也出台了新政，居民购买二套房的商贷首付比例不低于40%，三套房首付比例不低于60%。
对此，同策咨询研究部总监张宏伟认为，从调控政策来看，因城施策仍然是趋势，这不仅仅反应在一二线城市与三四线城市之间调控政策的差异，也反应在三四线城市间的不同。随着一线城市周边暗流涌动，当前不同三四线城市也开始因城施策。
值得注意的是，嘉善县早在2016年12月20日起就开始实施住房限购并，在嘉善县主城区内暂停向拥有一套及以上住房的非本县户籍居民家庭出售新建商品住房。
范围方面，限购的区域和范围扩大至全县，包括西塘景区等过去不限购的区域都将被限购。另一方面体现在限购内容方面，由过去仅限购一手房扩大至现在二手房也将被限购。
时间方面，新政策明确表示，新建商品住房以“嘉善县网上备案信息系统”新建商品住房买卖合同签订备案时间为准。二手住房以契税缴纳时间为准。限购力度也大大加强。房地产开发企业、二手住房交易双方或房地产经纪机构应凭不动产登记部门提供的不动产登记信息查询证明(家庭住房状况)签订商品住房买卖合同或二手住房转让合同。违反限购的，不予办理相关房产交易确认手续和不动产登记。
据悉，2016年嘉善楼市共成交商品房22202套，同比上涨73.1%。其中住宅成交19344套，占总成交量的87.3%。
据此前相关报道，当地房产中介介绍称，2016年6月-10月是嘉善房价暴涨期，在4个月左右的时间里，新城区房龄五年内的房价几乎都是翻番的，东方大厦周边等房龄在20至30年的老房子涨幅也都在25%至30%。以次新楼盘孔雀城为例，2016年3月的开盘均价为每平方米6500元，如今这一价格已达到12000元。
相关监测数据显示，2017年1月份嘉善各类商品房销售备案约703套，平均日成交约23套，较上月份增加117套，环比上涨约19.9%；其中商品住宅销售备案633套，较上月增加191套，环比上涨约43.2%；月销售均价约为8999元/㎡，较上月减少约472元/㎡，环比下降约4.9%，较去年同期相比增加2736元/㎡，同比上涨约43.7%。据悉，在今年年初上海购房者未抵达之前，嘉善的整体楼市均价在6000元/m²左右。
实际上，就在嘉善政策发布前一天，3月12日，安徽省滁州市也出台新政，居民购买二套房的商贷首付比例不低于40%，三套房首付比例不低于60%。滁州市场受到南京、合肥需求外溢影响，在去年楼市热潮中出现活跃行情。
2016年楼市调控的指导思想是“一线城市控制住，二线城市稳定住，三四线城市活起来”。在业界专家看来，在下半年强限购政策之下，一二线城市需求外溢，购买力进入周边三四线城市。
同策咨询研究部总监张宏伟指出，从现在政策面走势来看，不是所有三四线城市都存在去库存的压力。我们看到，当全国核心一二线城市“全城限购限贷”之后，楼市需求已经开始外溢到其他城市，比如一线城市周边的三四线城市甚至县级市（比如环、环上海区域的三四线城市），区域中心城市周边的三四线线城市（比如环南京、环合肥都市圈的三四城市）。
另据同策咨询监测的江苏16个三四线城市商品住宅来看，截止2016年年底，平均存销比为6.79个月，表现已经无去库存压力。在2016年尤为宽松的政策下，外加宁镇扬一体化，环南京都市圈的镇江成为投资客新宠。镇江住宅产品去化周期逐步缩减为8.6个月，达到历史最低，市场进入新一轮的上行周期，市场也开始“火”起来。
在张宏伟看来，一线城市周边暗流涌动。“早在两三年前上述部分三四线城市已经开始着手通过暂停供地或放缓供地，加快消化存量用地的方式解决“去库存”的问题，比如常州、常熟等等；近日又有地级市明确暂停或放缓供地计划，比如安徽省除省会外的各地级市、嘉兴市等等。如果大部分三四线城市着手通过暂停供地或放缓供地来调节供求关系，那么未来1-2年三四线城市的供求关系将得到改善，届时，起码一部分三四线城市将不存在去库存的压力，楼市将迎来新一轮的上涨的机会。”
