多地楼市开春火爆 拐点来了吗？

　　——楼市—

　　楼市暴涨一触即发真旺还是虚火？

　　最近很多人都在问：楼市又热了？2016，到底该不该买房？春节过后，为何一线城市的楼市迅速火爆起来。不知道从何时开始，上海的房价犹如脱了缰的野马，日渐疯狂。有人拿上市公司做比较，称很多上市公司即便拼上一年利润也无力购得上海一套房。而按照现下的涨速，一个购房者走完首付、审批、过户、银行放款这一整套流程大致需要2到3个月，其间有的人房子没到手就赚了100万元也并非天方夜谭。

　　研究显示，在这一轮房价上涨大潮中，自住型买家占主导，其中又以改善型需求的释放尤为突出。过去，刚性需求买家和改善型买家各占一半，而今年二者比例达到了四六开，在上海的中心城区甚至达到了三七开，后者占了绝大多数。由于改善型买家置换时最先考虑二手房，“在目前购房需求迅速膨胀的情况下，二手房房东惜售心理日益严重，跳价情况屡屡发生，也促使了房价的进一步上涨，”上海链家市场研究部总监陆骑麟说。

　　投资、供应、需求、购买，在楼市这条产业链的最后一环，宽松的信贷扮演了重要角色，而在宋会雍这样的业内人士口中，被叫做“加杠杆”。今年2月，中国央行再次下调个人住房贷款首付比例，首套房从过去的三成降至现在的两成，二套房也降至三成，“下降过程中，社会资金参与了进来，为购房者提供金融方案，也就是短期借款，这进一步释放了市场的购买力，”宋会雍说，就好比滚雪球，产业链最终形成闭环，至此信马由缰。

　　不过，疯狂终究会归于理性，当前上海疯狂的楼市似乎已引起官方的警觉。近日，上海市发改委官方发文，明确指出未来上海中心城区中小套型住房供应比例将不低于70%，郊区将不低于60%。此外，此间官方对房产中介不规范服务行为的紧追猛打似乎也在释放着调控趋紧的信号。

　　目前中国的楼市，已不太可能再掉进“一起暴涨、再一起暴跌”的怪圈了。仔细辨别一下，近期大致靠谱的涨价消息，大多来自“北上广深”。二三四线城市里，个别城市、个别楼盘价格偶然“发飙”，也有，但终归是极少数。大多数二三四线城市的房价依然徘徊、走低。

　　楼市利好政策近期连续出台，其叠加效应，正在积聚释放。但并非在每一座城市里都“释放”。为什么“北上广深”房价看涨？别忘了，这几座特大都市，恰恰是目前全国为数不多的仍保留限购措施的城市。限购之下，房价在涨。

　　那些不限购的二三线城市，却未见火热。啥原因？关键原因在于：一座城市的房价走势，越来越跟这座城市的人口流入流出走向相挂钩。北京、上海、广州、深圳，以目前仍无可替代的吸引力，像磁铁一样，吸引着每年几万、几十万的人，继续涌进这些城市，工作，常住。人口净流入，决定了这些城市即便有限购的约束，仍然有着不断充实的刚需。那些利好政策，在这几个城市里，就像味精撒进快烧熟的一锅好菜，其作用发挥到最大。

　　反观绝大多数二三四线城市，仍处于“人口净流出”之下。这些城市即便没有限购，即便也执行最新的利好政策，但因为人口聚集度不够、未来聚集前景不乐观，导致房价很难进入上涨通道。利好政策撒进这些“锅”里，就像撒进一锅白开水，没啥添味儿的奇效。

　　“十三五”第一年，“去库存”是楼市上的主旋律。同样也要去辨别，哪些城市里库存压力大，哪些城市里正在“日光”。楼市冷暖跟城市人口走向挂钩，这其实是好事。说明随着房地产调控走向深入，影响楼市的因素正回归本原，楼市价格走向将长期分化。

　　一线楼市“高烧”温州炒房团：我们都不敢炒

　　日前，国内多个城市的楼市出现火爆行情，朋友圈到处是排队购房的画面，一些中介甚至惊呼电话被打爆。在上海，一项目在开盘前的半夜就吸引了近百位购房者连夜排队，队伍中居然有人裹着被子。

　　"过完年发现都在涨价，原本下定决心要买房的，心情有点郁闷。"近期忙着看房的小章介绍，买房的想法从前年开始有的，"现在下定决心了，却发现都在急着抢房，有些焦虑，但觉得跟着抢房又有些忐忑。"

