赢商沙龙直播：社区商业“黄金两公里”效应

　　核心提示：第三十一期【赢商沙龙·大商之道】以“社区商业‘黄金两公里’效应”为主题与您一起探讨。

　　主持人：感谢云总！中登广场在建筑设计方面也颇具亮点，有请中国建筑科学研究院项目设计师欧亭亭为我们做项目建筑设计亮点解读。

　　首先我们的设计概念，希望消费消费者的时光，让大家在不知不觉中在这个商场里面逛，我们的商场定的基调就是生态、休闲、娱乐、人文，这四点结合在一起，打造一个体验式，充满休闲、娱乐、人文、生态的购物空间。

　　这个是前和后的对比，我们做了一些什么样的工作呢？从建筑外立面来说，我们现状的外立面实际上对商业和办公、酒店的层次，没有区分开，相当于酒店的入口和商业的入口都在一个等级上，所以我们做的第一件事情，就是增加了商业主入口的醒目感，让大家一眼就可以看到商业的主入口在哪里。

　　再一个，就是增加了两侧通往地下一层的入口，就把商业和酒店等不同客群的人流区分开了。

　　接下来弱化酒店和办公的入口，我们通过设计的手段提供一些广告位，提高一下它的经济效益，这个红色区域是我们重点要的区域。具体的手法就是两侧商业的地方，会增加一些广告导旗，一个是丰富建筑的外立面，可以让它充满了商业氛围，活跃一下商业氛围，再一个就是可以活化一下我们的建筑外立面，再就是可以给商家赠送一些广告。

　　接着就是一、二层，我们想把它打造成室内室外相贯通的空间，这样可以吸引大量的人流进入商业空间，这是比较直观的，可以看到整个区域打开以后，整个广场的商业氛围会得到很大的提升和改善。

　　这些空间可以给像星巴克的咖啡店，可以进行一些外摆，可以给做推广活动预留一些空间。

　　西侧可能未来是城市道，但是可以给一个概念就是快乐最初的味道，打造成西安北郊一个新的城市地标，我们通过小手段增加一些外摆，这些都是临时建筑，将旧火车车厢、公交车，可以成小吃铺或者卖玩具的小铺，把这条街打造成可吃可玩可憩的小店。

　　对于室内来说，我们要体现快乐生活、快乐体验，我们怎么打造它呢？通过室内的共享空间，通过起承转合四个中央结点，体现购物的乐趣，消除逛街的疲惫感。

　　我们打通了二层室内室外的相连空间，我们希望它是阳光的、温暖的，我们希望打造的是一个家的感觉，就是比较温暖。到圆形中庭，我们希望把它打造成中世纪古堡概念的东西，让它在绿色和阳光中充满了温馨感，中间可以根据不同的主题和节日庆典进行调整，中间的这个中庭，我们想把它打造成一个小花园，在逛商场的时候如果觉得比较累，可以在这里休息一下，有一些男士不喜欢逛商场，可以到这里休息。

　　最大的中庭，这里我们希望打造成一个火车站的概念，让大家流连忘返，现在人都喜欢说走就走的旅行，让大家在商场里逛就可以体验到说走就走的过程，中间的方形区域是做推广和展陈用的。

　　总之，我们想打造一个轻松愉悦的购物，让大家在这里流连忘返，谢谢大家！

　　主持人：那接下来，就把话筒交给赢商网西北事业中心的唐总，由他接下来主持今天的沙龙！

　　唐彬：尊敬的宋总！今天很高兴再次相聚在赢商网的沙龙中，这里有很多老朋友，首先我介绍一下赢商网，赢商网城市沙龙在西安已经举办了第30期，每一次一个话题，实际上在全国，我们现在大概有20多个赢商网分公司，每个月有一个沙龙，全年累计下来有几十场，我们把沙龙大家分享的观点进行总结，通过我们的，给大家更多的分享。

　　另外也希望通过这样一个愉悦的方式，大家可以在午后的下午茶可以聊聊天，赢商网这几年有比较大的变化，特别从今年开始，我们在2015年启动了赢商网大数据，经过去年、前年、今年大数据比较深入的投入，现在我们研发出来的产品，到今年已经形成标准化的产品，我们针对商业地产专题阅读），从前期拿地都有数据，我们通过两、三年的时间，积累了200、300多个重点城市，2000、3000个重点商圈的数据，我们还有云招商系统，针对品牌商，现在品牌商大量的给我们投钱，品牌商的选址选店都可以用我们的大数据系统，今年我们跟赛格，还包括跟西安的两个场在谈，针对招商运营做，包括跟碑林区谈的商圈的基础数据的系统。

