买房悔青肠！这些城市房子砸锅卖铁都要买！

　　回想过去十年，跟着老谢买房与投资房地产的人都安居乐业，都赚钱了，没有买房子的人都悔得不要不要。老谢经常在自媒体上说：“今年不买房，白忙十年，再等十年。买了房，少奋斗十年。不买房，悔青肠。”买房与投资房地产是一项经济成本账与技术活，基本条件就是有一定的资金与买房不影响生活。其一是时机。最讲的就是入市与买入时机的判断。其二是产品。楼盘、房企、产品、品质度、附加值高等。其三是城市。选择进入的城市非常重要，直接关系到投资价值与收益空间。其四是杠杆率。付款的方式与按揭贷款首付比例及折扣率、贷款利息。其五是溢价率。持有的时间与房价上涨空间及租售比等因素。其六是出手脱房时机的判断。由于涉及到技巧与商机及技术等内容，以上不展开讲。

　　如果过去十年错过了这样的城市，没关系。可以随时进入，弥补过去的错误。一二线城市一直以来都是制高点，北京、上海、广州、深圳，南京、厦门、合肥、杭州、苏州、无锡这些城市房价都呈现领涨，持续上涨的趋势，买了这些城市的房子，不仅赚翻了，还改善了生活品质。

　　常听人说，北京、上海、广州、深圳买房好难，一个厨房的价钱，够回三四线城市买下一个小院子了，事实真是如此吗？二季度，二线城市接力一线，持续上演楼市的疯狂。那么，到底该在哪儿买房。老谢给大家上课时讲过，按照城市的价值大小排队，东部区域大于中部大于西部、北部，沿海城市大于非沿海城市，三大城市群大于其他城市群、非城市群，一线城市大于二线城市，二线城市大于三、四线城市，第三产业、服务业占比高的城市大于其他城市，人口总量大、增长率快的城市大于其他城市，供应小、库存低的城市大于其他城市。

　　按照城市群看，目前我国将形成十大城市群：京津冀、长三角、珠三角、山东半岛、辽中南、中原、长江中游、海峡西岸、川渝和关中城市群。其中京津冀、长三角、珠三角三大城市群在未来20年仍将主导中国经济的发展。按照城市人口增长看，目前，北京、上海、广州、深圳等地已公布本地的“十三五”规划纲要，均明确了到2020年的人口控制目标。北京提出常住人口控制在2300万人以内，上海提出控制在2500万人以内，广州提出控制在1550万人以内，深圳提出人口发展预期目标为1480万人。

　　截至2014年底，上海、广州、深圳的常住人口分别达到2425万人、1308万人和1077万人。北京市政府最新公布的数据显示，2015年底北京常住人口2170.5万人。在2000年至2012年的12年间，北京流动人口增加517万，每年增长43万；上海每年增长53万；广州每年增长43万；深圳则每年增长56万。而根据北京和上海的目标，未来五年人口平均增速必须控制在26万和15万以内。

　　截至2014年底，上海、广州、深圳的常住人口分别达到2425万人、1308万人和1077万人。北京市政府最新公布的数据显示，2015年底北京常住人口2170.5万人。据此计算，未来五年，北京和上海分别还有不到130万和75万的人口增长空间。注：由于上海的人口数据为2014年底，考虑到2015年增量，上海未来五年实际人口可增长空间不足“天花板”的3%。而北京数据约为6%。据统计，2014年底上海常住外来人口达996.4万，北京2015年底常住外来人口达822.6万，常住外来人口占两地常住人口的比例约40%。目前，上海公布的居住证办法和北京的征求意见稿，对于居住证办理门槛较为宽松，而积分落户办法门槛较高。

　　按照当地提出的人口控制目标，未来五年，这些城市的人口增长空间还有多大？根据当地统计局公布的数据显示，至2015年末，北京、上海、广州、深圳的常住人口分别为2170.5万人、2415.27万人、1350.11万人、1137.89万人。据此计算可知，未来五年，北京、上海、广州、深圳的人口增长空间分别为129.5万人、84.73万人、199.89万人、342.11万人。“十三五”规划纲要中，北京提出，严控城六区人口规模，通过非首都功能疏解、严格控制居住和产业用地规模等方式，逐步降低人口密度。2020年全市城乡建设用地控制在2800平方公里以内。

　　根据现有的人口数据，到2020年，北京、上海、广州、深圳的人口增长空间分别为129.5万人、84.73万人、199.89万人、342.11万人。这四大热门城市中，上海落户的难度最大，平均每年只能增加16万常住人口。按照之前公布的上海常住人口的增长数据，至2015年年末，上海市常住人口总数为2415.27万，之前每年大概增加70万人左右。现在红线一画，进入上海的难度将比以前难4倍多。其实在中国，“人口和资源的矛盾”这种计划经济思维一直都很流行，计划生育如此，城市人口控制也是如此。在这种思维下，似乎一个城市人口多了，就必然给这个城市造成巨大的住房资源压力、供应压力。