　　身处二线的杭州似乎也正延续着来自北京、上海、深圳等一线城市的抢房激情。据浙江日报新闻客户端报道，2月26日凌晨，万科地产在杭州的某一项目售楼现场灯火通明，其中一名温州客户一口气买下3套122平方米的大户型，楼市火爆之际，温州炒房团是否卷土重来？

　　近几天"甬台温"组团看房的客户确实多了不少，不过买房投资客并没有以往那么频繁。"杭州某高端楼盘的销售经理对记者表示。

　　北京大学房地产校友会副会长、温州市诚鼎房地产营销咨询有限公司董事长徐良溪对记者表示，温州实体经济困难，资金投资房地产市场更为谨慎和理性，而从目前的全国房地产市场来看，市场饱和度很高，除了少数几个一线城市之外，房地产市场的上涨空间有限，"在没有利润空间的前提下，暂时不会有大量资金进入楼市。"

　　值得一提的是，目前，在温州大本营，千亿资金正在"休眠"。最新统计数据显示，截至今年1月末，温州全市银行业储蓄存款余额达4944.16亿元，接近5000亿元，比上年末增加256.28亿元。

　　陈中是温州一名资深炒房客，从2000年开始，其就在上海、杭州、苏州、厦门、北京、宁波、金华等地炒房，"最早在上海买房，最多一次买了50多套，整个20来人规模的炒房团买下300多套房子。""温州炒房团一向买涨不买跌，虽然看到当前楼市火热的局面，身边有一些炒房者确实蠢蠢欲动，但是较于此前，现在是纠结的。"陈中透露，一方面，杭州等多个城市的房价确实比较低，而且利息降低了，购房首付少了，税费减免了；但另一方面，现在的市场政策主基调是去库存，那么房价未来会不会继续涨，炒房是否还能赚到钱？

　　陈中分析称，"如果深圳的平均房价现在是3万元/平方米，预期一年半载能上涨到五六万元，那么我们现在肯定冲进去"，但是整个宏观经济是基础，现在经济增速在放缓，同时市场预期如何，我们现在也还没有底气。

　　——股票——

　　证监会主席换届首周：A股跌3.25%

　　2月22日是刘士余履新证监会主席后的第一个交易日。经历了牛市、暴跌、熔断等行情后的A股投资者们对新主席期待颇多。但若仅从A股行情走势来看，与其前辈们相比，刘士余的首日"成绩"处在中等水平。

　　记者注意到，历任证监会主席首任行情中，周正庆、周道炯、周小川三位分列前三，上任首日沪指涨幅分别为2.67%、2.53%、2.47%。而刘士余上任首日，沪指则以2.35%的涨幅列在第4位。

　　而从整周情况来看，上证指数单周下跌3.25%，创业板指则下跌超过8%。作为第八任证监会主席，刘士余上任后的第一周里，A股市场的表现似乎未能让投资者满足。

　　而与前7位证监会主席相比，刘士余A股"首周秀"的排名也并不靠前，仅排在第6位。根据东方财富数据，周小川上任首周，沪指大涨6.45%，成为迄今首周行情最为不俗的一任证监会主席；而周正庆、周道炯上任首周的单周涨幅也都超过4%。在8位证监会主席中，只有刘士余、尚福林和刘鸿儒上任首周上证指数以跌幅报收。

　　无论是喜是悲，证监会换帅后的首日、首周行情已经落定，但"满月"行情又当如何？以往证监会换帅后的满月行情是否值得期待？记者整理后发现，在刘士余之前的7位证监会主席的满月行情中，有4位的满月行情以跌幅报收。只有在周小川、尚福林、刘鸿儒三位上任首月上证指数实现上涨，涨幅分别为9.55%、6.86%、2.13%。

　　而比换帅行情更令投资者动心的是，刘士余任内的中国股市是否会出现期盼已久的大涨甚至是牛市？毕竟，在刘士余的前辈们任内，几乎都有标志性的大涨甚至牛市。

　　在刘鸿儒就任证监会主席一个月后，A股迎来一波上涨，上证指数在不到4个月时间里从400点左右上涨至1500多点，涨幅超过2倍。而在周道炯任内，上证指数从1996年初至1997年5月，上涨近1000点，指数涨幅约200%。"5·19"行情则诞生在周正庆任职证监会主席期间，以此为发端，在随后30个交易日里，沪指涨幅超过50%。

