惊掉下巴：房价“天花板”是谁在不断捅破？

2019年，西安主城区+西咸新区，入市的纯新盘达到55个（包括部分商办类项目），有不少盘的价格创下区域乃至全市新高。

在备案价格公示中，2万+、3万+的房价屡见不鲜，全民置业“被改善化”，西安新房价格的“天花板”不断被突破。

可能不少朋友看了，会更加吃惊，甚至忍不住要吐槽。是的，不少项目在价格公示时，就已经引起一片唏嘘。

诚然，这些盘之所以价格高，与其产品特质、土地等前期成本密切相关，也不是一味的价格虚高，虽然有个别价不符实。

本着“尊重客观、解读现象”的原则，我们来看看都有哪些盘，在捅破区域价格“天花板”：

1、 高新整体均价为17197元/㎡

第址，均价55000元/㎡

第址是高新的一个商办类项目，而住宅价格最高的则是电子四路的绿城·高新诚园，均价33059元/㎡。

近期的高新三期，紫薇生态城，均价15172-28869元/㎡，也是让人眼前一亮，刷新了对这个区域的认知。该项目是西安国际社区诞生的第一个住宅项目，主打产业+生态概念，所摘住宅地块容积率约在1.0-1.5之间。

凡是有高新标签的项目，价格都被推高，所以，高新已经成为“首善”之区，刚需刚改，目前最好的选择就是沿着地铁外溢至周边板块。

▲第址项目效果图

2、浐灞整体均价12510元/㎡

欧亚国际三期，均价27315-38315元/㎡

浐灞分为浐灞核心区（世园、总部、金融三园区）、浐灞北翼、浐灞南部雁鸣湖园区。浐灞区域突破2万，在碧桂园的现房项目已经做到了，而卖入3万+，确实是勇气可嘉。

目前区域的发展潜力集中在核心区，价格也率先突破，而大家最认为有潜力的就是浐灞北翼的未央金茂府价格。

3、 曲江二期整体均价15355元/㎡

融创·曲江印成交均价约35000元/㎡

同样，融创·曲江印是商办性质，但是偏住宅，不限购的大平层产品。住宅价格最高的是曲江·玫瑰园二期，均价33335.85元/㎡。

▲曲江印项目效果图

4、 长安大学城板块均价在12500元/㎡

长安金茂府，均价18000-21868元/㎡

长安大学城板块是常宁新区的一个板块，因为品牌房企的入驻和产品的改善升级，价格也被刷新。

长安区的普通住宅整体均价在12000元/㎡左右，金茂府的出现，不仅是拉高大学城板块的人居想象，更是刷新区域价值和房价空间。

▲ 长安金茂府项目效果图

5、 沣东新城高层约13000元/㎡、洋房15000元/㎡

湖光山色洋房，均价29800元/㎡

沣东新城的高端盘都聚集在昆明池板块，湖光山色、海逸长洲、碧桂园·国湖三盘价格相差不大，最高单价都达到了3万/㎡，最低单价也都约在1.5万/㎡左右。

但对比之下，湖光山色还是略高一些，最高单价在29800元/㎡。

这三盘所在的位置，昆明池文化旅游板块的水资源+文化资源的分量，依照西咸发布的建设品质标准，这里的建筑普遍限高，主要是以洋房和叠拼等产品为主，价格也在2-3万/㎡。

▲ 湖光山色锦绣项目沙盘实拍

6、沣西新城整体均价在12000-15000元/㎡

中国铁建·西派时代，均价18000元/㎡

沣西新城的主力板块在统一路，目前已经从刚需刚改拔高至高端改善型居住，区域内有万科、中国铁建、紫薇、新城等品牌房企，板块内学校、医院、商业，后期规划有地铁穿过，后期将是区域的生活中心。

板块内最早进驻的万科项目，目前在售均价约在11000元/㎡左右，紫薇大都会在13500元/㎡左右，紫薇·铂樾府在13000元/㎡左右，而中国铁建·西派时代，均价18000元/㎡。

▲西派时代项目鸟瞰示意图

7、西咸能源金贸区均价15000-17000元/㎡

绿城留香园，均价23000元/㎡

西咸能源金贸区，属于不限购区域，拥有沣渭三角洲生态资源，以及大西安新中心中央商务区的定位，将修建大量的超高层写字楼、大型商业、高端住宅、图书馆、口袋公园等，大规模投资建设已经开始。