　　我简单给大家介绍一下赢商网，今天要特别感谢中登，可以给大家提供这么一个交流的机会，其实刚才宋总，包括云总，还包括设计师，我在之前一个多月做了功课的，从去年开始，西安商业地产的一些存量，比如说今年开业的益田假日广场，改变了西安东郊的商业氛围，可以说盘活了。

　　最近曲江的秦汉唐、大悦城也进来了，还包括中登城市广场，这些地段都非常好，人口基数非常大，但是因为一些现实的原因，变成了一个城市资产放在那，经过资产整合以后，实际上带给消费者很大的一个变化。

　　我们在团队的打造方面，用了很多很多的心思，针对这样一个存量的商业怎么做，今天开这个沙龙，他们这个团队想听听大家对社区商业专题阅读）的理解和看法，我觉得9月28日一定可以如期开业。

　　今天列了几个议题，主要是社区商业的话题，我看了一下社区商业的定位，针对一些地段好的购物中心，体验感会更强一些，零售比例会相对减少一些，北有熙地港，南有小寨赛格，东有益田假日，西边有大悦城，这些不是想出来的东西，都是长出来的东西，我们旁边有一个金花，还有赛高，还有悠熙地，我们定位成以家庭为中心，周边一公里范围内有20万人，养活这样一个购物中心完全是可以实现的。

　　我们今天主要聊的是社区商业的话题，我们原来理解的社区商业就是街区、一两万平米，中国社区商业发展的越来越快，中国商业新的希望点和新的增长点在社区商业，针对北郊针对区域性的一个购物中心，你们当下这些品牌，对社区商业有什么样的理解，或者你们品牌在过程发展中，有哪些更好的想法，今天我们可以展开说。

　　第一个就是发展现状，第二个就是消费人群，第三个从场景化的打造方面，我们具体来聊一下，最后我再次感谢大家，希望大家给我一点掌声，希望可以把接下来的话题聊的更精彩一点。

　　张永强：很感谢！赢商网搞这个沙龙30期了，我今天来参加这个沙龙，感觉我离商业越来越远了，因为有很多新面孔，有很多新品牌，以后赢商网的沙龙我要多参加，才能了解更多的信息，才可以跟行内人交朋友。

　　今天主场是中登集团的一个项目，中登广场这个项目我个人一点都不陌生，2010年的时候，盛龙广场和智慧广场正式起步，2008年万达进入西安，给西安商业带来了一些新的模式，在那个时候大家纷纷模仿万达的商业形态、购物中心的形态，特别是以百货为主的商业，中登广场这个项目在凤城四，在那个时代关于北郊的商业中心到底在哪，有三个说法，在2010年的时候，最早的商业中心应该在凤城一和二之间，说未来商业中心在张家堡广场，现实的商业中心是在四和五之间，有两个百货公司聚集的地方叫商业中心，恰恰四有金花和金鹰支撑，随着短短的几年时间，盛龙广场的商业已经面临第二次调整了，当时定的是民生，短短的7年时间里，商业的更替是很快的。

　　宋总刚才讲、云总讲，主办方提出一个社区商业，我个人一直有一个观点，不知道对不对，真正做商业的人没有人把自己定位成社区商业，一个城市多中心、区域中心呈现了，我们很难给社区商业一个定位，如果我们今天看中登广场，它就应该是一个区域商业中心，应该是覆盖北二环以北、北三环以南的购物中心，我们到底给社区商业一个什么样的概念，做商业的应该可以说清，如果我们的建筑体量已经决定了我们只可以做购物中心，我们要做购物中心，我们不能给它一个社区的概念。

　　是不是这个商业项目不临主干道，停车条件不好，我们是不是就希望做社区商业，希望靠步行人流为主，一定要放在北城这么一个区域内，只有在北城所有的购物中心里面，你做出自己的特点，立足于整个北城，你的整个商业才可以发展。