　　此外，"6·24行情"则出现在周小川任内，当日沪指大涨9.25%，个股几乎全数涨停。尚福林任内，不少投资者经历了难忘的牛市和熊市，其中沪指从998一线起步在2年后上涨至6124点，涨幅高达5倍。肖钢任内则是新股民最为熟悉的一个牛市，沪指从2000点附近涨至5178点，在不到一年时间里涨幅达到150%。

　　前两月A股暴跌史无前例未来下跌空间有多大？

　　经过2016年1月的大跌后，A股在2月前两个交易周展开反弹，但2月25日又一次千股跌停吞噬了2月指数积累的涨幅，截至2月26日收盘，沪指2月累计涨幅仅1.08%，创出8年来2月最差表现。

　　历史数据显示，1月A股涨跌在大概率上决定了当年股市的方向，不过，决定股市走势的不仅仅是K线或技术分析，资金面和政策面等基本面才是真正左右市场涨跌的力量。记者通过梳理近期技术面、资金面和政策面，试图为投资者拨开迷雾，找到投资的方向。

　　说好的二月反弹如今也变得疲弱不堪，投资者无力吐槽的"股灾4.0"吞噬了之前股指积累的大量涨幅，截至2月26日收盘，沪指2月累计涨幅仅1.08%，若不是因2月闰年还有29日，尚存一个交易日，沪指就将创造8年来2月最差表现。

　　记者注意到，市场上一直流传着1月走势主导全年走势之说，不过A股就算背负着前两月史无前例暴跌的尴尬纪录，未来的10个月时间里仍有"逆袭"的可能。

　　而截至2016年2月26日，沪指2016年跌幅为21.81%，此跌幅在近17年沪指年跌幅中位居第二，仅次于2008年时的全球崩盘时期，如此来看，除非重现当年的极端宏观环境，否则，今年后10个月很难再现连续下跌。

　　从长周期技术指标来看，尽管A股经历了所谓的股灾1.0到4.0，但是沪指在月线上，目前正处于48月线强有力的支撑上，有技术分析人士指出，48月均线的技术含义主要是揭示长期趋势的走向和压力及支撑。通过该均线的技术含义，可以更好地把握好长期牛熊市的转换以及在关键点位的支撑或者压力。

　　另一方面，记者还注意到，目前市场呈现出"缓涨急跌"的表现方式，而这种走势往往在牛市中才会出现，熊市往往是急涨缓跌，以一种持续慢跌的方式演绎。

　　当然，2008年也出现过缓涨急跌的崩盘走势，但是当年市场背景是股指经历了长达两年多的牛市，以及全球次贷危机影响，显然，当前的市场环境，即便也不乐观，但相比2008年要好很多。

　　此外，再与2007年沪指6124点见顶后走势相对比，当年股指快速回落，周期为12个月，2008年11月开始，沪指已经开始筑底反弹，从2007年11月到2008年10月，沪指极端跌幅为70.97%。而目前，始于2015年6月的快速下跌行情，已经持续了9个月，沪指极端跌幅已经达到40%，从时间和空间来看，未来股指企稳也将是大概率事件。

　　目前，A股的确疲软，但相比市场本身运行规律，A股更缺乏的是投资者信心！

　　——基金—

　　A股进入“两会”时间五类基金可提前布局

　　先给小伙伴提个醒：第十二届全国人民代表大会第四次会议和政协第十二届全国委员会第四次会议，也就是“两会”将分别于2016年3月5日和3月3日在北京开幕。

　　“两会”每年都开，每年都给当年投资主题定下重要基调，牵动着市场的神经。如去年国防军工、一带一路、互联网+、工业4.0等热词带来巨大的投资机会，今年“两会”也值得格外重视。

　　中国基金报记者根据市场人士近期研究分析发现，供给侧改革、国企改革、绿色环保、TMT、以及国防军工或成为较受关注的热点。投资者不妨关注相关基金，做足准备工作，一旦出现投资机会，可大胆布局。

　　“两会”预备行情中，供给侧改革相关概念最受关注。2月23日就有以钢铁、煤炭、有色、建材、房地产为代表的供给侧改革概念领涨。这一主题可以说是今年“两会”最大的看点，投资者可重点关注重配煤炭、有色、地产等周期板块基金。

