在明律师：房屋征收，被征收人上楼，公摊面积增大影响谁来担？
导读：房屋征收补偿的方式有货币补偿以及产权调换两种。不论是哪一种补偿方式都离不开房屋面积这一因素。那么，房屋面积如何计算，就直接关系到了广大被征收人的补偿权益。在明律师在日常的客户咨询中也曾遇到过与“房屋面积”相关的问题，比如：征收中，关系到补偿的房屋面积是依照何种标准认定的？“公摊面积”在货币补偿和“产权调换”两种补偿方式中计算方式是否一样？安置房中明显增大的“公摊面积”是被征收人自掏腰包吗？对此，在明律师将借此文为广大被征收人答疑解惑。
【分清四类“面积”，把补偿项目弄得明明白白】
征收补偿领域所称的“房屋面积”，究竟有几种计算标准？大体上，可分为四类：
一、使用面积：指建筑物各层平面中直接为生产或生活使用的净面积的总和。有人将之形象的称为“地毯面积”，即在你的房子地面上铺地毯，能够铺得上的全部面积就是使用面积了。
一般而言，这一感受最直观的面积标准在征收拆迁领域基本用不上。
二、建筑面积：根据原建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》之规定，整栋商品房的建筑面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积
征收拆迁领域首先要适用的就是建筑面积这一标准，《国有土地上房屋征收与补偿条例》对此有明确的规定。
三、套内建筑面积：套内建筑面积由三部分组成：套内的使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积
四、公用建筑面积：由两部分组成
1. 电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；
2.套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。
了解了以上4类面积标准，我们最后来看所谓的“公摊面积”是如何形成的：
公用建筑面积分摊系数= 公用建筑面积/室内建筑面积之和
那么，分摊的公用建筑面积= 公用建筑面积分摊系数×套内建筑面积
整栋建筑物的公用建筑面积分摊到每套房屋头上的这部分面积，就是老百姓口中的“公摊面积”了。
【房屋拆迁，按哪一类“面积”算？】
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第15条规定，房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记……
《国有土地上房屋征收评估办法》第9条规定，对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准……
据此，十分明确的一点是，房屋征收中的“面积”指得是前述概念中的建筑面积。这也造成了老房调换成新房后公摊面积可能增大，而实际居住使用面积减小的风险。
【公摊面积按照各地方规定进行不同程度的补助】
虽然从国家法律层面来说，法律并没有具体到公摊面积这一阶段，但我们可以根据各地方规定总结出两类对于公摊面积的不同处理方法：
1. 公摊面积不计入安置房的面积内
例如：《泰安市人民政府关于实施城市片区开发建设的意见》规定：安置房为小高层、高层的，电梯及由电梯增加的走廊公摊面积不计入回迁安置面积。
2. 考虑公摊面积增大所造成的使用面积减小而给予适当的补助
例如《石家庄市国有土地上房屋征收与补偿办法》第29条规定，房屋征收部门应根据被征收住宅房屋的具体情况给予公摊补助。公摊补助系数由市、县（市）、矿区人民政府公布。
此外，各地还有通过地方性规定调整这一问题所可能带来的困扰，保障被征收人的居住生活水平不降低。
《广州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第30条规定，除房屋征收部门与被征收人协商一致以外，产权调换房屋的套内建筑面积不得少于被征收房屋的套内建筑面积。产权调换房屋公用分摊面积超出被征收房屋公用分摊面积的部分，由房屋征收部门按产权调换房屋的建安成本价格与被征收人进行结算。
《武汉市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第41条规定，被征收住宅房屋建筑面积公摊系数低于产权调换房屋建筑面积公摊系数的，应当对被征收人或者公有房屋承租人增加的建筑面积给予补助。建筑面积补助原则上不超过被征收房屋建筑面积的10%。
值得一提的是，有些被征收人认为，公摊面积越小越好，最好不存在公摊才是“民心所向”。但在此在明律师不得不提醒广大被征收人，适度合理的公用建筑面积是确保楼房舒适居住不可或缺的重要环节。
比如在人口老龄化不断加剧的今天，住在高层的老人们的上下楼问题因为电梯的存在得以解决。显然，若是未预留出公用建筑面积，那么这样的问题将一直持续下去，住户的居住体验将随着时间的累积越来越差。
所以说，只要把公用建筑面积控制在合理的范围，即便“得房率”有所降低，但居住体验将会较老房子有较大的改善。
何况，如前述规定，地方政府在征收补偿工作中已经充分考虑到了这一问题，通过地方性规定作出了细致的安排。
最后，在明律师想要再次强调，无论是国家层面的法律还是地方性的规定，征收拆迁都不能降低被征收人原有的生活居住水平。建筑面积的产权调换不低于1:1是原则性规定，若最终征收方提供的补偿方案远低于此，那么就说明补偿方案是不合理且不合法的。被征收人就应该尽早去寻求专业律师的帮助，合理维护自身的正当权益。（于然/文）
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