楼市:一个大消息!
12月27日,中国社科院发布了最新一期《中国住房市场发展月度分析报告》,核心观点如下:
1、核心城市房价继续小幅下调,明年楼市“小阳春”或难以再现;
2、2020年的房地产调控政策主线已经较为明朗,房地产市场借政策真空期进行预热的可能性已经大为降低;
3、如果一线城市市场走势分化继续加大,2020年下半年一线城市房价稳定的难度可能加大。
我们从这3点展开来,细品一下。
明年楼市为何难现“小阳春”?
往年一季度,楼市都会迎来一波小反弹,但今年不一样,为什么?
1、23号,住建部年度工作会议给2020年楼市定了调:“长期坚持房住不炒”。而且社科院在11月《中国住房市场发展月度分析报告》中也对10个城市的房价提出预警。这意味着今年年底楼市的行情注定与往年不同,“稳地价、稳房价、稳预期”会一直持续,往年由于年末房地产市场下滑所积累的反弹将不复存在。
2、房地产调控政策尚未出现放松迹象。今年虽然LPR、逆回购等市场利率都在走低,但房贷利率依然维持在高位。这说明房地产调控已经和市场“脱钩”,欲将房价非理性上涨完全遏制住,从今年前三季度楼市调控次数高达415次的统计结果就能看出。
房地产预热可能性为何大大降低?
为何说“房地产借政策真空期有预热的可能性”?说白了就是一旦政策大方向有松动,当地相关调控政策便会立刻调整。目前已经有部分城市做了调整:
但是目前的定调和大环境不可能全面松绑房地产,指望此次楼市深跌然后再入手的人希望将会落空,因为楼市不会大涨,更不会深跌。社科院预计2020年重点城市住房市场“总体先抑后稳,房价有望实现软着陆。”
一线城市房价为何难稳定?
人口方面,几年前国务院关于户籍限制的表述是“有序放开小城市落户限制,严格控制大城市落户限制”,而12月25日国务院在《关于促进劳动力和人才社会性流动体制机制改革的意见》的表述是“全面取消小城市落户限制,完善大城市积分落户政策,精简积分项目”。
看出来了吗?在整体出生率下滑、老龄化严重的背景下,一个城市人口的价值开始凸显:大城市,小城市都在抢人口。
但人都是往高处走的,其实北上广深房价依然有足够的刚需来支撑,但目前北京和上海似乎是在控制刚需:
《北京人口蓝皮书:北京人口形势分析报告(2018)》显示,北京户籍人口与常住外来人口双双下降,分别减少3.7万和13.2万人;上海“2035规划”提出要严格控制常住人口规模,至2020年常住人口控制在2500万人以内。
而广深呢?以2017年为例,当年北京、上海常住人口分别减少2.2万人和1.4万人,而广州、深圳分别增长45.5万人和62万人。
虽然不能断定京沪流出人口就一定流到了广深,但有一点可以确定,那就是一线城市房价在政策性控人口,控地价的背景下,很难有更多上涨动力。
2020年楼市或许真的要歇了?
无论市场舆论怎么说房价,有一个事实必须承认,那就是楼市总体降温的趋势正变得越来越明显。数据显示,虽然目前整体市场成交量还在上涨,但“量涨价跌”的趋势明显,如果没有明显政策调整,市场拐点或已出现。
注意,很多人依然对楼市抱有期望,认为如果政策调整的话,还能重启行情。但年底住建部会议打消了这一念头,这也坐实了2020年,至少在一季度,楼市不会比现在更好。
但有一点需要注意的是,目前住建部对当前楼市调控情况比较满意,年度会议上用“保持”字眼来形容目前房地产市场发展现状。最重要的是,鉴于房地产对我国经济和居民财富配置的重要性,虽然此轮调控可谓是过去20年中调控周期最长的一次,但鉴于明年经济增长的严峻性,未来调控有可能会有些许松绑。但松绑调控不等于回到炒房时代,房地产回归理性才是大方向。
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- 编辑:马拉文
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