　　我没有看到我们这个项目的停车位，这是现在商业非常重要的条件，如果有1500个车位，可以解决人流导入的问题，我们就应该给它一个准确的定位，它就是北城一个有自己特点的购物中心，这是第一点定位问题，我个人觉得它不是一个社区商业。

　　第二点，就我们现在这样一个12万平米的商业项目，这个项目在结构上可能会有一些问题，这些结构上的需要大投入，更需要由商业人来说怎么办，最终真正搞商业的人、招商的人才出现，我们现在应该聘请相关的团队、专业的团队，系统化的从交通、业态规划，到品牌的植入、运营管理模式，我们系统性的进行规划，我们要考虑聘请当地的团队还是外地的团队，要引进有品牌的商业团队做规划，这样成本高一些，但是可能效果好一些。这个工作不是一、两个职业经理人就可以做的，虽然一次性花的钱看起来多一些，但是你未来的风险可能小很多，以上就简简单单说一点个人的实话，谢谢。

　　朱寒峰：因为我们企业经过11年时间，现在是一个集团制的公司，有4个品牌，大家常见的就是火锅，在全国有476家，第二个品牌是跟合作的，现在全国有37家，我们还有第三个品牌即将登陆小寨，正在装修，在全国有30家店同时起，另外还有一个品牌，另外我们还有自己的资产，还上一些品牌，今天很高兴和各位认识，刚才大家谈到社区的一个问题，其实对于我们这些商家来说，我们希望一个综合体，从招商、经营，尤其是后期的运营团队，我们常关注的。

　　西安每年有很多综合体出现，大家习惯性的往聚集点走，年轻人都去小寨，后期那边聚客会更多，往北的话就是熙地港，熙地港北边的购物中心也会马上起来，凤城四的项目不在未央主干，这个时候做社区商业也常不错的，我在青岛，包括我们在天津、在，甚至在学习的时候，我们也碰到过类似的问题，整体操作的时候，我们对商业的设计秘诀，如果交通不在最明显的，如果考虑步行的话，万达、熙地港做展示常不错的，把周边所有小区的人都吸纳到万达里面，这方面可以借鉴，如果停车位和交通便利条件达不到小寨赛格、熙地港的情况，可以完全走另外一个线，可以在口、广场出入口的地方设置一些，另外百货业确实受到电商的冲击，确实影响很大，餐饮业是吸纳人流很强的。

　　我说一下餐饮业态，我们经常去参加各种招商，我们自己也在经营和运营，我的感觉第一点，一个综合体在招商品牌的时候，第一个业态要稍有不同，商场吸客能力是有限的，如果我们的品牌同质化，这时候大家都吃不饱，每个单位都有缺口，如果我们的业态丰富起来，如果说餐饮方面，有西餐、有中餐，有火锅、有炒菜，有南方菜、有北方菜，大家共同补充，这样是最好的，顾客可以尝试到更多的口味，这样是比较好的。

　　社区商业的话，第一吸客是吸周边的哪部分人群，年龄段是什么，包括定位是什么，包括商场整体是怎么定位，是面向所有的，还是面向商务人士，下面就是每个楼层的设置是否合理，再就是后期运营团队是我非常关注的，如果后期运营团队不行，现在很多综合体前期招商非常好，经过一、两年，后期大家都撤离了，第一因为经营团队太差了，没有和商家互营的状态，光考虑到我及时收到物业费和房租，等于自己把自己做烂了，我就进行这么一个简单的分享，谢谢大家！

　　马玉洁：我们在九有经开校区，从去年开始对北二环以北、北三环以内进行了调研，都在进行选址，小百合已经发展了15年的时间，整个校区的人数，全市一共在6300人左右，我们主要是做4到18岁，主要年龄是4岁到8岁，这个商业有一楼儿童业态，后期我们选址的时候，我们在凤城一和四之间，都是我们可以考虑的，中登广场这样一个项目，前期小百合主要是以社区为主，一般我们选择商场会比较谨慎，我们曾经尝试过，南二环乐和城第一次开招商会，我们就去参加，当时沟通也非常的顺畅，2015年在这个项目进行了运作，对于我们在北郊选择一个商业，会有一个经验，我们希望对儿童业态有一个整体的规划方向，目前我们看到熙地港做的常不错的，就是儿童业态这一块，熙地港应该是国外的团队在执行这一块，商场的母婴室，还有小火车，还有综合式的游乐场，我们选择的时候，消费者导流这一块常非常重要的。

