行政区房价：京沪深包揽前24名 合肥成黑马

　　本文来源微信公众号：城市战争

　　经过2015年的一轮剧烈洗牌，北上深已经稳居中国房价的第一梯队，厦门广州南京杭州珠海三亚则位列中国房价的第二梯队。不过，考虑到中国城市的辖区面积实在太大，中心区与郊区的差别也不可同日而语，这样计算出来的“全市均价”实际上没有多少参考价值。

　　如果把排名单位由“城市”换成“行政区”，统计口径更小，可能更有参考价值。这是中国房价行情数据平台5月份公布的数据——全国房价最贵的50个行政区。该平台由中国房地产协会运营，其数据具备相当的权威性。

　　1、京沪深包揽前24名

　　数据显示，前50个行政区，被11个城市包揽，分别是只有北京、上海、深圳、南京、广州、厦门、杭州、天津、三亚与苏州等11个城市——这11个城市可以称之为中国楼市的“热点城市”。

　　其中，北上深三个城市占据了33个名额，占比高达66%。而从第一名到第24名，则全部被北上深包揽。

　　分城市来看，北京只有怀柔、密云、延庆、平谷4个区没有进入前50名。上海只有崇明县、奉贤区、金山区、嘉定区四个区没有进入前50名。深圳则是全部行政区进入前50名。

　　此外，厦门6个行政区中有3个进入前50名，分别是思明区、湖里区与海沧区。广州11区中，只有越秀、天河、海珠三个区进入前50名。南京则是建邺区、鼓楼区(原)、玄武区、下关区(原)、白下区(原)5个行政区进入前50名。杭州则是上城区与西湖区进入前50名。

　　另外值得一说的是，经过去年年末到今年年初的这一轮暴涨，南京的均价已经略超杭州，“全市均价”仅次于深北上厦，位列中国房价第五城。

　　2、核心区房价最高的还是北京、上海

　　前十名中，北京占了5个名额，上海占了3个，深圳占了2个。若论城市核心区房价，北京高居第一名，上海居第二名，深圳只能居第三名。深圳之所以能够在“全市均价”上拿到全国第一，是因为城市面积太小、缺乏北上那种广袤的郊区。

　　3、广州房价被郊区拖了后腿？

　　此前有分析者认为，广州房价均价不高，是因为被郊区拖了后腿，看来是一个误会了。跟广州一样，北上也有广袤的郊区，差别在于：北上的郊区大部分已到两万至三万的区间，而广州的郊区除了番禺能够勉强上两万，其他所有郊区还在一万左右徘徊。

　　如果以北上广深的政府驻地为圆心划圆圈，半径50公里内，北上已经很难找到两万以下的地段，广州则还有大把万元出头的地段，深圳则早已超出行政边界，但东莞的临深片区也基本进入两万时代。

　　如果比较城市核心区，广州最核心的越秀与天河，也与北上深的核心区不在一个数量级上。不过，越秀与天河的房价在这里很可能被低估了。按照其他平台的口径，越秀均价基本已妥妥地进入4万＋时代，天河均价也与4万相差不远。

　　4、合肥仍然是最大黑马

　　如图，前10个涨幅最大的行政区中，第一名是合肥的，且数量最多，共占了3个名额，东莞惠州分别占了两个名额，北京与深圳分别占了一个名额。

　　具体分析这十个区也挺有意思的。

　　合肥有三个区的涨幅进了前十名，分别是合肥经济技术开发区、包河区、蜀山区。说起这三个区的名字，外地人可能会很陌生，但打开地图一看就能明白，这三个区都在合肥中心区的南部，向着巢湖的方向。为什么都靠近巢湖？很简单，安徽省府要搬迁到巢湖边上了！

　　看来，省府搬迁对当地楼价的利好是巨大的。哦对，蜀山区、包河区加在一起有一个更洋气的名字，那就是滨湖新区(部分)。

　　5、东莞惠州大涨，彰显深圳威力

　　东莞涨幅最快的两个行政区是长安镇与大朗镇，为什么是这两个镇？很简单，两个都是临深片区，而且大朗镇(部分片区)还有一个更响亮的名字——松山湖——这里可是撬走华为的地方。

　　惠州涨幅最快的两个行政区分别是惠阳区与龙门县、博罗县，惠阳区是临深片区，涨幅大可以理解，龙门县与博罗县不属临深片区，更像是临穗片区。这两个县都是珠三角地区有名的旅游休闲之地与温泉之乡，其房价大涨很可能与这两个地区的旅游地产相关。

　　此外，深圳的宝安区涨幅也进入前十名。受到前海新区、深中通道等概念的带动，宝安区这两年的房价可以用坐火箭来形容，其均价水平已经十分接近盐田、罗湖两个关内片区。

　　6、北京上海涨幅最大的是老城区

　　北京行政区中涨得最快的是通州，这个不用解释，北京城市副中心概念股嘛。

　　仔细看北京上海各行政区的涨幅情况，除了通州，其他涨幅比较大的区均为老城区，而非郊区新城。北京涨幅最大的除了通州，还有崇文区(原)、东城区、朝阳区。

　　上海涨幅最大的分别是普陀区、闸北区、杨浦区、黄浦区、宝山区与徐汇区，这些行政区全部在浦西。看来，一条窄窄的黄浦江仍然是沪上房价地图中很重要的一条分水岭。

　　7、苏州、珠海、中山分别是哪个区涨得最快？

　　苏州的房价过去一年也涨幅很大，其涨幅最大的是金阊区(原)与昆山市。金阊区(原)已经被整合到现在的姑苏区，属于苏州的老城核心区，昆山则是临沪片区。

　　此外，中山的港口镇涨幅也超过35%，港口镇毗邻广珠城轨中山北站，也是深中通道的接驳区域，受此利好，房价也算大涨。

　　值得注意的还有珠海的金湾区，涨幅也超过40%。外地人对金湾区可能不熟悉，但是说起横琴新区、珠海机场、珠海港，大家应该都耳熟能详。这三个片区都属于金湾区。换句话说，金湾区是珠海的滨海新区与临澳片区。受到横琴自贸区的利好，该片区的房价大涨也在情理之中。

　　8、投资老城区还是新城区？

　　作为一个房地产投资者，你一定经常被一个问题所困扰：究竟应该入手配套齐全的老城区，还是那些有重大利好的新城区？

　　从总量来看，过去一年涨幅较大的普遍是老城区，郊区新城的占比比较少，但有重大利好的郊区新城仍然具备极大的投资价值，比如北京的通州、深圳的宝安，珠海的金湾区、中山的港口镇、苏州的昆山市、合肥的滨湖片区等等。这些新城，如果你能在正确的时间进去，其投资收益率是远高于老城区的。（作者 城市战争）