低息时代 怎么看好钱袋子？

　　我国即将进入低息时代，这个趋势毋庸置疑。有专家建议“吃进美元和美元资产”，进行海外置业，但部分房地产人士却认为，海外楼市较复杂，而且目前汇率市场波动大，贸然到海外置业未必明智。在广州，选择中心区域或富有升值潜力的区域买楼，比“隔山买牛”靠谱。

　　文：广州日报记者李凤荷(除注明外)

　　中国内地连续降息降准，房贷利率已达近十年最低点，一年期存款利息仅1.75%，不过，看看其他国家的一年期存款利率表，我们似乎又该“偷笑”了，美国、日本一年期存款利率低至0%，瑞士和瑞典更实行负存款利率机制，存款一年需倒付-1.25%或-0.25%给银行。

　　而近期人民币汇率的波动更是引得朋友圈处处在询问“现在除了股市楼市，还有什么地方好投资”。

　　低利率国家，房价甚少大起大落

　　我国即将进入低息时代，这个趋势毋庸置疑。长期从事金融和房地产研究的遨联投资执行总裁姚宇表示，内地已进入降息周期，预计会维持两三年，“资产全部放在内地的股市或楼市较为不利”。

　　但是对于海外置业，部分房地产人士保持审慎态度。广东中原项目部总经理黄韬指出，海外置业动用资金多，而且目前汇率市场波动大，海外楼市也较为复杂，贸然卖掉国内资产到海外置业，未必明智。针对目前的低息环境，黄韬认为广州市楼市投资回报率基本上在2%以上，中心旺区租值较高，回报率在2.5%~4%，买楼已明显跑赢存款，也基本上超越理财产品的回报率，他建议有购房名额的人不妨通过购房来度过低息时代。

　　从数据来看，实行低利率的国家楼市涨幅温和，较少出现大起大落。经济人士分析认为，由于低利率的恒定，相当于给全社会投资产品设定一个“水位”，投资产品都是以此为参照，如果楼价短时间大幅波动，势必会冲击这一参考值。

　　低利率时代，“宝宝”受冲击最大

　　遨联投资姚宇认为，低息环境有助于实业创业，实体经济较有机会，而像存款或收租一类的“食息者”则非常不利。经济学家分析认为，央行降息，传导到投资理财市场，除了整体利好楼市外，对银行理财、股市、债券、基金、“宝宝”、P2P、黄金商品等都会产生不小的影响。理财产品“宝宝类”由于主要依靠同业拆借的息差进行获利，随着降息降准，这类理财产品受到的冲击最大。专家论道

　　该不该海外置业？

　　正方：财富阶层应吃进美元资产

　　经济学家马光远指出，对于一般人而言，由于财富规模小，结构也单一，事实上，财富保卫战和他们的关系并不是很大，对于这些人而言，建议“在危机的状况下，买入安全的固定收益债券以及安全的理财产品”。

　　而对于现金和流动性资产在500万元以上的人士而言，考虑到他们全球配置财富的能力比较弱，其主要财富在房产和股票，马光远建议，“不属于一线城市和热点城市的房子都可以卖掉，在他们的能力范围内，尽可能地拿一些美元”。

　　而对于中国的高净值人士，马光远认为，他们“应该坚决卖出新兴市场的股票，卖出多余的房子，坚决吃进美元和美元资产”。

　　遨联投资姚宇也认同马光远的主要观点，他认为内地人士把资金投到股市或楼市，风险集聚在一起，对财富管理非常不利，确实要考虑“走出国门，进行合理的资产配置”。在持有现金货币还是物业的选择上，姚宇并不建议现在去换外币持有，“人民币币值被高估，美元也存在同样的问题”，因此持有资产会好过持有货币。

　　反方：广州中心区租赁回报可观

　　面对越来越高的海外置业呼声，广东中原黄韬则认为海外置业“水很深”，购房者面临的信息不对称更加严重，加上外国税费计算复杂，美国等地有物业持有税，贸然海外置业并非明智之举。

　　记者论市

　　澳大利亚房地产热盼中国资本

　　“人民币贬值以及低息时代的来临，对蓬勃发展的澳大利亚房地产是利好消息。”澳大利亚墨尔本安大地产负责人Charles Xue肯定地告诉记者。数据显示，澳大利亚已经成为除美国外最受中国买家欢迎的买房目的地。澳大利亚房地产市场的确“着数多多”。购房者拥有永久产权，而且没有遗产税；升值稳定、热点区域租赁市场活跃、空置率低，而且海外人士可贷款高达80%。澳大利亚官方统计数据表明，在过去近50年，澳大利亚房产平均每年升值10%，卓越地段优质物业升值甚至高达15%~20%。

　　如果不想过多操心澳大利亚投资住房的事情，还可以跟着国内的房地产公司走出去。绿地、碧桂园、恒大、保利、万达等已纷纷抢滩澳房地产市场。(梁红举)