据华夏时报报道，长三角热点城市在调控后，投资客开始转移到周边的三四线城市。
常州的一位投资者在采访时表示，上海南京无锡苏州合肥的有钱人很多，房价几万都敢买，常州5000元/平米左右对他们来说很便宜，都是一人买几套，不去住就等涨价卖。
“这段时间南京周边三线城市常有中介到南京来拉人去看房，到镇江，首付5万能拿一套房。”
广西柳州的一位购房者表示，当地的首付比例非常低，杠杆很高，比如购买一套100万的房子，首付20万，购房者资金不足的，开发商先垫付16万，年底还清就行，这就相当于首付只要4万，就可以买这100万的房子，杠杆高，投资客买的多。
山东一位投资者也对记者说，他平常生活在临沂市，但准备去蒙阴县投资一套房子，当地前年房价还只有四千多，现在涨到六千多了，股票不赚钱，货币贬值快，房子年年涨，不买房不知道投资什么。
随着投资客的进入，三四线城市去库存的速度，超出预期。记者查询湖南、江西、四川和广东的统计数据，去年除了几个贫困市县，其它去库存的效果都很明显。不过去库存也存在分化，住宅去库存速度，明显高于商业用房。
2016年，广东商品房待售面积总量有所下降，商品住宅和商业地产去库存分化明显，其中住宅待售面积显著减少，商业地产则明显增加。全年全省商品房待售面积比上年减少135万平方米以上，下降2.4个百分点。其中，商品住宅待售面积同比下降近12%，而办公楼、商业营业用房、其他用房的待售面积则同比分别增长19.6%、10.9%和12.8%。
如三线城市粤西湛江，在政策宽松下，湛江新盘持续热销。截至2月底，湛江楼市总库存量为28887套，其中住宅存量为16397套，而去年全年，湛江新建商品房网签23259套，今年1月湛江商品房网签2669套，其中住宅2447套，按此速度，去化周期不到1年。
除此之外，以湖南为例，有数据显示，截止到2016年末，湖南商品房待售面积2901.46万平米，同比下降12.3%，比2015年末减少408.08万平方米。
因为每个城市的经济发展水平、消费能力不同，湖南各市州房地产去化周期差异巨大。其中，去化周期最长的地区为湘西自治州，长达63个月，主要是商业用房销售缓慢，住宅去化周期是23.9个月。湖南省各市大部分都是十多个月的库存周期，超过20个月的只有张家界湘西，但永州市只有2.4个月。
四川省住建厅厅长何健在上表示，四川经过去年一年的“去库存”，全省房地产消化周期已经由2015年末的12.4个月，下降到2016年末的8.7个月。
据何健介绍，主要通过鼓励农民购房、棚改货币化安置两种方式推动商品房去库存。2016年成都以外地区的新增购房者，50%为农民，少数县市的比例超过80%。
以湘潭为例，2016年湘潭市城区征收国有土地上房屋签约112万平米，是上年的5倍；征收集体土地上房屋签约111万平米，是上年的3倍；2016年湘潭棚户区所带来的购房者比例超过了60%。今年仍有大量的棚改，带来新的需求。
2016年湘潭新建商品房住宅累计销售17450套，月均成交量达到近1500套，刷新了2010年湘潭楼市创下的16520套。今年1月份湘潭商品房住宅成交1260套，同比上涨超八成；2月份成交1500套，同比上涨超过110%，传统销售淡季意外丰收。
2017年的315日即将拉开帷幕，《中国经营报》（_2013 ）将推出2017年3.15特别策划，调产领域的各类问题并征集投诉线索。
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