狂欢背后的隐忧

　　2016年以来的这轮强劲复苏，全省的市场表现从严重分化已经发展到热度向下蔓延。8月开始，房地产滚滚热浪出新的苗头：由一线城市及少量的优质二线城市(南京、苏州、厦门、合肥、杭州等)向较多的二线城市及部分三四线城市蔓延。浙江省内来看，嘉兴、嘉善出现了市场急剧升温的迹象和现象。

　　浙报传媒地产研究院作为房地产专业研究平台，在市场出现较大波动时，有责任有义务，为全省的房地产业界、、以及购房者，提供一份较为翔实的分区域市场研究报告。

　　这份报告旨在各市县的区域市场特征。希望从数据分析和市场观察两大方面对这一广大市场进行研判，将真实的市场情况呈现出来。

　　我们选取了，今年以来市场变动较大的省内15个市县为样本，进行详尽的调研分析。这15个市县分别是：*嘉兴、宁波、*衢州、台州、*金华、*嘉善、海宁、桐乡、海盐、奉化、德清、柯桥、温岭、临海、义乌。调查分析的维度分别从城市发展前景、宏观经济基础、产业发展基础、房地产市场、城市特征等方面展开。

　　（注：市场瞬息万变，特别是10月份各地集中出台的调控政策，虽然此次调研的城市并不在调控之列，但也间接受到影响。本次文稿是基于当时调研所形成，之后市场变化未能体现）

　　作为环杭州湾地区接轨上海的第一站，嘉善的地理得天独厚，处于上海、杭州、苏州“金三角”经济区的交叉点。

　　从杭州到嘉善，一天有38趟火车，最短用时28分钟；而这38趟火车的下一站都是上海，最近到松江14分钟，最远到虹桥也不过23分钟。

　　由此，也可大致窥见嘉善与上海联系之紧密：虽然是“杭嘉湖”重镇，但从地理上看，却更贴近上海。而嘉善显然也更愿意被定义为“上海的后花园”。

　　“工作在上海，生活在嘉善”很早便成为了嘉善楼盘在上海的宣传口号，但在2014年以前，嘉善都仍旧是一个内生性需求的市场，上海人意图养老所带来的购买力影响甚微。

　　但近两年来，随着上海房价的持续上涨，不少上海人将买房的目标转向周边城市，而嘉善就是这当中房价最具吸引力的城市。伴随着上海投资客以及新上海人的大量涌入，嘉善楼市也迎来了新。

　　巨变下的嘉善，正经历楼市狂欢：第一，上海客户购房比例超七成；第二，小户型为成交主力；第三，成交量价均暴涨；第四，库存几近“扫空”；第五，地价飙升。

　　“我们楼盘这个区位是高铁新城，离高铁站很近，基本都是上海人过来买。”在嘉善新西塘·孔雀城的售楼中心，接待记者的置业顾问表示，“公司定期到上海做楼盘推介，八成左右客户为上海人或新上海人。”而在新城区内离高铁站稍远的万联花园售楼处，得到的答案是六成。

　　一位了解嘉善市场的业内人士告诉记者：“高铁新城因为距离地铁更近，上海客户比例会更高一些，而老城区以及新城区内的项目，相对来说会少一些，但肯定也过半。对于上海人来说，目前嘉善是周边房价最便宜的地方了。”

　　在前往老城区的上，通过与当地的滴滴车司机的攀谈，记者了解到，嘉善的楼盘几乎都会去上海做推介。由于上海客户众多，一些楼盘包车载客前来看房，更有甚者索性直接在上海开盘。

　　此外，记者在搜索楼盘时还发现，嘉善不少热销楼盘如孔雀城、万联花园、湖滨花园等楼盘资料页都出现在了上海的主流房地产网站上。

　　距离近、房价低，再加上嘉善如此不遗余力的推销，使得上海客户在近两年大量涌入。

　　据嘉善县房产信息网统计分析，2015年住宅销售中67%为外地人购买，而2016年1-9月这一数据上涨至72%。这里所指的外地人，近半是上海常住人口购置用于养老或投资，还有部分则是被限购的新上海人。

　　与嘉兴其他县市改善户型为主不同的是，嘉善县住宅销售小户型占据绝对比重，这也符合嘉善作为典型投资市场的特点。

　　根据嘉善本地房产统计数据显示，2015年嘉善各类商品房销售备案12830套，其中90平方以下面积共备案9468套，占总量的73.8%；90-144平方面积共备案2861套，占总量的22.3%；而144平方以积共备案501套，仅占总量的3.9%。

