集中供地+房地联动：房企沉沦

最近遇到多名上海房企高管，不约而同跟我提起“房企沉沦”的话题。他们阐述调侃的几个内容，我印象深刻：

❶营销口打破传统方式，卖房子前，发点声音、有个地方接待就行了。

❷投资拓展部也只需要留一两个人，对接下各类资料流程事务就好了。

❸房地产企业间合作越来越多，各家取长补短求成本最低解决方案，降成本不就到底了。

日前，上海有关方面公布了房地联动价，地还没拿，楼的参考价就来了。业内人士的调侃，看起来有八分要成真了。

成批出让宅地含新房指导价一览

成本利润走向透明

即使一个外行人，通过这张表格，也能对房地产企业的经营有大致的了解。

土地总价+各种成本=至少要花多少钱

联动价格x可售建筑面积（会有保障房，商办等特殊性）=最多能获得多少钱

最多能获得多少钱-至少要花多少钱=利润

拿杨浦区定海街道那块100%住宅的地举个例子：

2.19万方建筑面积，扣除5%保障房（按照惯例），联动价是10.8万元/㎡，那么最多可以获得22.47亿，而这块地至少要花13-14亿才能获得。两者之差的8亿，包括建造房子、装修、资金利息、企业管理成本、售楼处、样板房、税费等所有支出。

我算了下，这块地的中标人算非常幸福了。

像徐汇滨江和普陀万里两块住宅比例较低的综合体地块，情况就变得很复杂。我简单计算发现，它们可售住宅的全部收入，还不够这块地的起拍总价。做完了这两块地，开发商付出的是金钱，获得的是商办物业，现金流多半是负的。至于占据土地大头的商办部分资产怎样套现，就看土拍的要求、企业的本事了。

一些房企要收摊了

房地产黄金十年，对开发商来说就是资源游戏、资金游戏。绝大多数开发商既不造房子，也不装修房子，不卖房子。造是外包建筑公司，装修是外包装修公司，卖是外包销售代理公司。开发商其实是资源整合者。

房地产白银十年，对开发商来说，善用钱+有速度=规模。迅速拿地，迅速造房，迅速卖房，越成熟的流水线，资金回报率越高。当然，这种模式风险也大，因为百亿千亿的企业，往往全国几十个上百个项目同时在运营，一招不慎，就把自己全部套进去了。泰禾就是个明显的例子。

但妙就妙在开发商绑着银行：项目烂尾岂不是把银行一起拖下水？于是，金融机构开始对房贷、个贷进行指标性管理，卡住四面八方资金进楼市的通道。

现在好了，集中供地+房地联动，把开发商逼上分水岭。短平快跑量赚钱？还是对城市生长作资源投入？在拿地这件事上，我们可以看得明明白白。

一场测试，一个新的游戏规则，只有三个结果：

❶一些开发商出局了，这样的规则没法玩。

❷一些开发商只能瘦身，专挑周转型土地。

❸一些开发商，凭借资金优势，敢于砸钱，走向长线运营。

上海，其实未来是长线运营吃肉，周转户喝汤，一些开发商出局收摊了。

这两年的上海楼市，看着挺火，但业内的人都说自己苦中作乐，为何？

企业利润在减少，保住饭碗挑战大。呵呵，这是短线观点。

上海毕竟是上海，开个玩笑，世界一流都市，黄金、白银岁月都过去了，现在恐怕连青铜、黑铁时代都过了，你有看见它们楼市崩溃了吗？

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