　　第二个，不知道儿童业态商场是怎么样管理运营的方式，如果有详细的资料，可以后期发给我们，我想看一下，后期一楼、二楼儿童业态有哪些方向，会不会有美术、音乐、早教方面的内容，早教对于4到8的培训机构是一个非常好的下游单位，我们前期会跟幼儿园、早教合作，而且成功率常非常好的。后期怎么来导流，这个后期可以详细沟通。

　　对于我们来说，第一，我们选择商业的时候，评估风险的时候常非常谨慎的，第二个，我们对儿童业态这一块的规划是什么，我刚才看到一个细节，设计师介绍的时候，会把冷和热的业态分布在一起，会有一个互补的过程，后期是怎么规划的，我们需要有一个详细的东西，我们再进行沟通。

　　我们旗下主要是做小百合培训中心，今天非常感谢中登大的平台给我们提供这个机会，希望可以建立这么一个良好的关系，谢谢！

　　唐彬：我在全国看了很多社区教育综合体，少的有3、4万，多的有4、5万平米，儿童教育做到极致了，感谢马总！下面有请陈总给大家分享一下！

　　陈亮：大家好！我是世脉医疗的陈亮，3年前我们是做基因检测的，非医疗口主要是做小孩智商、情商的测试，我们设立了家庭医生和专家的医，现在有一家已经运营了4个多月，运营量有3000多。

　　我们是一个比较新的业态，和传统的医疗是不一样的，在认知方面也需要一个过程，我们由于跟卫生系统的一个关系，在商业综合体的不多，我们的家庭医生、儿科医生定期进行宣教，还有家庭医生的服务、导诊，他们也希望我们入住到商业综合体，但是一个是健康儿童，一个是患儿，两方面在一起会形成交叉感染，这一块我们一直在探索，如果大家有好的经验，大家可以分享一下，谢谢！

　　段志鹏：大家好！克拉拉到西安已经有10年时间了，总店数现在是30家，现在是处于发展上升期的企业，结合这次的议题社区商业，现在克拉拉也在转型做社区商业的模式，最早克拉拉的店开在钟楼、小寨商圈，但是从核心商圈的表现来看都不尽如人意，一个是核心商圈的竞争越来越激烈，包括高昂的租金成本，克拉拉属于传统类的餐饮，跟后起的时尚餐饮不一样，克拉拉不具有非常强的竞争优势，我们现在也开始做社区商业餐饮，近两年社区商业给我们带来了非常大的惊喜，一个是产品定位，我们产品比较符合社区商业的定位，第二个克拉拉主推的是会员制，办会员卡可以顾客的忠诚度，我们辐射周边一、两公里的社区，像大寨一家店，覆盖一、两公里的社区顾客，今年7月我们公司总部搬迁，我们公司启动了克拉拉好邻居的公益项目，就是充分发挥社区店面的地缘优势，就是为周边的社区居民提供更好的服务，不只包括餐品服务，我们在闲暇的时候，做一些跟社区的公益互动活动，最简单的就是给社区做一些清洁活动，就是拉近跟社区顾客的距离，另外一个是扩张影响。

　　另外一块，就是提供一些便民措施，我们在下雨天给大家提供雨伞，包括我们社区店周边学校比较多，可能学生放学的时候，家长还没有下班，学生可以到我们店里享受比较舒适的，我们可以给他们提供礼品，我们还在店里提供了不同年龄段的孩子适合看的书，做了很多很多这样的措施，想把社区店的优势放到最大。克拉拉一般都是拿临街一楼的店面，这样可以跟周边消费者更好的互动。

　　中登广场这个项目我们当时也关注过，因为种种的原因没有弄起来，咱们确定社区商业这是一个很好的思，咱们这个项目地缘上并不占优势，因为未央上有很强的竞争对手，比如说金花，还有熙地港，我们做社区商业是很好的一个方向，我们一定要走差异化，在招商的时候，一定要招适合社区居民的，居民需要什么，我们就要满足什么，我们要弱化零售，加强社区的体验和互动。

　　今天上午听的时候听到，国家在2020年前全面进行医疗，就是把社区医疗纳入医保里，这是比较热的一个方向，一定要接地气，一定要适合社区居民的需要，这方面会有非常大的发展前景，谢谢大家！