　　2016年延续了这一成交结构。1-9月，嘉善90方以下户型的成交占比基本维持在70%左右。

　　针对嘉善县住宅销售对象以小户型占有较大比重的特点，嘉善国土也一直调整住宅用地的供应结构，几乎每宅地的挂牌公告都会注明“中低价位、中小套型普通商品住房用地”，以此引导企业多建小户型住宅，最大限度满足消费者需求，适应市场要求。

　　事实上，2015年嘉善市场就开始承接上海市场的外溢需求，“去库存”步伐就已加快。

　　2015年嘉善商品房销售面积109.38万平方米，销售额72.22亿元，同比分别增长86.33%和84.78%，创历史新高。商品房存量从年初的350万平方米，下降为年末的284万平方米，减少66万平方米，去库存幅度达18.9%。

　　不过，2015年嘉善虽然成交量大幅增加，但价格并未上涨：6603元/平米的均价与2014年几乎持平。线月，嘉善商品房销售备案约2377套，环比上涨417%，同比上涨385%。这也是嘉善楼市有史以来，月成交首次突破2000套。这是2015年月均数据的两倍，相当于2014年三个月的成交量。

　　根据嘉善房产超市摘录的每月备案数据累计得出，嘉善商品房销售已达21616套，成交面积193.16万方，总金额155.7亿元，成交均价约8059元/平米。

　　就月度成交均价来看，嘉善今年出现了连续九个月的持续攀升，九月成交均价达9539元/平米，相比年初房价增长了55.1%。其中新城区均价已达1.2万元/平米。

　　销售量的暴增，也使得嘉善商品房库存急剧缩减，住宅库存更是少之又少。今年以来，大量在售楼盘清盘，而后续供应却显得不足。嘉善土地市场在经历2013年供应高峰后，宅地供应大大减少。且近两年涉宅土地半数以上出自高铁新城，由华夏幸福收入囊中，用于打造新西塘·孔雀城。因此新增的项目并不多。

　　目前，整个嘉善县城内，仅孔雀城、万联花园等楼盘近期领出预售证，仍有较多房源在售，其他楼盘几乎都处于无房可售的状态。

　　嘉善房地产市场一直以来较为封闭，开发企业主要以本土房企为主，一般为当地私企老板合作开发楼盘。外来开发商中，品牌房企仅华夏幸福以及保利。而在今年9月罗星街道世纪大道北地块拍卖现场，报名单位多达16家，其中包括新城置业、碧桂园等知名房企。

　　上述地块最终经过70多轮举牌，由杭州新城创盛房地产发展有限公司以17710元/㎡(1180.7万元/亩)的土地单价竞得，折合楼面价8050元/平米，溢价285%。这一价格接近目前嘉善商品房成交均价，并创下历史新高。

　　2016年，嘉善整体地价大幅攀升，每亩价格较高峰期2013年大幅上涨73%。这种提升主要出现在下半年：2016年下半年嘉善涉宅地楼面价高达6689元/平米，而上半年均价仅1340元/平米。

　　2016年1-11月，嘉善共出让涉宅用地10，总出让面积达48.9万方，已超过高峰期2013年。但值得注意的是，华夏幸福(飘红)包揽了这当中的7地块，其中6(嘉兴京御)为孔雀城的补充。

　　从供地区域来看，今年出让的地块集中于嘉善新城区以及高铁新城。结合嘉善整体规划来看，未来向南发展。

　　投资客户比例过高，部分房屋将长期处于空置状态，并未给县城带来实质上的居住需求和人口导入，对拉动城市发展的作用有限。而没有人口支撑和产业投入，这样的投资性购房还能持续多久？

　　另一方面，房价的飙升也带动了地价的大幅攀升，若市场下行，那么高价拿地的房企将面临风险。

　　在此背景下，如何加速推动“沪嘉同城”，如何将土地收入更好地用于城市建设，如何解决投资客后期房屋空置的问题，如何规划产业布置以真正导入高端人才，将是嘉善未来房地产市场健康发展的关键。

　　策划： 罗兰 记者：魏盼 设计：华月倩 编辑：马轶伦 统筹：罗兰 监制：吾维 制作时间：2016.12