　　与其把钱存银行，不如中心区买楼

　　在接连的降息之下，记者以为，与其将你的钱放在银行收那么“鸡碎点”的利息，还不如去买中心城区那些买少见少的楼，未来必定会是物以稀为贵。日前，番禺区的地王项目亮相，尽管单价已经过了2万元/m2，但依然遭到了买家的疯抢，这在严格限购的条件下，显然不可能是非理性的投资，而是实实在在的“刚需”或“刚改”者在入市。而中心城区的供应就更是日渐稀少。

　　当然，对追求刺激的人士来讲，如“过山车”般的A股同样值得关注。最起码，经历了N个跌停，你也玩了把心跳。若好彩踩准了股市上涨的节奏赚了，那可比存银行强多了。就看你敢不敢玩了。(王荔珏)

　　租金投资回报率上升，买房收租不错

　　低息时代，让口袋里那点钱保值增值也更加困难，有业内人士预计，年底之前理财产品平均收益率有可能跌破4.5%，相比之下，还是置业显得靠谱。

　　随着央行不断降息，房屋租金却在悄然上涨，使得住宅租金投资回报率也有所提升。根据中原地产的监测数据显示，到2015年6月，租金投资回报率超过3%的楼盘达到26%，比去年同期增长了13%。

　　不过，在限购和楼价高企的状态下，置业也非易事，而且需要留意的是，楼市未来的走势仍然还是要看经济走势。另外，一旦进入零利率时代，当钱不能生钱时，人们不愿储蓄，其他资产类别往往容易出现泡沫，房地产又将可能出现难以控制的局面。(刘丽琴)

　　想太多也枉然，不如换个大房

　　低息时代，是不是一定要去海外置业？记者回望2013年曾去过的希腊，如今那里比2013年陷入更沉重的经济危机，如果当初为了居留权而购入25万欧元的房屋，中国买家将可能无法把不动产套现。再回望2011年曾经采访过的澳大利亚楼市，那里聚集的中国买家更多，相信当时购入澳大利亚资产的价格有所上涨，不过当初澳元兑人民币达6左右，如今却在4.6左右徘徊，你说是得还是失？

　　想了一大轮，发现想得太多也枉然，不如从现在开始对自己好一点，手持几套房屋的，不如把一两套卖掉换一间大点的房屋，让自己住得舒服一点。(李凤荷)

　　不妨投资自己的健康和职业前景

　　低息时代，记者建议在广州有2个住宅购房名额、经济实力较强的买家，应该尽量用尽这个额度，贷款买入两套住宅。而且，在资金允许的情况下，能够买入比较市中心的产品就尽量买入，郊区产品则要慎重。

　　而如果暂时没有购房资格，或者没足够资金买房，那就不如投资自己，不管是花钱去读在职研究生，或者是学好专业英语、学一门技术都行，还可以给自己报个健身课程，投资在自己的健康上。事实上，对自己的职业前景投资，对自己和家人的健康投资，才是最有回报的投资。(陈白帆)

　　海外置业对内地买家最大的一个吸引力在于置业成本差不多。据记者了解，符合“一带一路”概念的泰国房产仅是广州市楼价的1/3，马来西亚也差不多，而欧美发达国家一线城市中心区域楼价也是4万元/m2左右，与广州珠江新城差不多。

　　黄韬指出，广州天河、越秀、荔湾等中心城区租赁回报大约在3%左右，南沙等区域楼价也有一定的上涨空间，综合物业升值和租赁回报率来看，他认为选择中心区域或富有升值潜力的区域买楼，比“隔山买牛”靠谱。

　　海外置业提醒

　　别跟风，

　　紧跟国家发展战略

　　遨联投资姚宇指出，海外置业的确是国人较为陌生的一个领域，故此在选择国家投资时要较为慎重。

　　对于选择国家来说，他并不认同持有美国房产，因为“美国大的房产投资机会已经过去，美国房产已经完全走出次贷危机的谷底并在近两年进入上扬通道”。

　　姚宇从事多年海外房产开发，他认为国人海外置业有两大误区：一是跟风，如以往一窝蜂到马来西亚置业；另一个是贪便宜。他认为跟风置业比较容易引起所在国家国民的反感。以澳大利亚为例，中国投资虽然增长快但其实只占资产规模4%左右，远低于美、英，但是给人的感觉“好像把整个澳大利亚房价都炒高了”。

　　姚宇认为，进行资产配置时要多方综合考虑，紧跟国家发展战略思路，如“一带一路”等，个人资产配置也需要考虑国与国之间良好的政治以及经济上的依存度，还有应该多利用海外的金融杠杆(比如澳大利亚能给外国人七成左右按揭)，计算投资回报比，并根据自身财务情况设计出适合自己的投资组合。