复兴珑御：不值得投资参与

内环内公认的大肉盘复兴珑御认购已经启动，笔者的观点很明确：为改善住房，可以买；为投机赚差价，犯不着。

认真声明：以下计算完全是案例分析，毫无鼓励炒房的意思，敬请读者明鉴。

为投资客算一笔帐

一位朋友凑了一张100分许的积分房票，试图逢低吃肉复兴珑御，跑来找我合计。

我首先问：你是为自住，还是搞投资？

朋友答：投资。

我说：既然是投资，就要把计算机敲清楚。你这张房票持票人，贷款能力不足吧？

朋友说：确实没买过房，年龄也偏大。

我问他：你觉得一个2630万的房，如果你一个无房中低收入户出手，银行只给你贷100-200万很正常吧？你为了这区区的100-200万，还得办抵押等手续，会不会觉得犯不着？

朋友说：如果这么少的贷款，还是算了吧。

我接着说：既然你付全款，那认购就没问题，这个盘触发积分制应当没有疑问吧？那就是全款进去锁5年。

然后，我再给你一个很乐观的估计，上海城央的这个大户型，还真是5年后卖到了20万一平米，那是个啥情况呢？194.63平，以20万出手，算下来得款3892万，减去成本2700万（包括买房契税等），毛利是1190万左右。

这笔利益，我无法估算五年后的税收前景，至少留个200万做税收风险金，应当很保守吧。

即使算你5年内租掉50个月，每月租金3.5万元，把租金也计算到回报里面。这个总投入2700多万，也就是1100万左右的回报。

5年回报算单利只有43%，年均回报是8.6%。还要冒各种各样的时间风险、市场风险、非流动性风险、政策风险，值得吗？

关键是收缩了杠杆

兴冲冲而来，没想到被我兜头浇了冷水。朋友觉得很意外。

我们一起分析，归根结底，是因为出现了三个重要的变量，一是贷款杠杆缩减了，二是买到就锁5年，三是政策稳房价稳预期明朗了，不然哪里来的13.5万单价买复兴珑御15楼？三个变化，改变了最终的“投资结果”。

先前这个城市的投资客，都是贷了款且自由出入市场的，交了房就可以卖楼。但是眼下，到处都是为投资客埋下的雷，比如，申请银行贷款的重大悖论：越是5年没有买过房、名下没有房的买房户，越是资信情况平平，贷款能力薄弱；越是高收入有房户，资信越是好，却没有高积分房票扑豪宅，呵呵，当投资客，当然只好用投资客自己宝贵的本金，这样时间较长、风险不明、回报不算出众的投资，真的是实力投资客喜欢的吗？

当然，我也坦白承认这道题的命门：也许5年以后，上海城央的豪宅都上了30万一平米，那就回报率提升一大截了，这个概率，有人认为是90%，我认为只有10%。

反正，我的朋友经过这番分析，打消了认购复兴珑御的念头。确实，本身是实力人士，手上这么充裕的资金，留着活钱干点别的不好吗，每年找回几个点的回报，还是方向众多的吧。

资金导向直接投资

一个为了住而重新设计的上海楼市，大体面貌就变成了这样：没太多的杠杆，进场之后至少锁5年，不动产价格稳定，那是政策设计者求之不得的，因为五年房价稳定，相当于百分之几十的泡沫就悄悄挤掉了。万一不动产还是适当增值的，冒了很多风险只有个位数的年度回报，也是个政策设计者感觉不离谱的结果，但不是吃大肉投资客梦想的结果。

5年后，最可能的情况，就是大都市的有些区域涨了，有些区域根本没涨，这就理想了：投机资金找不到太多利益只好告别楼市。

关了楼市这扇门，打开了直接投资这扇门。手上有2000多万可投资金的人，本身都是商界精英。比方说我这位朋友，本身是从事进出口贸易的，也是商学院的EMBA，企业经营得不错。

我对他说，你有没有意识到，你赚来的钱，现在逼着你找实业项目投出去，因为实业项目IPO上市的大门敞开着。也逼着你自己进场，买债券、买股票，厌恶风险的，市盈率个位数，每年分红好几个点的银行股、地产股、资源股不少。或者逼着你把钱交给各种投资基金专家操盘。用5年的眼光看，这些专家即使绑定50指数、300指数、科创板指数，也应当不至于是个位数回报吧？

乐观点，等城央的豪客都想把陷在砖头里的钱调出来，往资本市场投的时候，我们就把投资利润收回来再买楼。在投资市场，跷跷板走向了极致，就会出现逆流，最多的钱往往是给小众去赚的。

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