区域内林凯溢金湾15622元/㎡、电建地产·洺悦府14000元/㎡、绿地新里·铂瑞公馆17000元/㎡，区域内在年后将会有纯新盘面市，中南菩悦东望府、中天项目等。

▲绿城·留香园沙盘实景图

8、老城南均价15000元/㎡

华润置地·悦府，均价22066元/㎡

2019年，华润置地·悦府创造西安2万+楼盘持续千人摇号的红盘地位，也被业内认为是大平层市场走势的风向标。

同时，华润置地·悦府是城市资源型住宅，承担起对区域的改造升级，其配套建设的西安华润国际文化商业中心将成为未来西安城市新地标、新中心。

▲华润置地·悦府项目效果图

9、大明宫北翼整体均价17000元/㎡

中南君启，均价17232元/㎡

城北的高端板块是大明宫北翼板块，包括中南·君启、正荣·紫阙台、阳光城·檀悦、恒大悦龙台、龙湖·景粼天序5盘均价都在17200元/㎡以上，中南·君启略高一些，在17232元/㎡。

▲中南·君启沙盘实景图

10、城东：均价11000-13000元/㎡

西安壹号院，均价22506元/㎡

这个项目是引爆城东楼市的关键起点，不仅是价格，当年的项目用地拍出年度地王，使得曾经长期处于超低迷状态的西安楼市一触即发，该项目也拉开了西安高端改善产品大平层的发展序幕。

而这个价格被融创在城东的另一项目东方宸院逼近，洋房均价22479元/㎡。在城东，融创东方宸院、西安壹号院是拔高区域价格，树立价格标杆的两个项目，目前这两个项目住宅均已售罄。

当前接档的是东二环的金辉·江山铭著，均价为16031元/㎡。

▲西安壹号院实景图

在整理这些数据的时候，只是反映一下楼市的现象，不管你接受不接受，这个楼盘都已经入市，部分销售势头还非常不错。

综合来看，这类盘的价格之所以走高，大多是源于以下三大因素：

1、综合地价成本高。

2018年底推出的“东二环煤机厂地块”、“南二环监狱地块”、“青龙寺西侧地块”等几宗地，地价+安置费等综合亩单价突破千万，并创下新高。

2019年3月份，软件新城拍出“地王”，楼面价13482元/㎡；8月份，招商地产又新获软件新城89亩住宅用地，综合楼面价达到11000元/㎡。

地价和房价的关系相互制约，地价影响房价。土地成本上升是房价上涨的主要原因之一,然而房价上涨增加了对土地的需求,从而导致地价也就上涨。

上述这个逻辑其实很简单：土地和住房是“面粉与面包”的关系，地价贵了自然房价也要受影响。

2020年开年，土地市场又不断传来喜讯，一宗宗土地成交，中国铁建、龙湖、华润等房企纷纷摘地。

土地的成交，意味着新项目的诞生，但对于住宅项目而言，不可避免的一个担心是，2020年，西安房价会突破天花板吗？

2、装修成本高。

我们都知道，2019年全面实行装修房，但是请注意，只是针对2019年新拿地土地。西安主城区和西咸新区均已执行。

目前，你在市场上能买到的毛坯房源，都是此前已获得住宅用地的建设项目的一些存量毛坯房，该批房源相对具有价格优势，此后毛坯房将会逐渐退出市场。

实行装修房，房价肯定要涨一些的。装修房和毛坯房的成本是不一样的，加了装修成本的毛坯房，价格必定会高一些。

3、高端产品系和服务。

土地稀贵，倒逼房企做出高端。

西安正迎来产品焕新的爆发阶段，全国TOP30房企已悉数进入，带来最新的设计理念和比肩一线的成熟高端产品系，推动西安全面进入改善时代。

这时，又碰上主城区土地供应的稀缺，所以，每成交一宗土地都是高价。

正是因为土地“稀贵”，拿到高价地的房企，在做产品规划时，都会引入其高端产品系，洋房和大平层这类高端改善型产品迎来了快速“生长”的空间，如金茂府、融创曲江印、万科翡翠国宾、绿城·高新诚园、恒大悦龙台、龙湖景粼天序……一时间大平层市场热闹非凡。

当前，西安楼市的主力房源价格在13000-15000元/㎡，对于2020年计划买房的您而言，不必太纠结于这些区域的“天花板”盘，这些只是商品房产品分层，而引起的价格分层。

您怎么看待这些盘呢？欢迎留言区互动。

编辑=阳阳 编审=周鑫