　　伴随着经济转型，国企改革概念始终受到关注，也是“两会”期间必然提到的主题。布局相关主题基金时，可以注意这些基金的看点略有不同。

　　中国基金报记者统计，当前市场上名为“国企改革”或者“改革”的基金产品超过40只。值得关注的是，这些国企改革基金主要分为3类：一类是国企改革分级基金，如富国国企改革、易方达国企改革、南方中证国企改革，投资者在布局时，第一要注意他们所跟踪指数的标的。其次是要看分级基金折溢价情况、规模大小等，在目前情况下，最好选择溢价小、规模较大利于操作的品种。若愿意进行溢价套利的投资者，最好注意市场调整风险和套利资金的规模；第三，最好远离濒临下折的分级B级基金。

　　和消费升级有关的TMT领域值得关注，且TMT领域很广，也可能成为“两会”期间的重点。不过，这些基金业绩、风格、类型等方面的些微差异，值得小伙伴们去挖掘。

　　此外，布局这类产品还需要注意风格转变。投资者一定要注意，市场风格千变万化，即使基金经理也很难把握住每一次风格转换，最好选择风格较为稳定的基金经理所管理的基金。因此，投资者最好长期关注这类基金的行业配置、前十大重仓股等情况，了解基金经理的投资风格。

　　王亚伟逆势发新抄底A股新产品门槛降低

　　今年以来，A股市场遭遇"闪电熊"，上涨指数1月跌幅超过22%，2月仅小幅反弹1.08%。受市场影响，私募基金发行陷入寒冬，权益类产品销售难上加难。但这些都没有打乱私募大佬、前"公募一哥"王亚伟的节奏。在市场一片迷雾之际，王亚伟逆势发行了他新年的第一只产品。

　　基金君发现，王亚伟在1月15日即成立了华润信托-昀沣4号，并于2月23日在基金业协会成功备案，目前产品已经运营管理1个半月。

　　中国银行是这次"一哥"产品的代销机构，来自中行的产品材料显示，此次由千合资本王亚伟操盘的"华润信托-昀沣4号集合资金信托计划"，从1月4日开始推介销售，为期1个月，该信托计划主要投资于A股二级市场，成立规模不低于3000万元；首次认购起点为300万元起，追加认购起点为10万元起；首次认购费率为1%，追加认购费率为1%。

　　尽管这次华润信托和中行均未披露王亚伟新产品的实际规模，但此前"外贸信托-昀沣"、"千石资本-千纸鹤1号"此前披露的规模都达到或超过20亿元，虽然形势不好，相信凭借王亚伟的号召力，这次昀沣4号的规模也不会小。

　　王亚伟此前昀沣、千纸鹤1号的认购门槛皆不低，据披露"外贸信托-昀沣"认购门槛高达2000万元，而"千石资本-千纸鹤1号"门槛也有1000万。这次"华润信托-昀沣4号"的首认门槛仅仅为300万元，其中可能有市场等多种因素影响，基金君认为，"一哥"开始给大家发福利了，以后认购"一哥"产品不是梦。

　　值得关注的是，昀沣4号的信托合同里还规定了产品的预警线和止损线，这是基金君此前看王亚伟产品时很少提到的(此前不知道有没有，但是没听说过有)。"华润信托-昀沣4号"所设预警线为0.85元，止损线为0.8元。据基金君所知，渠道为了满足私募投资需要，对很多知名私募产品很少设止损线，这次"一哥"产品设有止损线，可能很大原因是市场低迷，投资者都比较悲观，渠道为了销售产品需要。

　　身为曾经的"公募一哥"，王亚伟"奔私"后的业绩备受市场关注，但之前他在外贸信托发行的昀沣1~3号产品，都无法查询到净值，显得低调而神秘。但现在的王亚伟似乎更加开放，虽然新产品仅仅运行1个半月，渠道已准时发布其最新业绩。

　　从华润信托官网公布数据来看，"华润信托-昀沣4号"自1月15日运行以来，截至2月15日，最新净值为0.9936，累计增长率为-0.64%，而同期沪深300涨幅为-8.53%，跑赢基准。在这期间，市场形势比较明朗，总体都不太好，可见王亚伟对待新产品十分小心，面对市场颓势，仅低仓位做投资。因为这只产品设有0.8元的止损线，相信王亚伟做投资起来会比较注意控制仓位和择时。

　　此前，王亚伟"奔私"后业绩一直受到怀疑，昀沣系列产品被媒体披露业绩平平，市场曾一度认为神话破灭。现在"一哥"在私募江湖摸爬滚打已经有3年半，经历市场大起大落，相信其操作风格会更加稳健。

　　基金君也发现，近期王亚伟调研上市公司仍然热情不减，2月份千合资本前往中科创达、远方光电等公司，大佬关注VR概念、生物识别等领域。