爱在华师大632亿收购的负债问题 万达商业求轻融创中国更重？戎人

　　北京7月11日讯（记者 郭晓伟）昨日早间，万达商业联手融创中国向房地产市场扔了颗重磅炸弹。

　　万达以631.7亿的总价把南昌万达文旅等13个项目91%股权、北京万达嘉华等76个酒店出让给融创；融创承担南昌万达文旅等13个项目的现有全部贷款。双方还约定，在7月31日之前完成全部资金、资产、股权交割。

　　目前，正在A股IPO的万达商业，为何选择火速处置旗下资产回笼资金？曾经“让迪士尼在中国20年不赚钱”的王健林，为什么又突然变了卦？

　　历经金科股权之争、输血乐视的融创，负债情况到底如何？大玩家孙宏斌的钱袋子又能让他狂奔多久？

　　632亿交易 20天火速交割

　　昨天上午，万达和融创宣布了一宗总金额631.7亿的交易。

　　万达以注册资本金的91%即295.75亿，将南昌万达文旅项目、合肥万达文旅项目等13个文旅项目的91%股权转让给融创，并由融创承担项目的现有全部贷款。融创以335.95亿的价格，收购北京万达嘉华、武汉万达瑞华等76个酒店。

　　据悉，双方已签订相关协议并同意在7月31日前签订详细协议，并尽快完成付款、资产及股权交割。酒店交割后，酒店管理合同仍继续执行，直至合同期限届满。

　　双方同意交割后文旅项目维持“四个不变”：1、品牌不变，项目持有物业仍使用“万达文化旅游城”品牌；2、规划内容不变，项目仍按照政府批准的规划、内容进行开发建设；3、项目建设不变，项目持有物业的设计、建造、质量，仍由万达实施管控；4、运营管理不变，项目运营管理仍由万达公司负责。酒店交割后，酒店管理合同仍继续执行，直至合同期限届满。

　　此外，双方还同意在电影等多个领域全面战略合作。

　　王健林瘦身还债 孙宏斌自掏腰包增肥？

　　昨天上午，王健林和孙宏斌双双发声。

　　据财新报道，王健林表示，转让项目能大幅降低万达商业的负债，并进一步实现轻资产化运营。

　　王健林称，“其实万达商业的负债并不算高，通过这次资产转让，万达商业负债率将大幅下降，这次回收资金全部用于还贷，万达商业计划今年内，清偿绝大部分银行贷款。”

　　截至2017年一季度，万达商业总资产7712亿，负债5446亿；其中，流动负债2471亿，非流动负债2704亿。

　　融创方面，孙宏斌则表示，交易涉及资金完全来自自有资金，截至2017年6月30日，公司账上还有900多亿现金；今年上半年，融创销售业绩为1100多亿，全年销售额将超过3000亿。

　　万达商业A股IPO路上一大步

　　2016年9月20日，在港交所驻足637天的万达商业完成私有化退市。

　　据报道，退市时，王健林曾为投资人提供了境内12%、境外10%的年回报，并签下一纸对赌协议——如果退市满两年，或2018年8月31日前(以孰晚为准)万达商业未能在A股上市，万达集团将回购全部股权。

　　和万达的稳步前进相比，万达商业在A股上市无疑成了王健林的燃眉之急。

　　2015年9月2日，万达商业递交了招股书。目前，万达商业IPO的审核状态为“已反馈”。

　　尴尬之处在于，监管层对万达商业的行业定位问题。

　　万达内部人士透露，万达商业回A计划中最大的不确定性在于“定性”：万达商业不希望被划入房地产板块，目前房地产公司IPO发行几乎处于停滞状态。

　　孙宏斌再接盘欲冲上云霄？

　　王健林为了上市，选择了“避重就轻”，孙宏斌则似乎更笃信“重剑无锋”。

　　从账面上看，接盘者孙宏斌似乎要从规模上把融创推向一个新高度。

　　过去两年，融创通过收购一步步做大。材料显示，2016年融创就有多达16项收购，收购标的多为上海、苏州、郑州、深圳、杭州、成都的房地产公司，涉及资金595亿。

　　融创2016年新增5394万平方米土地储备中，68%来自收购。

　　融创披露数据还显示，截至2017年3月25日，公司土地储备面积7912万平方米。今年5月以来，融创陆续收购重庆华城富丽、大连润德乾城和天津星耀等房地产公司的股权及债权，共增加了409万平方米可售计容面积（住宅及商业），总价合计超155亿。

　　融创7月5日公布的半年销售业绩显示，截至2017年6月30日，融创共实现合同销售金额1118.4亿，完成2100亿年度目标的53%，在房企销售排行榜上位列第七。

　　接手万达商业文旅和酒店板块后，融创的业务布局再次升级。在孙宏斌的带领下，融创未来会如何庞大，很难界定。

　　债务风险钢丝上的融创

　　钱，永远是每笔交易中最不容忽视的细节。

　　接手万达商业，融创动用了自有资金。但融创钱袋子的厚度和深度，是否承受得起孙宏斌在资本市场上如此快意杀伐。

　　截至去年底，融创总负债2577.72亿，净负债率121.5%，而2015年融创总负债为960.89亿，净负债率75.9%。借贷总额方面，融创从2015年的417.99亿，增加710.45亿到2016年底的1128.44亿。

　　融创2016年还发行了100亿永续债。若把永续债归至债务栏目下，SWS估算融创的净负债率将高达208%。

　　现金流方面，融创2016年现金及现金等价物698亿。截至2017年6月30日，融创账上900多亿现金。支付完此次收购款项，融创账面结余资金大概270亿左右。

　　和万达商业的交易内容显示，融创还将承担南昌万达文旅等13个项目的现有全部贷款。项目所涉及具体贷款额度，交易尚未公开。

　　融创下半年怎么办，继续发债，增加银行贷款么？

　　由于债务问题，进入2017年后，招商国际、中银国际、SWS等券商已先后给融创“卖出”评级。

　　而且，孙宏斌要花钱的地方还远不止这些。

　　除了传统地产业务板块的不断扩张外，孙宏斌和黄红云关于金科股份的股权争夺战胜负尚未分晓。年初，孙宏斌又150亿驰援乐视；如今贾跃亭从乐视网抽身后，孙宏斌上位，而乐视网资金链紧张的问题依然悬而未决。

　　此外，在公告中提到的“双方将在电影等领域合作”，引发了孙宏斌是否在为乐视网寻找出路的猜测；同样，负债较高情况下依然大笔买入的融创，也很容易让市场联想到当年大举扩张而资金链断裂倒下的顺驰。