2022上海楼市的三个危言

2022的楼市已经鸣锣开场，与往年不同，冬淡的市场，被跨年的第六批彻底击破。

这是一个银三金四、金九银十销售节奏可能不复存在的市场。

这是一个全年最多六七批次，买家只能出手没几次的市场。

这是一个不光需要信息，还需要丰富经验老手说破底层的市场。

市场变化了。

关于楼市，我有三个危言，不为耸听，只为回避意外因素。

第一个危言：

新盘很多 无法得手

第一个危言，是说给买房者听的。

上海某房产服务企业总裁，2021年多次出手认购，却一无所获。满分选手、关系众多、业内行家，为什么会无法得手？回答是：太懂行了，知道这个盘与那个盘都是均价12万，但是差异是巨大的。

按照常规思维，积分中低的刚需买家，应该会在高分族群之后，才能获得购房满足。

但是实际情况也许恰恰相反。拿着高分，难免会挑最好的、最难买到的盘，入围容易，摇到前排的号不容易。买房如择偶，并不是条件好的先嫁啊。

从2021年的市场情况看，优势地段的大户型最紧俏，优势地段纯大户型小区更加紧俏，优势地段+大户型+著名开发商，因为过于完美，已经是满分、高分选手的囊中物。不过，不要羡慕他们，其实他们很痛苦，1：2.5的入围设置，意味着中签率只有40%，砸至少2000万的买家，摇到一个不尴不尬的号怎么办？摇到一个落后的号情何以堪？屡次参与屡次都是落后的号，是不是会怀疑人生？

真正分数一般般的刚需买家，一定要买定离手。不要吃着碗里，看着锅里。在对新盘并不太了解的情况下，地段+开发商，是两个事关你未来多年的决定性因素。

没有办法选择的时候，借助百度查开发商出身吧。

还有，查开发商出身，一定要回避爆雷公司，回避交房周期过于漫长的公司。

第二个危言：

无声无息 很快湮没

第二个危言，是说给开发商听的。

按照现在的制度，上海预售项目多按区域定价，开发商不得不根据联动价来调整自己的产品形态。

很多开发商的修正动作，其实无非如下几种：

①把钱花在买房人看得见的地方。

②想尽一切办法节省成本。

③以装修包、车位出售等形式，提升开发利益。

能省则省、能拉则拉当然很好，但是凡事皆要适度。

新楼市、新时代，舆情影响决策。开盘无声无息，项目很快湮没，默默开盘之后一路热销是不现实的，启动分销，动辄好几个点，实在不划算。开盘声音出格，惹出舆情，也是不灵光的，哪里有舆情，哪里就有强干预。

所以开发商要开始体会传统文化的哲学意境，所谓不卑不亢、不偏不倚、不倨不恭......所谓瞻前顾后、眼观四路、拿捏得当......

说穿了，既要有声音、有温度，又要适当、适宜。过火，焦了。火候不到位，生了。

第三个危言：

消费旺盛 供应不足

这个危言，送给充分掌握大数据的人。需要尽力避过。

因为三个基本面背景，使得上海这波住宅消费潮，可能会持续较长时间。

第一个原因是稳增长。经济建设还是中心，换了一批企业进场，还是要开发，还是要推进上海的城市更新、人才引进、科创发展。

第二个是疫情背景。居家的时间显著增加了，使用市场租赁房源，明显受到很多意外因素的影响。市场平均租金也在上移。

第三个原因是比较优势。武汉、郑州、西安、天津、石家庄都是省会大城市。与其他大城市的比较中，上海毫无疑问已经远远胜出。为什么只想到城乡之间的人口转移，没有想到城与城的人口也会转移呢？这个规模会有多大？

随着越来越多普通话人士移居上海，这些公务员、教师、医生、工程师、商人的住宅消费需求，值得做深入调查。

上海楼市本身在紧平衡中，可能就是因为一个面粉变面包的生产环节出现滞后，而产生供应不足的问题。

所以，还需要如履薄冰，旺淡都保持平常心。年均8万套要保证，没有大量供应，就没有平稳市场的主动。

要看到市场就是市场，会以出乎意料的方式做习题。

敬畏市场，让我们一起备课，把声音放适度，把事情做实。

小贴士

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